Wohnen: Das sind Ihre Rechte als Mieter
Wann müssen Mieter tatsächlich raus aus ihrer Wohnung? Und in welchen Fällen dürfen sie ihre Zahlungen mindern? Die AZ gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen des Wohn-Wahnsinns
MÜNCHEN - Gerade in der Stadt des Wohnwahnsinns ist es wichtig, dass Mieter ihre Rechte kennen – um sich im Zweifel wehren zu können. Doch die Gesetze und Rechtsprechung sind so komplex, dass es oft schwierig ist, auf einfache Fragen auch einfache Antworten zu geben. Die AZ erklärt mit Hilfe des Mietervereins München einige Dinge, die Mieter wissen sollten.
Einzug Wer eine neue Bleibe bezieht, muss den Zustand der Wohnung genau dokumentieren. Jeder Kratzer im Parkett, jeder Riss in der Wand sollte notiert und am besten auch fotografiert werden. Wenn der Vermieter bei so einer Bestandsaufnahme nicht mitmacht, sollte ein unabhängiger Zeuge das Protokoll unterschreiben. Warum? Wenn der Mieter wieder auszieht, muss er beweisen können, dass es die Mängel schon gab.
Und nicht nur das: Auch falls der Vermieter wechselt, ist so ein Schriftstück wichtig. Wenn der Neue die Miete erhöhen will, ist der ursprüngliche Zustand der Wohnung entscheidend.
Auszug Muss ich streichen oder nicht? „Das kommt darauf an“, sagt Anja Franz vom Mieterverein. In den Mietverträgen ist dieser Punkt meist unter „Schönheitsreparaturen“ geregelt: Dort kann die Pflicht auf den Mieter abgewälzt sein. Allerdings nur, wenn die Klausel in bestimmter Weise formuliert ist. Dazu hat der Bundesgerichtshof konkrete Vorgaben gemacht. Ob die erfüllt sind, kann wohl am besten ein Jurist beurteilen.
Aber: Ist der Mieter laut Vertrag verpflichtet, am Anfang und/oder am Schluss des Mietverhältnisses zu streichen, ist diese Vereinbarung in der Regel ungültig. „Wäre sie wirksam, müsste ein Mieter, der nach einem halben Jahr auszieht, schon wieder die Wohnung streichen. Das kann nicht sein“, sagt Anja Franz. Klar ist: Bunte Wände müssen bei der Übergabe wieder weiß sein.
Grillen Wer Pech hat, musste mit dem Mietvertrag ein generelles Grillverbot unterschreiben. Für alle anderen gilt: Brutzeln auf Balkonien ist grundsätzlich erlaubt. Wenn sich der Nachbar aber an Rauch, Geruch oder Lärm stört, kann’s Ärger geben. Das geht bis hin zur Ordnungswidrigkeit wegen eines Verstoßes gegen das Bundesimmissionsgesetz. Sprich: Man sollte beachten, dass keine Grillgerüche in Nachbars Wohnung dringen.
Wie oft Balkon-Brutzler dürfen? Dazu gibt’s keine einheitliche Regel. Das Landgericht Bonn hat festgelegt, dass Grillen von April bis September einmal im Monat erlaubt ist – wenn der Nachbar 48 Stunden vorher informiert wurde.
Modernisierung: Der Boom wird für viele Münchner zum Problem. Immer mehr Eigentümer wollen ihre Häuser sanieren. Da sollen dann Aufzüge ein- und Balkone angebaut oder beispielsweise das Dach gedämmt werden. Viel Handhabe hat der Mieter nicht in diesem Fall. „Grundsätzlich gelten Baumaßnahmen dann als Modernisierung, wenn sie dazu beitragen, Energie einzusparen“ erklärt Mietervereins-Chefin Beatrix Zurek. Aber auch Arbeiten, die den Wohnwert der Wohnung erhöhen, fallen darunter. Der Vermieter hat das Recht, nach Abschluss dieser Arbeiten die Miete zu erhöhen. Er kann elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen – unbefristet.
Worauf Mieter aber unbedingt achten sollten: Handelte es sich wirklich um eine Modernisierung oder um eine Instandsetzung? Nach letzterer darf der Vermieter nämlich nicht extra die Hand aufhalten. Oft vermischt sich aber beides. Beispiel: alte, marode Fenster, die durch moderne Schallschutzfenster ersetzt werden. „Mindestens 50 Prozent der Arbeiten sind in einem solchen Fall Instandsetzung. Das heißt, dass die Mieterhöhung auch nur aus 50 Prozent der Kosten errechnet werden darf“, sagt Zurek. Sobald es Anzeichen gibt, dass der Vermieter Bauarbeiten plant, lohnt es sich, zu fotografieren. Um belegen zu können, welchen Anteil an den Arbeiten die reine Instandsetzung ausmachte.
Schimmel: Je nach Ausmaß des Befalls kann der Mieter seine Zahlungen kürzen. „Mietminderungen zwischen 20 und 50 Prozent sind häufig gerechtfertigt“, sagt Anja Franz. Zunächst muss der Vermieter aber aufgefordert werden, den Schimmel zu beseitigen. Bei all dem sollte der Bewohner sicher sein, dass er nicht selbst zum Befall beigetragen hat (etwa: nicht gelüftet).
Rauchen: Das ist in der Mietwohnung erlaubt. Auch wenn es den Nachbarn stört.
Schlüssel: Der Vermieter braucht keinen Zweitschlüssel. Wenn er die Wohnung besichtigen will, soll er sich vorher anmelden. Verreist der Mieter, sollte er den Vermieter allerdings informieren, wo ein Zweitschlüssel gelagert ist. Etwa für den Fall, dass eine Wasserleitung leckt.
Umwandlungen: Was, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der neue Inhaber Eigenbedarf anmeldet? Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch gilt, dass dem Mieter danach drei Jahre lang nicht gekündigt werden darf. Diese Frist kann auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden, wenn in einer Stadt großer Wohnungsdruck herrscht. Das hat der Freistaat für München und andere Städte mit einer Verordnung ermöglicht.
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