Kellerstraße 3: Leerstand gleich hinterm Gasteig

Seit langer Zeit ist ein Wohnhaus an der Kellerstraße unbewohnt. Im Viertel hält sich das Gerücht, dass es abgerissen werden soll.
| Lea Kramer
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Leerstand in Haidhausen: Seit mindestens einem Jahr wohnt in der Kellerstraße niemand mehr.
lkr 6 Leerstand in Haidhausen: Seit mindestens einem Jahr wohnt in der Kellerstraße niemand mehr.
Balkone in der Preysingstraße.
lkr 6 Balkone in der Preysingstraße.
Im Hinterhof wächst Gras drüber.
lkr 6 Im Hinterhof wächst Gras drüber.
Das Nachbarhaus wird renoviert.
lkr 6 Das Nachbarhaus wird renoviert.
1935: Eingang zum Bürgerbräu-Keller in der Rosenheimer Straße.
Stadtarchiv München 6 1935: Eingang zum Bürgerbräu-Keller in der Rosenheimer Straße.
Architekt Max Littmann um 1912.
ho 6 Architekt Max Littmann um 1912.

Haidhausen - Monatelang versperren Gerüste und Planen den Blick auf den ersten Häuserblock in der Kellerstraße. Kein unbekanntes Bild. Es wird saniert, wie an vielen Stellen in München. Eines der Gebäude bleibt von all dem unberührt: die Kellerstraße 3. Das Gebäude rottet seit Jahren vor sich hin. Keine Seltenheit in beliebten Münchner Lagen. Die Gründe für den Leerstand sind allerdings nicht überall gleich.

An der Rückseite des Gasteigs steht noch historische Bausubstanz aus der Gründerzeit. Viele der erhaltenen Mietshäuser stammen aus der Zeit um die Wende zum 20. Jahrhundert. Die Zahl der Bevölkerung stieg damals rasch im Münchner Osten, durch fortschreitende Urbanisierung und Industrialisierung.

Sanierung oder Abriss: Eigentümer ließ sich beraten

Das leere Haus in der Kellerstraße ist vermutlich im Verbund mit der Preysingstraße 4 und 6 um das Jahr 1910 entstanden. Letztere sind aufgrund ihrer Jugendstil-Merkmale als Einzeldenkmäler anerkannt. Sie stammen vom renommierten Bauunternehmen "Heilmann & Littmann", das auch die Pläne für das Prinzregententheater oder das Hofbräuhaus entworfen hat.

Die marode Stiefschwester steht nicht unter Denkmalschutz. Dass sie ihren Nachbargebäuden in der Ausgestaltung einmal ähnelte, lassen alte Bilder erahnen. An den Balkongittern etwa waren besonders opulente Blumen-Metallarbeiten angebracht, wo heute Pressspanplatten Löcher verdecken. Was im Inneren noch an historischer Substanz erhalten ist, ist fraglich. Schon lange hat kein Außenstehender mehr das Gebäude betreten. "Wir würden die Denkmalfähigkeit des Gebäudes prüfen", sagt eine Sprecherin des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege. Aufgrund der Corona-Pandemie hat aber selbst das Denkmalamt Probleme, Einsicht in Bauakten zu nehmen. Die Ankündigung einer Prüfung heißt also nicht, dass es sich bei dem Haus um ein potenzielles Denkmal handelt.

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Einem Abriss würde bislang formal nichts im Weg stehen. Im Viertel halten sich hartnäckig die Gerüchte, dass genau das geplant sei. Der Lokalbaukommission (LBK) liegen allerdings "keine aktuellen Anträge" in dieser Sache vor, sagt ein Sprecher des Planungsreferats. Auch eine Abrissgenehmigung hat die Stadt dem Eigentümer bislang nicht erteilt. Im Januar 2019 habe es aber zwei Beratungen in der Infothek der LBK zu den Themen "Sanierung und DG-Ausbau" sowie "Abbruch und Neubau" die Immobilie betreffend gegeben, heißt es von der Behörde.

