"Mieten werden günstiger als der Marktpreis sein": Diese Pläne hat der Chef der Münchner Wohnen

Jörg Franzen, ein gebürtiger Bonner, 61 Jahre alt, ist seit einigen Monaten Geschäftsführer der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Münchner Wohnen, der knapp 75.000 Wohnungen gehören. Vorher war er Chef der Berliner Gesobau. Franzen hat ist ausgerechnet in einer Zeit nach München gewechselt, in der die Stadt sparen muss. Im Interview mit der AZ erklärt er, wie er damit umgehen will, dass sein Unternehmen plötzlich kein Geld mehr von der Stadt bekommen soll - und welche Entscheidungen des Rathauses er kritisch sieht. 

AZ: Herr Franzen, bevor Sie Chef der Münchner Wohnen wurden, haben Sie im armen Berlin gearbeitet. Wollten Sie hierher nach München, weil Sie gehofft haben, endlich mehr Geld ausgeben zu dürfen?
JÖRG FRANZEN: Das war nicht der Hauptgrund. Auch wenn ich zugeben muss, dass ich aus der Entfernung dachte, München und der Freistaat stehen noch gut da. Wie dramatisch die Situation ist, hat mich doch etwas überrascht. Dass ich hierher wollte, lag unter anderem am politischen Umfeld. Nach meinem Gefühl agieren hier in München und in Bayern Politiker deutlich weniger ideologisch. Hier gibt es zum Beispiel keine Diskussionen, Wohnungsbaugesellschaften zu enteignen.

In Berlin haben Sie eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft geleitet. Da mussten Sie doch keine Enteignung fürchten.
Wir wären natürlich nicht enteignet worden. Aber so eine Stimmung prägt die Branche. Gerade investiert keiner mehr. Auch weil Banken das Risiko nicht auf sich nehmen können.

Kann München trotzdem etwas von Berlin lernen?
Ja, zum Beispiel bei den Mieten. In Berlin gibt es schon seit 2017 Modelle für individuelle Mieterhöhungen je nach Einkommenssituation. Mieter können einen Antrag stellen, dass eine Erhöhung reduziert oder gar nicht fällig wird.

Für die 75.000 Wohnungen der Münchner Wohnen gilt noch bis Ende des Jahres ein Mietenstopp. Es ist kein Geheimnis im Rathaus, dass er nicht bleiben wird. Stellen Sie sich also ein Modell wie in Berlin vor
Ich glaube, das könnte man auf München übertragen. Aber den konkreten Vorschlag erarbeitet derzeit das Planungsreferat. Ich fände es gut, wenn es die Möglichkeit gäbe, die Erhöhungen einkommensorientiert zu staffeln. Viele unserer Mieter sind als Studenten eingezogen, haben jetzt Akademikergehälter und werden trotzdem subventioniert. Warum sollten wir das nicht fairer gestalten? Denn: Wir brauchen das Geld für unsere riesigen Investitionen im Neubau und Klimaschutz.

Wie hoch sollten die Erhöhungen ausfallen? An welche Einkommensgrenzen denken Sie?
Da möchte ich dem Planungsreferat nicht vorgreifen, das das gerade erarbeitet. Theoretisch – weil wir die Erhöhungen individuell prüfen und bei Mietern, bei denen der Bedarf besteht, darauf verzichten wollen – könnte man sich vorstellen, den gesetzlichen Rahmen sozialverträglich auszuschöpfen. Das sind 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.

Bei Ihrem Amtsantritt sagte der damalige OB Dieter Reiter: „Ich kann mir nicht vorstellen, dass wir noch mal eine Marmortreppe irgendwo reinbauen.“ Wie viele gibt’s denn in städtischen Wohnungen?
Da hat er ein bisschen übertrieben. Ich habe zumindest noch keine Marmortreppe gesehen. Richtig ist aber, dass wir deutlich günstiger bauen müssen. Wir haben bis jetzt im Durchschnitt für 6200 Euro pro Quadratmeter gebaut. Inklusive Architektenleistung, aber ohne Grundstück. Denn das gehört uns in der Regel oder wir bekommen es von der Stadt. Zum Vergleich: Mein ehemaliges Unternehmen in Berlin hat zuletzt für 3500 Euro pro Quadratmeter gebaut.

