7702 Euro pro Quadratmeter: Der Alpenrand wird nicht nur am Tegernsee zum Luxusmarkt
FC-Bayern-Ehrenpräsident Uli Hoeneß hat sein Anwesen in Bad Wiessee, Torwart Manuel Neuer eine Villa am Leeberg, Philipp Lahm besitzt ein Landhaus am Südufer. Die Hexal-Gründer Andreas und Thomas Strüngmann, laut dem Magazin "Forbes" unter den reichsten Deutschen, nennen gleich mehrere Immobilien im Tegernseer Tal ihr Eigen.
Der Landkreis Miesbach, in dem der See liegt, zählt seit Jahrzehnten zu den nobelsten und exklusivsten Wohnlagen Bayerns und der Bundesrepublik – und wer hier kaufen will, muss tief in die Tasche greifen. Und zwar immer tiefer.
Tegernsee: Im Durchschnitt fast 12 Prozent teurer als noch 2020
In ganz Bayern ziehen die Immobilienpreise an. Doch nirgends so deutlich wie am Alpenrand. Im Fünf-Jahres-Vergleich sind die Angebotspreise für Wohnimmobilien in den neun bayerischen Landkreisen, die direkt an Österreich grenzen und unmittelbar vor den Alpen liegen, um durchschnittlich 11,7 Prozent gestiegen.
Das geht aus dem "Alpenreport 2026" des Maklerunternehmens Von Poll Immobilien hervor, der der AZ vorliegt. Das Frankfurter Unternehmen, das unter anderem Büros in Garmisch-Partenkirchen und im Allgäu betreibt, hat dafür Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen auf Basis von Daten des Analyseunternehmens Empirica-Regio für die Jahre 2020 bis einschließlich 2025 ausgewertet.
Im Landkreis Miesbach werden demnach im Schnitt 7702 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, knapp zehn Prozent mehr als noch 2020. Bei 130 Quadratmetern Wohnfläche sind das rund eine Million Euro.
Ein Blick auf die Preise in Bayern
Im Premiumsegment liegen die Preise ohnehin in einer anderen Dimension: Das Maklerhaus Shift Immobilien aus Otterfing bezifferte 2025 auf seinem Internetauftritt den Quadratmeterpreis für sanierte Luxusobjekte mit Seeblick rund um Tegernsee und Schliersee auf 20.000 bis 30.000 Euro.
Mit Blick auf das durchschnittliche Preisniveau folgt der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 6558 Euro pro Quadratmeter und einem Plus von 10,6 Prozent, heißt es im Alpenreport. Was solche Summen für Normalverdiener bedeuten, verdeutlicht die Studie "Wohnen in Deutschland 2025", erstellt von der Sparda-Bank München gemeinsam mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW).
Wer im Landkreis Garmisch-Partenkirchen eine Wohnung von 117 Quadratmetern kaufen will, muss dafür das 12,4-Fache eines durchschnittlichen Jahreshaushaltseinkommens aufbringen, also das gesamte Bruttoeinkommen eines Haushalts über mehr als zwölf Jahre.
Hier klettern die Preise besonders schnell
Besonders bemerkenswert ist allerdings nicht, wo die Preise am höchsten sind, sondern wo sie laut Alpenreport am schnellsten klettern. Im Landkreis Ostallgäu, mit 4131 Euro pro Quadratmeter der günstigste Standort in erster Alpenreihe, stiegen die Angebotspreise seit 2020 um 19,8 Prozent. Der Landkreis Lindau am Bodensee verzeichnet wiederum ein Plus von 19,6 Prozent, Traunstein von 19,5 Prozent. Den stärksten Anstieg weist die kreisfreie Stadt Kempten im Allgäu auf: plus 20,9 Prozent.
Die Zahlen deuten auf einen Verdrängungseffekt hin: Interessenten weichen wohl in Nachbarregionen aus – und treiben dort die Preise. Daniel Ritter, Gesellschafter bei Von Poll Immobilien, sieht hinter dem Trend ein gestiegenes Sicherheitsbedürfnis:
"In Zeiten erhöhter globaler Unsicherheiten gewinnen Regionen an Bedeutung, die einen gewissen räumlichen Abstand zu diesen Geschehnissen, Ruhe und ein dauerhaft verlässliches Lebensumfeld vermitteln", sagt er. Kapitalanleger hingegen halten sich dem Alpenreport zufolge zurück - die hohen Einstiegspreise begrenzen den Gewinn.
Warum sich die Kosten bisher nicht stabilisieren
Die Analyse seines Unternehmens bildet Angebotspreise ab – also das, was Verkäufer inserieren, nicht das, was am Ende bezahlt wird. In der Praxis wird oft verhandelt, je nach Lage und Nachfrage sind Abschläge realistisch. Der German Real Estate Index (Greix), ein Projekt des Kiel Instituts für Weltwirtschaft, das auf notariell beurkundeten Kaufpreisen basiert, also den tatsächlich geflossenen Summen, zeigt für den bundesweiten Markt: Die Preise steigen zwar wieder, aber verhalten.
Ende 2025 lagen sie im Schnitt noch unter den Höchstständen von 2022. Zuvor hatte die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins bei null Prozent gehalten, um die Wirtschaft zu stützen – Baukredite gab es für unter einem Prozent Zinsen. Als dann die Inflation anzog, auch getrieben durch die Corona-Pandemie, den Ukraine-Krieg und die Energiekrise, hob die Zentralbank den Leitzins an.
Die Folge: Baukredite verteuerten sich massiv, die Nachfrage brach ein, die Preise gaben nach. Inzwischen hat die EZB die Zinsen wieder gesenkt, der Markt erholt sich – langsam.
Doch knappes Bauland im Alpenraum und die Münchner Pendlernachfrage sorgen weiter dafür, dass das Angebot der Nachfrage oft nicht hinterherkommt. Der Blick auf die Berge hat deshalb seinen eigenen Preis - und der kennt gerade vor allem eine Richtung: nach oben.
