Mieten: München plant Reform-Paket gegen Mietpreise
München - Instrumente, um Mieter zu schützen, gibt es. Viele Münchner Mieter oder Wohnungssuchende merken davon aber nur wenig. Die Preise steigen, Wohnraum ist für viele zum Luxusgut geworden (das sind die offiziellen Zahlen zum Müncher Immobilienmarkt). Wenn man überhaupt etwas findet. Ein Ende ist nicht in Sicht. Auch, weil sich mit Immobilien in München einfach sehr viel Geld verdienen lässt. Die Stadt ist oft hilflos. Seit Jahren tönen deshalb die Rufe nach härteren Mitteln, um diese Entwicklung zu stoppen oder wenigstens zu bremsen. OB Dieter Reiter (SPD) will die jetzt liefern. Stoff gaben ihm dafür auch diverse Anträge der Grünen-Stadtratsfraktion und verschiedener Bezirksausschüsse.
Der Stadtchef will die sogenannte Abwendungserklärung und die Erhaltungssatzung (siehe unten) reformieren, besser gesagt, schärfen. Außerdem plant er eine individuelle Münchner Lösung bei der Modernisierungsumlage. Angekündigt hatte Reiter dies schon im Januar, jetzt liegen die Konzepte auf dem Tisch. In einer Sitzung des Kommunal- und Sozialausschusses am 19. Juni soll dies alles beschlossen werden. "Nachdem es sich hierbei um ein bedeutendes Mittel zum Schutz der Mieterschaft in ganzen Vierteln handelt, hoffe ich auf eine breite Zustimmung", so der OB in einer Mitteilung.
Mieten in München: Das Reformpaket im Einzelnen
21 Erhaltungssatzungsgebiete zwischen Harras und Milbertshofen gibt es in München derzeit. Die meisten innerhalb des Mittleren Rings. Aktuell leben etwa 262.100 Münchner in 144.600 Wohnungen in diesen Gebieten. Die Erhaltungssatzung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Viertel, aber auch die dazugehörige Infrastruktur, also etwa Geschäfte, vor Verdrängung schützen.
Zentrale Elemente der Erhaltungssatzung sind ein Aufteilungsverbot und das Verbot von Luxusmodernisierungen, das vor allem Bewohner mit schwächerem Einkommen schützen soll. Außerdem das Vorkaufsrecht der Stadt. Möchte jemand im Gebiet ein Haus kaufen, kann er Letzteres durch eine Erklärung abwenden. Mit einer solchen "Abwendungserklärung", verpflichtet sich der Käufer, die Erhaltungssatzung einzuhalten.
Der Plan für Eigenbedarfskündigungen und Staffelmietverträge
Das hat in der Vergangenheit aber immer weniger funktioniert. Dank ohnehin schon hoher Mieten, vielen Möglichkeiten zur Mieterhöhung und der Modernisierungsumlage werden viele Bewohner trotz Erhaltungssatzung verdrängt. Hier setzt jetzt die vorgeschlagene Erweiterung der Abwendungserklärung an.
Demnach sollen Mieten nur noch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Bei Neuvermietungen von Wohnungen, die beim Kauf leer stehen, gilt eine Höchstmiete entsprechend des Mietspiegels, gedeckelt auf die maximale Eingangsmiete nach dem München Modell. Außerdem sollen Neuvermietungen nur noch an Mieter, deren Einkommen die gerade aktuelle Grenze des München Modells nicht überschreitet, möglich sein. Bei einer vierköpfigen Familie wären das laut Planungsreferat 94.300 Euro Jahreseinkommen. Das entspricht 50 bis 60 Prozent der Münchner Bevölkerung, heißt es. Eigenbedarfskündigungen sind unzulässig, Staffelmietverträge ausgeschlossen. Maximal eine frei werdende Wohnung kann, ohne die Einkommensgrenze zu beachten, an Verwandte vermietet oder selbst genutzt werden. Bestandsgebäude dürfen nicht abgerissen werden.
Auch die Modernisierungsumlage soll angepackt werden, eigentlich ein Thema für den Bund. Weil dort aber nichts vorwärtsgeht, will der OB handeln: Die Umlage soll auf maximal acht Prozent jährlich und drei Euro pro Quadratmeter begrenzt werden. Und nur so lange gelten, bis die Modernisierung abbezahlt ist.
Stichwort: Modernisierungsumlage
Die Modernisierungsumlage wurde in den 70er Jahren als Anreiz für Investitionen in Sanierungen geschaffen. Derzeit erlaubt die Modernisierungsumlage, Kosten für Modernisierungen mit elf Prozent pro Jahr auf die Mieter umzulegen. Allerdings nicht nur so lange bis die Modernisierung abbezahlt ist, sondern auf unbegrenzte Zeit. Faktisch eine Mieterhöhung. Es ist genau definiert, welche Maßnahmen als Modernisierung gelten. Mieterverbände kritisieren die teils exorbitanten Erhöhungen, die möglich sind und die damit einhergehende Verdrängung von Mietern.
Stichwort: Erhaltungssatzung
Nach radikalen Mietervertreibungen in den 70er Jahren wurde 1987 die Erhaltungssatzung geschaffen. Ein Instrument um Münchner Mieter und ganze Bevölkerungsschichten vor der Verdrängung, etwa durch Investoren, zu schützen. Stichwort: Milieuschutz. Die ersten Erhaltungssatzungsgebiete waren damals rund um den Pündterplatz und die Zentnerstraße in Schwabing. Die Erhaltungssatzung verbietet im Wesentlichen Luxussanierungen und die Aufteilung eines Wohnhauses in Eigentumswohnungen. Außerdem hat die Stadt ein Vorkaufsrecht.
Über den Erlass eines Erhaltungssatzungsgebietes entscheidet das Planungsreferat. Die Ansprüche sind hoch, geprüft werden etwa Kaufkraft, Altersstruktur und mittlere Wohndauer der Bewohner sowie das Alter der Häuser und der Anteil an modernisierten Wohnungen. Findige Immobilien-Profis wissen leider allzuoft, wie sie die Regelungen der Erhaltungssatzung umgehen können. Die Erhaltungssatzung wurde daher auch schon oft als zahnloser Tiger bezeichnet. Sie muss alle fünf Jahre verlängert werden. Umstritten ist, dass immer wieder Erhaltungssatzungsgebiete aufgehoben werden.