Und das wollen Sie hier auch schaffen?
Berlin ist grundsätzlich günstiger – etwa, was die Baukosten betrifft. Wir haben uns als realistisches Ziel für München 4500 Euro gesetzt. Bei einer Immobilie kommen wir jetzt sogar auf 4300. Wir kümmern uns wirklich intensiv um das Thema, aber alleine werden wir es nicht schaffen. Auch die Politik ist gefragt. Denn es ist nicht so, dass die Münchner Wohnen vorher nicht in der Lage war, günstig zu bauen. Es lag auch an sehr, sehr kostenintensiven Vorgaben. Aber da gibt es gerade ein Umdenken in der Politik.

Welche Vorgaben treiben denn die Kosten am meisten in die Höhe?
Zum Beispiel Tiefgaragen. Sie kosten zwischen 500 und 700 Euro pro Quadratmeter. Aber das ist nur ein Beispiel von vielen. Alles muss auf den Prüfstand.

Die Politik macht nicht ohne Grund Vorgaben. Tiefgaragen werden gefordert, weil oben kein Platz mehr ist. Und ein gewisser ästhetischer Anspruch ist doch auch nicht verkehrt.
Man kann auch für 4500 Euro pro Quadratmeter ansprechende Häuser bauen. Wenn die Standards nicht reduziert werden, wird gar niemand mehr bauen. Die Privaten bauen schon jetzt nicht mehr viel und wir können auch nicht mehr 6000 Euro für den Quadratmeter bezahlen, weil Fördergelder fehlen.

Wo kann man denn noch sparen – außer bei der Tiefgarage?
Muss es eine Dachbegrünung sein, die tief wurzelt und bei der Statik höhere Kosten verursacht? Auch bei der Technik und den Außenanlagen lässt sich viel sparen. Wir sind bei allen Themen dran, alles wird beleuchtet. Am Ende muss die Politik entscheiden.

"Nicht die ganze Stadt mit denselben Häusern vollkleistern"

Und am Ende stehen in München bloß noch die gleichen Schuhschachteln?
Nein. Ein Hebel, die Kosten zu senken, ist zwar das serielle Bauen. Aber das heißt nicht, dass wir die ganze Stadt mit denselben Häusern vollkleistern. Nur werden wir nicht mehr bei jedem Haus das Rad neu erfinden.

Wissen Sie schon, mit wie viel weniger Geld Sie auskommen müssen?
Die Signale der Landeshauptstadt sind eindeutig, dass es eigentlich keine Förderung mehr für den Neubau geben wird.

"Mittelfristig werden wir aber kein Geld mehr von der Stadt und keines mehr vom Freistaat brauchen"

Wie viele Wohnungen lassen sich damit jährlich noch bauen?
Wir wollen trotzdem weiterhin 1250 Wohnungen jährlich bauen, so wie es der Stadtrat als Ziel vorgegeben hat. Wir sind seit 2017 im Schnitt immer auf über 1200 gekommen. Und das ist weiterhin unser Ziel. Wir sind in der Lage, das komplett ohne Förderung zu machen. Dafür müssen wir die Baukosten senken. Das werden wir nicht sofort schaffen, weil die nächsten Projekte schon vorgeplant sind. Mittelfristig werden wir aber kein Geld mehr von der Stadt und keines mehr vom Freistaat brauchen. Wir können es auch alleine – außer es kommt die nächste globale Krise. Und wir werden im Neubau sozial differenzierte Mieten hinbekommen, die zum Teil deutlich unter 20 Euro liegen.

Das heißt konkret?
Wir werden einen Mix anbieten. Aber alle unsere Mieten werden deutlich günstiger als der Marktpreis von derzeit knapp 26 Euro pro Quadratmeter sein. Natürlich kommt es auch darauf an, wann das Gebäude fertig wird. Im Moment können wir einen guten Teil für 17 Euro anbieten. Das sind neun Euro unter dem Marktpreis.

