Pendler-Warnung: So schnell ist der Preisvorteil im Münchner Umland futsch
Wer sich in München ein Eigenheim leisten möchte, der braucht dafür vor allem eines: ein prallgefülltes Bankkonto. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen in München liegt im Jahr 2026, laut immowelt.de, bei rund 8000 bis 8700 Euro.
Etwas günstiger wird es dann schon, wenn man im Münchner Umland nach seinen eigenen vier Wänden Ausschau hält. Hier liegen im Jahr 2026, laut dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die durchschnittlichen Preise für den Quadratmeter mindestens 2200 Euro niedriger.
Postbank-Wohnatlas 2026: Wo sich für Pendler ein Eigenheim lohnt – und wo nicht
Klingt zunächst nach einer großen Ersparnis. Doch wer im Münchner Umland wohnt, aber jeden Tag zum Arbeiten in die bayerische Landeshauptstadt pendelt, darf die zusätzlichen Kosten für Kraftstoff, Ladestrom oder das Ticket im öffentlichen Nahverkehr (ÖPNV) nicht außer Acht lassen. Und dazu kommt auch noch der Arbeitsweg, der einiges an privater Zeit beansprucht.
Im Auftrag der Postbank hat das HWWI errechnet, wie viele Jahre es dauert, bis die entstehenden Pendelkosten das gesparte Geld eines Immobilienkaufs im Münchner Umland aufgezehrt haben.
Bei der Analyse für den Postbank-Wohnatlas 2026 pendelt je Haushalt eine Person zur Arbeit. Neben einer Vollzeittätigkeit wurde auch der Faktor Homeoffice oder Teilzeit mit drei statt fünf Pendeltagen pro Woche berücksichtigt.
Vergleich München mit 33 Städten und Gemeinden im Umland
Verglichen wurde der Kauf einer durchschnittlich teuren 70 Quadratmeter bzw. 120 Quadratmeter großen Wohnung in München zur Selbstnutzung mit gleichgroßen Immobilien in 33 Städten und Gemeinden im Umland.
Dabei wurde berücksichtigt, dass Immobilien in verkehrsgünstig gelegenen größeren Ortschaften im Umland deutlich teurer sind als in abgelegenen kleineren Gemeinden. Hier gingen die Analysten einem Preisaufschlag von 20 Prozent auf den Durchschnittspreis des jeweiligen Landkreises aus.
Bei den Pendlerkosten durch Kraftstoff bzw. Ladestrom flossen für die Autofahrt – nach Abzug der Steuervergünstigungen durch die Entfernungspauschale – 0,47 Euro pro Kilometer und ab einer einfachen Entfernung von 21 Kilometern mit 0,45 Euro in die Berechnung rein.
Die Fahrt mit Bus und Bahn wurde mit 0,14 Euro pro Kilometer veranschlagt, ab 21 Kilometern mit 0,12 Euro/km.
Durch das Deutschland-Ticket sind in der Analyse die jährlichen Mobilitätskosten im ÖPNV nach Abzug von Steuervergünstigungen auf 673 Euro gedeckelt.
Diese Pendlerkosten vorausgesetzt, welche Regionen im Münchner Umland bieten den längsten Preisvorteil?
Karlsfeld, Dachau und Germering bieten ÖPNV-Pendlern die besten Bedingungen
Beim Vergleich einer 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung profitieren Pendler mit einem gekauften Eigenheim im 14 Kilometer entfernten Karlsfeld (Lkr. Dachau) am längsten. Bei 220 Pendeltagen pro Jahr mit dem ÖPNV ist der Preisvorteil erst nach 32 Jahren aufgebraucht. Etwas schneller geht es bei den Autofahrern, bei ihnen schrumpft die Zeitspanne auf 20,2 Jahre.
Wer mit dem ÖPNV nach München pendelt, für den bieten auch Immobilien in Dachau und Germering finanzielle Vorteile. Bei einem durchschnittlich 2500 Euro günstigeren Quadratmeterpreis wird das gesparte Geld erst nach 28,5 Jahren von den Fahrtkosten verzehrt. Bei Pkw-Pendlern ist der Preisvorteil allerdings schon nach 10,5 Jahren futsch.
In Germering (Lkr. FFB) ist laut HWWI-Analyse, der finanzielle Vorteil eines Immobilienkaufs, unter den angewendeten Pendlerkosten, für ÖPNV-Nutzer nach 26,4 Jahren aufgebraucht, bei Autofahrern sogar schon nach 11,9 Jahren.
Auf den weiteren Plätzchen folgen – bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung – u. a. Olching (24,8 Jahre/8,9), Puchheim (24/10,5) und Eching (23/11,7). Ganz am Ende des Rankings sind Starnberg (8,4/4,8) Ottobrunn (7,4/4,3) und Herrsching am Ammersee (5,5/3,2).
