Das Amtsgericht München hat die Mietpreisbremse angewendet. Geklagt hatte der Vermieter
München - Geklagt hatte aber nicht die Mieterin, sondern der Wohnungseigentümer und Vermieter. Und zwar wegen arglistiger Täuschung. Er war davon ausgegangen, dass seine Mieterin die von ihm aufgerufene Miete akzeptiert. Er zog vor Gericht - und verlor.
Der Fall
Die Mieterin hatte in der Isarvorstadt eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung für 1.300 Euro warm gemietet. Die Vormieterin hatte noch 200 Euro weniger bezahlt. Aber: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine solche Wohnung liegt bei 910 Euro.
Die zulässige Grenze für eine Mieterhöhung wären demnach 1.001 Euro gewesen (91 Euro auf die 910 Euro Vergleichsmiete). Die Mieterin beschwerte sich daraufhin bei ihrem Vermieter über die überhöhte Miete. Der Vermieter focht nun den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an und erhob Räumungsklage.
Sie habe ihm weisgemacht, mit der Miete einverstanden zu sein – obwohl sie von Anfang an vorgehabt habe, diese zu reklamieren.
Das Urteil
Das Amtsgericht München gab der Mieterin Recht. Das Gericht erklärte, dass das Gesetz den Vermieter zwar nicht dazu zwinge, die Miete bei einem Mieterwechsel zu senken, wenn schon der Vormieter eine Miete oberhalb des Mietspiegels gezahlt habe. Er hätte die Miete jedoch nicht noch einmal um 190 Euro erhöhen dürfen.
Wie die Mietpreisbremse in München versagt
Eine arglistige Täuschung durch die Mieterin sah das Gericht ausdrücklich nicht. Ein Mietinteressent sei nicht verpflichtet, den Vermieter schon vor Vertragsabschluss auf eine überhöhte Miete hinzuweisen. Dies würde dem Sinn der Mietpreisbremse widersprechen, da sich dann die Vermieter tatsächlich die Mieter aussuchen könnten, die zur Zahlung überhöhter Preise bereit seien. Folglich wies das Gericht auch Räumungsklage ab (Aktenzeichen 422 C 6013/16).
Andersherum formuliert: Mieter dürfen mit einer Beschwerde über eine überhöhte Miete warten, bis sie den Vertrag unterschrieben haben.
Mietpreisbremse funktioniert nicht
Doch trotz dieses Erfolges lässt sich feststellen, dass die Mietpreisbremse in München nicht funktioniert. Viele Vermieter umgehen die Mietpreisbremse, indem sie Wohnungen nur noch möbliert anbieten - dann gilt sie nämlich nicht. "Möbliert" bedeutet dann oft, dass ein Einbauschrank oder ein Fernseher in der Wohnung stehen.
Und auch der schiere Angebotsmangel spielt Wohnungsbesitzern in die Hände. Wer in München eine Wohnung findet, der ist erstmal heilfroh. Und kommt nicht unbedingt auf die Idee, gleich den Vermieter zu verklagen.
Was ist die Mietpreisbremse?
Seit 1. Juni 2015 ist das Gesetz zur sogenannten Mietpreisbremse in Kraft. Es besagt, dass in vorher ausgewiesenen Gebieten Vermieter die Miete beim Mieterwechsel nur noch eingeschränkt erhöhen dürfen: maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Doch das Gesetz hat viele Lücken: Um Investitionen in den Neubau von Wohnungen nicht zu hemmen, gibt es keine Mietdeckelung beim Erstbezug von Wohnungen. Eine weitere Ausnahme gilt für Wohnungen nach umfassenden Modernisierungen.
Außerdem herrscht Bestandsschutz, das heißt: Liegt die Miete einer Wohnung bereits über dem Mietspiegel, kann der Vermieter auch vom nächsten Mieter wieder diesen Preis verlangen. Zu hohe Mieten dürfen also zu hoch bleiben.