Wie klug ist es denn, der Politik das Signal zu geben, dass man es ohne Förderungen schafft? Dann wird doch nie mehr Geld fließen?
Was sollen wir tun? Momentan gibt es das Geld nicht. Da brauchen wir doch einen Plan! Wenn eines Tages wieder Geld vorhanden sein sollte, könnten wir natürlich die Mieten anders gestalten.

Grüne und SPD haben eine Sanierungsquote von vier Prozent festgelegt – was die Münchner Wohnen schon vor der Finanzkrise nie erreicht hat. Wird nun nichts mehr saniert?
Für uns ist klar, dass unsere 75.000 Wohnungen klimaneutral werden müssen. Da habe ich als Geschäftsführer keine Wahl. Das sind gesetzliche Vorgaben. Wir planen dafür mit mindestens 2,5 Milliarden Euro. Eine Sanierungsquote halten wir allerdings nicht für den richtigen Weg. Wir haben dem Aufsichtsrat vorgeschlagen, stattdessen die Klimawirkung der jeweiligen Modernisierung zu betrachten. Das heißt, wir wollen bei den Häusern anfangen, die am meisten CO2 verursachen.

"Wenn man die Kaufpreise hört und den Zustand sieht, dann schlackern einem die Ohren"

In der Vergangenheit hat das Rathaus entschieden, dass die Münchner Wohnen viele Gebäude ankaufen soll. Nicht alle sind in einem guten Zustand...
Das stimmt. Ich habe schon einen Teil der Objekte besichtigt und wenn man die Kaufpreise hört, die bezahlt worden sind, und den Zustand sieht, dann schlackern einem die Ohren. Mit dem Aufsichtsrat haben wir besprochen, dass künftig unser Schwerpunkt auf dem Neubau und auf der Sanierung des Bestandes liegen wird. Der Ankauf bringt keine Entspannung für den Markt, weil das Angebot nicht ausgeweitet wird. Aber natürlich kann es trotzdem sein, dass punktuell politisch der Wunsch aufkommt, eine Immobilie zu kaufen. Außerdem will die Bundesregierung das Vorkaufsrecht wieder ermöglichen. Da könnte es wieder mehr Wünsche geben. Aber ich halte das für schwierig.

Warum?
Warum haben wir so hohe Preise für schlechte Objekte bezahlt? Beim Vorkaufsrecht muss die Kommune immer in einen Kaufvertrag einsteigen. Käufer und Verkäufer können sich abstimmen – und wir sind dann die Dummen, die zu hohe Preise zahlen.

"Es gehört zur Immobilienwirtschaft dazu, Portfolien zu bereinigen"

Ist es denkbar, diese Immobilien wieder zu verkaufen?
Das ist politisch nicht gewollt. Grundsätzlich gehört es aber zur Immobilienwirtschaft dazu, Portfolien zu bereinigen. Ich persönlich hätte nichts dagegen. Ich fände es auch nicht schlecht, wenn die Münchner Wohnen in einem Neubaugebiet – sagen wir mit 1000 Wohnungen – 100 als Eigentumswohnungen verkauft, als wirtschaftlichen Ausgleich für 900 günstige Mietwohnungen. Aber das ist eine politische Entscheidung. Wenn es nicht gewollt ist, dass wir etwas verkaufen, dann kann ich damit leben. Das habe ich in Berlin auch 20 Jahre ausgehalten.

Zuletzt haben die Chefs der Münchner Wohnen immer recht schnell das Handtuch geworfen. Haben Sie auch schon darüber nachgedacht?
Nein, auf keinen Fall. Ich wusste, dass es nicht leicht wird. Aber ich bin nach wie vor motiviert und positiv. Wir sind wirtschaftlich solide aufgestellt, haben ein gutes Portfolio und tolle Mitarbeiter. Mir macht es Spaß.

Das heißt, Sie bleiben noch länger hier?
Ich habe einen Fünf-Jahres-Vertrag und den werde ich mindestens erfüllen.