Der Leerstand ist legal, denn man kann im Haus nicht mehr wohnen

Dem städtischen Amt für Migration und Wohnen ist die Immobilie in der Kellerstraße seit mehreren Jahren bekannt. Mehrfach war auf die Leerstände in dem Gebäude aufmerksam gemacht worden, auch im BA Haidhausen-Au wurde das Mietshaus thematisiert. Die Stadt hat aufgrund der andauernden Leerstände - sukzessive waren Mieter ausgezogen, aber keine neuen eingezogen - ein zweckentfremdungsrechtliches Verfahren eingeleitet.

Offenbar sind die Eigentümer zunächst dazu aufgefordert worden, die Wohnungen wieder zu vermieten. Im Oktober 2019 aber erteilte das Amt für Migration und Wohnen dem Anwesen ein sogenanntes Negativattest. Das passiert immer dann, wenn ein Gebäude in einem derart schlechten Zustand ist, dass Wohnen darin unzumutbar ist oder die "Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand hergestellt werden kann", heißt es in der Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt München. Somit ist der Leerstand legal.

Wie sieht es mit einer Zwischennutzung aus?

Die Fraktion Die Linke im BA hat dennoch eine Anfrage an die Stadt gestellt. Sie will wissen, ob die Stadt mit den "Eigentümern über mögliche Zwischennutzung oder den Erwerb des Hauses verhandelt hat". Die Linken-Vertreter Jürgen Fischer und Brigitte Wolf zweifeln daran, dass an dieser Stelle durch einen Neubau bezahlbarer Wohnraum entsteht.

Und dann wäre da ein weiteres Hindernis, das vor allem die angrenzende Nachbarschaft umtreibt. Unter dem Mietshaus gibt es ein zusammenhängendes Kellernetz, das sich über mehrere Grundstücksgrenzen erstreckt. Dort lagerten einst die Fässer der Brauerei Dürnbräu, teils in zwei Untergeschossen. Keiner weiß so recht, wo und in welcher statischen Verfassung die metertiefen Kellergewölbe sind.


Kellerstraße: 2.680 Euro Kaltmiete 

Zwischen Sanierungsstau und Luxussanierung liegen in München oft nur wenige Meter. In der Kellerstraße kann das sehr gut beobachtet werden. Direkt neben dem leeren Haus wurde nämlich gerade renoviert. Entstanden sind Wohnungen, die zu hohen Mietpreisen angeboten werden.

Das Eckhaus zwischen Preysing- und Kellerstraße ist im barockisierenden Jugendstil um 1900 entstanden. Im Stadtarchiv ist eine Karte von 1912 erhalten, auf der das Gebäude abgebildet ist. Dort wird es als "Dr. Schloderers Heim" bezeichnet, in dem es "Privatunterricht nach dem Lehrplane der staatl. Mittelschulen" gibt.

Studien werden in dem Haus noch immer betrieben. Seit einigen Jahren beten hier Muslime. Ein türkisches Piderestaurant ist vor den Umbauarbeiten ausgezogen. Im Oktober vergangenen Jahres ist die Bar Klimentis vom Maximiliansplatz an den Gasteigberg gezogen. Wirt Mete Klimenti wollte den großen imposanten Gewölbekeller unter seinem Gastronomiebetrieb für Weinproben nutzen. Corona durchkreuzte diese Pläne. Mittlerweile werden die Haidhauser zumindest mit Kaffee und Backwaren aus einem ebenerdigen kleinen Anbau versorgt.

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Das Dachgeschoss des Hauses ist bereits ausgebaut worden. Im Innenhof werden neue Aufzüge angebracht, ein Kran war Mitte November vor Ort. Mindestens eine der Wohnungen ist umfassend saniert worden. Ein Makler bietet die Vier-Zimmer-Wohnung mit Balkon und 116 Quadratmetern für 2.680 Euro pro Monat an - kalt.

