Immobilienmarkt in München: Vororte werden immer beliebter

Billiges Geld und hohe Nachfrage haben die Preise für Immobilien in den Ballungsräumen hochgetrieben. In zwei deutschen Regionen gebe es ein starkes Risiko einer Blasenbildung, sagen Experten der Großbank UBS. Aber es gibt auch Anzeichen für einen Wandel.
| dpa
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Die Fassade eines neuen Mietobjekts ragt in den Himmel.
Die Fassade eines neuen Mietobjekts ragt in den Himmel. © Andreas Arnold/dpa/Archiv

Frankfurt/Main/München - Der Markt für Wohnimmobilien in Frankfurt ist einer Studie zufolge so überhitzt wie sonst in keiner anderen Metropolregion weltweit.

Das Finanzzentrum am Main weist nach Einschätzung der Schweizer Großbank UBS das höchste Blasenrisiko auf. Frankfurt liegt damit im untersuchten Zeitraum von Mitte 2020 bis Mitte 2021 vor Toronto, Hongkong und München, wie das Geldhaus am Mittwoch berichtete. UBS-Chefanlagestratege Maximilian Kunkel rät Investoren, derzeit Vorsicht walten zu lassen.

Immobilienmärkte: Wandel wegen Corona

Die realen - also inflationsbereinigten - Wohnungspreise seien in Frankfurt seit 2016 jährlich um zehn Prozent gestiegen. Die Mieten seien jedes Jahr um annähernd drei Prozent geklettert, stellten die Immobilienexperten fest. Günstige Kredite hätten zur Finanzierung spekulativer Mietprojekte geführt.

Wie auf den meisten anderen Immobilienmärkten zeichnet sich in der Corona-Krise aber auch in Frankfurt ein Wandel ab. Angesichts des immer unerschwinglicher werdenden Wohnraums und der neuen Möglichkeiten zum flexiblen Arbeiten sei das Bevölkerungswachstum in der Stadt vorerst zum Stillstand gekommen. "Der Drang in die Vororte ist auch am Main zu beobachten", stellt UBS fest.

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In München sei das Preiswachstum in der Stadt zum Stillstand gekommen, und es habe sogar eine leichte Mietpreiskorrektur gegeben. Das Wachstum finde zunehmend in den Vororten statt.

Das gelte auch global, heißt es in der Studie. "Das Leben in der Stadt hat nach den Lockdowns an Attraktivität eingebüßt. Die Wirtschaftstätigkeit hat sich teilweise von den Stadtzentren hinaus in Randbezirke und Satellitenstädte verlagert - und mit ihr die Nachfrage nach Wohneigentum." Erstmals seit Beginn der 90er Jahre seien von Mitte 2020 bis Mitte 2021 die Preise außerhalb der Städte schneller gestiegen als innerhalb. Diese Entwicklung zugunsten weniger urbaner Räume werde sich fortsetzen.

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Die Bank errechnete in ihrem "Global Real Estate Bubble Index 2021" für Frankfurt und München im Vergleich zum Vorjahr gesunkene Werte von 2,16 und 1,84 - bei mehr als 1,5 Punkten bestehe ein Blasenrisiko. Damit liegen sie vor London oder New York. Als deutlich überhitzt mit Werten jenseits von 1,5 Punkten gelten demnach auch Vancouver, Toronto, Paris, Amsterdam, Stockholm, Zürich und Hongkong. Als "fair bewertet" wurden Immobilien in Madrid, Mailand und Warschau eingestuft.

Als Immobilienblase definiert die UBS eine starke und anhaltende Abweichung des Preisniveaus von Fundamentaldaten - etwa Einkommen, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungswanderung. Betrachtet man jedoch, wie viel von ihrem Einkommen qualifizierte Arbeitnehmer für eine zentrumsnahe 60-Quadratmeter-Wohnung ausgeben müssen, stehen Frankfurt und München weit hinter Tokio, Hongkong, London und Paris.

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