Münchner Mieten steigen weiter: Die Bremse bremst nicht

Vor sechs Jahren sollte die Mietzins-Spirale nach oben gestoppt werden. Doch in München sind die Preise seither weiter gestiegen. Und zwar dramatisch.
| Sophie Anfang
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So soll es an der alten Kuvertfabrik in Pasing einmal aussehen. Im Viertel wird viel gebaut - trotzdem stiegen die Mietpreise in keinem anderen Viertel so stark wie hier.
So soll es an der alten Kuvertfabrik in Pasing einmal aussehen. Im Viertel wird viel gebaut - trotzdem stiegen die Mietpreise in keinem anderen Viertel so stark wie hier. © pa/obs Bauwerk Capital GmbH & Co. KG

München - "Wohnen bleibt bezahlbar", so überschrieb die Bundesregierung im Juni 2015 eine Mitteilung zur damals eingeführten Mietpreisbremse.

Die Mietpreisbremse nützt in München so gut wie nichts

In Gebieten mit "angespannter Wohnungslage" dürfen Wiedervermietungen seither nur noch maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Das wirke, so die Bundesregierung 2015, positiv auf die Stadtentwicklung, nämlich "gegen die Verdrängung von Gering- und Normalverdienern in Billigwohngebiete". Ob das funktioniert hat? In München sind Zweifel angebracht.

Und das wahrscheinlich nicht nur, weil in Bayern das Bundesgesetz in den ersten Jahren gar nicht anwendbar war. So war die gerichtliche Verordnung des Freistaats zunächst von einem Gericht für nichtig erklärt worden. In Bayern gilt die Bremse erst seit Sommer 2019.

Auch deutschlandweit kaum ein Effekt messbar

Auf den Mietmarkt hatte die Preisbremse auch deutschlandweit keinen spürbar dämpfenden Effekt. Wie eine am Mittwoch veröffentlichte Auswertung des Portals Immowelt zeigt. In allen 39 untersuchten Städten sind die Mieten seit 2015 stärker als die Inflation, die bei acht Prozent liegt, gestiegen. Am krassesten kann man das in Berlin beobachten. Dort müssen Mieter im Schnitt 51 Prozent mehr zahlen als noch 2015.

In München, das beim Mietenthema ohnehin seit Jahren auf hohem Niveau liegt, war innerhalb der vergangenen sechs Jahre immerhin ein Zuwachs des Mietzinses um 32 Prozent zu beobachten.

Verteuerung in München um fast fünf Euro

Immowelt weist für München eine Verteuerung der Mieten von 14,50 auf 19,20 Euro pro Quadratmeter aus.

So sind die Nettokaltmieten in München gestiegen.
So sind die Nettokaltmieten in München gestiegen. © Wohnungsmarktbarometer Stadt München, Grafik: anf

Wer sich städtische Auswertungen zum Thema Miete ansieht (vgl. Grafik unten), kann die gleiche Entwicklung beobachten. Seit 1995 wertet das Planungsreferat Mietangebote aus. Seither haben sich Neuvermietungsmieten pro Quadratmeter fast verdoppelt.

Zudem hat das Planungsreferat im vergangenen Jahr beobachtet, dass weniger Bestandswohnungen angeboten wurden. Als möglichen Grund dafür nennen die Autoren des städtischen Wohnungsmarktbarometers die Corona-Pandemie. Die angebotenen Wohnungen waren dafür um fünf Prozent teurer als noch 2019.

Je zentraler, desto teurer - das gilt auch in München

Weiterhin gilt: je zentraler, desto teurer. In der Altstadt und im Lehel liegen Bestandswohnungen in der aktuellen Auswertung mit 23,99 Euro deutlich über dem städtischen Durchschnitt von 19,60 Euro. Das ist teuer, aber zumindest weniger dynamisch als an anderen Orten der Stadt.

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Denn vor allem außerhalb des Zentrums ziehen die Preise an. Also dort, wo man bisher noch vergleichsweise günstig wohnen konnte: Die größte Steigerung der Mieten gab es in Pasing. Sie lag dort bei mehr als acht Prozent. Eine ähnliche Entwicklung kann man in Moosach und Freimann beobachten.

In letzterem Viertel im Norden gab es zwar auch Neubauangebote im Auswertungszeitraum - allerdings fast nur luxuriöse Studentenapartments.

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