Nach einer aktuellen Auswertung der Hypovereinsbank sind 23 Euro pro Quadratmeter in Haidhausen zwar nicht neu - allerdings zahlen Mieter diese Preise üblicherweise im Neubau. Diese unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Ob ein Angebot wie im sanierten Altbau in der Kellerstraße rechtens ist, müsste ein Mieter prüfen lassen.

Die Straße liegt im Erhaltungssatzungsgebiet. Dort soll der sogenannte Milieuschutz verhindern, dass sich durch zu hohe Mieten die Zusammensetzung der Bewohnerschaft ändert. "2680 Euro Kaltmiete für eine Vierzimmerwohnung ist ein extremer Preis, aber leider keine Seltenheit in München. Wir hören immer wieder von Fällen, bei denen auch Mieter in Erhaltungssatzungsgebieten eine sehr hohe Miete bezahlen. In dem Fall der beschriebenen Wohnung müsste ein Fachjurist, wie wir sie im Mieterverein haben, unter Vorlage aller Unterlagen prüfen, ob die Mietpreisbremse gilt", sagt Volker Rastätter, Geschäftsführer vom Münchner Mieterverein.


Architekt Max Littmann um 1912.
Architekt Max Littmann um 1912. © ho

Geschichte: Zwischen Ziegeleien und Bierkellern

Der Bereich rund um den Gasteig hat eine wechselvolle Geschichte hinter sich. Das Gebiet ist seit Jahrhunderten die Zufahrt auf dem Weg in die Stadt. Die Vorstädte Au-Haidhausen lagen aber sehr lange außerhalb der Gemarkung der Landeshauptstadt.

Erst 1854 wurden beide Vorstädte gemeinsam mit Giesing nach München eingemeindet. Die Viertel rund um das Isarhochufer waren allerdings nicht vom Reichtum des Wassers geprägt. In heruntergekommenen Herbergen lebten vorwiegend arme Menschen, die Großteils in den Ziegelfabriken rund um Haidhausen arbeiteten.

Ausgeschenkt wird in kleinen Biergärten oder großen Bierpalästen

Die Eröffnung des Bahnhofs 1871 rückte den Münchner Osten in den Fokus der Stadtplaner. Das Areal zwischen der Rosenheimer Straße, der Stein- und Milchstraße sowie dem Ostbahnhof war nahezu unbebaut. Im Zuge der Stadterweiterung entwarf Arnold Zenetti das Viertel auf dem Reißbrett. Im Stil der Neurenaissance und des Neubarocks wurden Mietshäuser mit günstigem Wohnraum entlang von Diagonalen hin zu begrünten Plätzen gebaut. So sollten die Hygienebedingungen und damit das Leben der Viertelbewohner in dem dicht besiedelten Stadtviertel langfristig verbessert werden.

1935: Eingang zum Bürgerbräu-Keller in der Rosenheimer Straße.
1935: Eingang zum Bürgerbräu-Keller in der Rosenheimer Straße. © Stadtarchiv München

Aufgrund seiner Topografie war das Gelände rund um den Gasteig für Brauereibetriebe attraktiv. Sie fanden an den Hängen in Haidhausen, der Au und Giesing die Möglichkeit, ihr Bier zu lagern. Bis ins 20. Jahrhundert gab es zwischen Wiener Straße, Preysing- und Kellerstraße regelrechte Bierkatakomben. An die 50 Lagerkeller verschiedener Brauereien reihten sich aneinander. Die heutigen Mietshäuser sind in der Regel einfach darüber gebaut worden.

In der Kellerstraße gab es Gewölbe des Dürnbräus, des Franziskanerklosters, des Hallerbräus sowie des Zengerbräus. Ausgeschenkt wurde in kleinen Biergärten oder großen Bierpalästen, wie dem berühmten Bürgerbräukeller - dem Vorgängerbau des Kulturzentrums Gasteig und Schauplatz des misslungenen Attentats auf Adolf Hitler 1939.

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