Ein neues Steuergesetz für nette Vermieter

Auch wer nur die Hälfte der ortsüblichen Miete verlangt, soll künftig "Werbungskosten" voll absetzen können – so steht es in einem Entwurf.
| Irene Kleber
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Wohnungen in München.
Sina Schuldt/dpa 2 Wohnungen in München.
Der Bundestagsabgeordnete Wolfgang Stefinger (CSU).
privat 2 Der Bundestagsabgeordnete Wolfgang Stefinger (CSU).

München - Es war ein großer Aufreger vor zwei Jahren, als publik wurde, wie sehr das Finanzamt gerade besonders soziale Vermieter schröpft.

Die dürfen nämlich bislang ihre oft immensen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, Darlehenszinsen oder Abschreibungen nur dann vollständig bei der Steuer anrechnen, wenn sie mindestens zwei Drittel (66 Prozent) der ortsüblichen Vergleichsmiete von ihren Mietern verlangen. Vermieten sie billiger, zahlen sie oft mehrere Tausend Euro im Jahr drauf.

Soziale Vermieter sollen Kosten voll absetzen dürfen

Aber jetzt, endlich, nach vielen Protesten, wendet sich das Blatt: Für die Steuererklärung 2020 werden soziale Vermieter ihre Kosten auch dann voll absetzen können, wenn sie sogar noch billiger vermieten – nämlich zum halben Mietspiegel-Preis (50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete). So steht es jedenfalls in einem Neuregelungs-Entwurf aus dem Bundesfinanzministerium von Olaf Scholz (SPD), den der Bundestag nach der Sommerpause beschließen will.

Angestoßen hat das unter anderem der Münchner Bundestagsabgeordnete Wolfgang Stefinger (CSU).

Der Bundestagsabgeordnete Wolfgang Stefinger (CSU).
Der Bundestagsabgeordnete Wolfgang Stefinger (CSU). © privat

"Mit der Neuregelung setzt der Staat ein Zeichen"

"Es kann ja wohl nicht sein, dass der Staat besonders soziale und verständnisvolle Vermieter damit bestraft, dass er sie steuerlich schlechter stellt", sagt Stefinger. "Mit der Neuregelung setzt der Staat ein Zeichen, dass er soziales Vermieten honoriert." Das sei nun der nächste konsequente Schritt für bezahlbare Mieten nach der Veränderung beim geldwerten Vorteil für Werkswohnungen.

Der Münchner Abgeordnete hatte sich vergangenes Jahr schon für verbesserte Steuerregeln bei günstigen Vermietungen eingesetzt. Anlass war der Fall der Barmherzigen Schwestern in Berg am Laim, die ihre Wohnungen günstiger an Pflegekräfte vermieten, weshalb die Pfleger einen "geldwerten Vorteil" versteuern mussten.

Dass die Neuregelung im Herbst beschlossen wird, daran hat Stefinger keinen Zweifel. "Es gibt viel Zustimmung bei den großen Parteien." Jetzt arbeite man noch dran, dass auch die netten Vermieter davon profitieren, die in der Coronakrise Mieten reduziert oder gestundet – und damit noch geringere Mieteinnahmen haben.

Rechenbeispiel: So viel sparen soziale Vermieter künftig beim Finanzamt

Bislang gilt: Wenn Vermieter günstiger vermieten als ein Drittel unterm Mietspiegel, wird die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Das bedeutet, dass auch die "Werbungskosten" (wie Kreditzinsen, Instandhaltungskosten, etc.) aufgeteilt werden müssen – also für die Steuer nicht vollständig von den Einnahmen abgezogen werden können.

Wolfgang Stefinger hat Experten ein Beispiel für ein Mietshaus mit sechs Wohnungen berechnen lassen. Gesamtfläche: 500 Quadratmeter, ortsübliche Vergleichsmiete: 18 Euro pro Quadratmeter, Werbungskosten pro Jahr: 65.000 Euro.

Würde der Vermieter hier die volle ortsübliche Miete verlangen, käme er auf 108.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr. Seine 65.000 Euro an Werbungskosten wären dann voll abzugsfähig. Er hätte dann also 43.000 Euro als tatsächlich zu versteuernde Einnahmen.

Er verlangt aber nicht die ortsüblichen 18 Euro, sondern nur 11,70 Euro pro Quadratmeter und kommt damit auf Mieteinnahmen von nur 70.200 Euro im Jahr. Weil das mehr als ein Drittel unterm Mietspiegel ist (65 Prozent), kann er auch nur 65 Prozent seiner Werbungskosten abziehen (42.250 Euro) und kommt so auf 27.950 Euro zu versteuernde Einnahmen. Nimmt man einen Steuersatz von 40 Prozent auf Vermietung an, muss er also 11.180 Euro an Steuern fürs Jahr zahlen.

Nach dem neuen Gesetz sähe das anders aus. Er könnte seine 65.000 Euro Werbungskosten vollständig auf seine geringeren Mieteinkünfte anrechnen, hätte also nur noch 5.200 Euro an zu versteuernden Einnahmen und käme bei einem Steuersatz von 40 Prozent auf nur noch 2.080 Euro an Steuern, die er fürs Jahr zahlen müsste. Mit der Neuregelung spart der soziale Vermieter also 9.100 Euro an Steuern im Jahr.

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