70-Quadratmeter-Wohnung: Anzahl an Jahren, in denen sich der Umzug ins Münchner Umland rechnen kann
| Stadt/Gemeinde | Jahre bei Pendeln mit dem ÖPNV | Jahre bei Pendeln mit dem eigenen Pkw |
| Karlsfeld | 32 | 20,2 |
| Dachau | 28,5 | 10,5 |
| Germering | 26,4 | 11,9 |
| Olching | 24,8 | 8,9 |
| Puchheim | 24 | 10,5 |
| Eching | 23 | 11,7 |
| Vaterstetten | 22,6 | 10,5 |
| Poing | 21,8 | 10,6 |
| Neufahrn bei Freising | 20,5 | 10,3 |
| Grafing bei München | 18,8 | 6,6 |
| Fürstenfeldbruck | 18,6 | 8,6 |
| Markt Schwaben | 18,2 | 9,1 |
| Freising | 18,1 | 7,8 |
| Dorfen | 16,3 | 8 |
| Geltendorf | 15,9 | 9,1 |
| Erding | 14,9 | 8,9 |
| Dießen am Ammersee | 14 | 8,3 |
| Kaufering | 12,9 | 7,9 |
| Markt Indersdorf | 12,5 | 7,4 |
| Ebersberg | 12 | 7,2 |
| Landsberg am Lech | 11,3 | 7,9 |
| Oberding | 10,8 | 9,2 |
| Moosburg an der Isar | 10,3 | 6,6 |
| Gauting | 10,3 | 4,6 |
| Altomünster | 9,9 | 6,6 |
| Haar | 9 | 4,2 |
| Gilching | 8,7 | 4,3 |
| Unterschleißheim | 8,7 | 3,8 |
| Unterhaching | 8,6 | 5 |
| Taufkirchen (Vils) | 8,5 | 6,7 |
| Starnberg | 8,4 | 4,8 |
| Ottobrunn | 7,4 | 4,3 |
| Herrsching am Ammersee | 5,5 | 3,2 |
Mindestens 25 Jahre: So lange sollten die Pendlerkosten durch die Kaufpreisersparnisse gedeckt sein
Damit sich ein Immobilienkauf im Umland auch wirklich lohnt, sollten die erhöhten Pendelkosten, laut HWWI, mindestens 25 Jahre lang durch die Kaufpreisersparnisse gedeckt werden. Dies entspricht in der Regel der restlichen Lebensarbeitszeit von Immobilienkäufern, die in Deutschland im Durchschnitt 40 Jahre alt sind.
Das heißt, für Personen, die fünfmal die Woche mit dem ÖPNV zur Arbeit nach München pendeln, lohnt sich der Kauf einer 70qm-Wohnung nur in Karlsfeld, Dachau und Germering, für Pkw-Pendler lohnt er sich überhaupt nicht.
Anders sieht die Sache aus, wenn die Wohnung 120 Quadratmeter groß ist, man den ÖPNV zum Pendeln verwendet und zwei Tage die Woche Homeoffice betreibt.
Karlsfeld auch bei 120-qm-Wohnung ganz vorne
Auch hier liegt Karlsfeld in der HWWI-Analyse wieder ganz vorne. Wer fünf Tage die Woche mit dem ÖPNV nach München pendelt, für den lohnt sich der Vorteil des günstigeren Immobilienkaufs im Umland für 54,9 Jahre. Wer dabei zwei Tage im Homeoffice arbeitet, für den verlängert sich der Vorteil sogar auf satte 90 Jahre. Auf den Plätzen zwei und drei folgen erneut Dachau (48,9/77,2) und Germering (45,3/72,6).
120-Quadratmeter-Wohnung: Anzahl an Jahren, in denen sich der Umzug ins Münchner Umland rechnen kann
| Stadt/Gemeinde | Jahre bei Nutzung ÖPNV – Vollzeit ohne Homeoffice | Jahre bei Nutzung ÖPNV – mit Homeoffice |
| Karlsfeld |
54,9 |
90 |
| Dachau | 48,9 | 77,2 |
| Germering | 45,3 | 72,6 |
| Olching | 42,5 | 67,5 |
| Puchheim | 41,2 | 65,6 |
| Eching | 39,5 | 63,3 |
| Vaterstetten | 38,8 | 61,9 |
| Poing | 37,4 | 57,8 |
| Neufahrn bei Freising | 35,2 | 56,8 |
| Grafing bei München | 32,3 | 52 |
| Fürstenfeldbruck | 32 | 51,6 |
| Markt Schwaben | 31,1 | 50,2 |
| Freising | 31 | 50,3 |
| Dorfen | 28 | 45,7 |
| Geltendorf | 27,2 | 44,6 |
| Erding | 25,6 | 42 |
| Dießen am Ammersee | 24 | 39,5 |
| Kaufering | 22,1 | 36,4 |
| Markt Indersdorf | 21,5 | 35,2 |
| Ebersberg | 20,6 | 33,8 |
| Landsberg am Lech | 19,4 | 32,1 |
| Oberding | 18,5 | 30,6 |
| Moosburg an der Isar | 17,7 | 29,2 |
| Gauting | 17,7 | 28,1 |
| Altomünster | 17 | 28,1 |
| Haar | 15,5 | 25,2 |
| Gilching | 14,9 | 23,9 |
| Unterschleißheim | 14,8 | 23,7 |
| Unterhaching | 14,7 | 24,9 |
| Taufkirchen (Vils) | 14,6 | 24,2 |
| Starnberg | 14,4 | 23,2 |
| Ottobrunn | 12,6 | 20,8 |
| Herrsching am Ammersee | 9,4 | 15,4 |
Anders als bei der 70qm-Wohnung liegen hier noch 13 weitere Städte und Gemeinden über der 25-Jahres-Grenze, bei zwei Tagen Homeoffice sind es insgesamt sogar 26. Auch in diesem Ranking bilden Starnberg (14,4/23,2), Ottobrunn (12,6/20,8) und Herrsching am Ammersee mit 9,4 bzw. 15,4 Jahren das Schluss-Trio.
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