Immobilienforscher: Neuvertragsmieten in München sinken leicht

Endlich! Die Kosten bei Neuverträgen sinken. Auch die Kaufpreise für Wohnungen stagnieren - so das Ergebnis einer aktuellen Auswertung.
| Julia Sextl
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Münchens Skyline - lange gingen die Mieten in der Landeshauptstadt nur in eine Richtung: nach oben. Nun scheint sich der Markt zu entspannen. (Archivbild)
Münchens Skyline - lange gingen die Mieten in der Landeshauptstadt nur in eine Richtung: nach oben. Nun scheint sich der Markt zu entspannen. (Archivbild) © dpa

München - In München sind die Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorjahresquartal gesunken. Das berichtet das Hamburger Immobilienforschungsinstitut F+B. Demnach mussten Mieter im dritten Quartal für die Neuanmietung einer Wohnung im Durchschnitt 16 Euro kalt pro Quadratmeter zahlen. Im Verhältnis zum Vorjahresquartal ist das ein Minus von 1,1 Prozent (16,17 Euro/m2). "Bei den Mieten ist in München meiner Ansicht nach definitiv das Ende der Fahnenstange erreicht, und zwar schon seit ungefähr einem Jahr", so die Schlussfolgerung von Manfred Neuhöfer von F+B.

Bei den Eigentumswohnungen zeichnet sich eine ähnliche Entwicklung ab - noch ist es aber nicht so weit: So mussten Käufer einer Eigentumswohnung in München im dritten Quartal im Schnitt 7.226 Euro pro Quadratmeter hinblättern. Zum Vergleich: 2019 waren es im selben Zeitraum 7.156 Euro, 2015 waren es 6.020 Euro.

"Die Preise für Kaufobjekte sind in den letzten fünf Jahren deutlich stärker gestiegen als die Mieten", so Neuhöfer. Und zwar um 20 Prozentpunkte bei den Eigentumswohnungen und um 14 Prozentpunkte bei den Mietwohnungen.

Kaufpreise in den Umlandgemeinden stärker gestiegen

Doch auch hier kommt es faktisch zu einer Stagnation: "Im letzten Quartal gab es für München nur noch 0,1 Prozent Steigerung", sagt Neuhöfer. "Meine These: Es gibt für alles eine gefühlte Obergrenze. Und die ist nun auch in München samt Umland erreicht. Gerade auch Leute von außerhalb sagen dann eher: ,Nein, ich ziehe nicht nach München'."

Bundesweit sieht es allerdings anders aus: Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen lag im Schnitt im dritten Quartal bei plus 5,5 Prozent im Vergleich zu 2019 - bei Ein- und Zweifamilienhäusern sogar bei plus 8,6 Prozent. Hier habe wohl die Corona-Pandemie einen zusätzlichen Nachfrageschub erzeugt, so das Fazit. Teils sei das auch im Münchner Umland zu beobachten, sagt Neuhöfer. Das weiterhin geringe Angebot an Kaufobjekten führe dazu, dass in den Umlandgemeinden die Preise teils stärker anzögen als in der Stadt.

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So sind beispielsweise die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Landkreis Dachau in den letzten fünf Jahren um 36 Prozentpunkte angestiegen - bei den Mieten waren es im selben Zeitraum nur zwölf. "Noch krasser ist es im Landkreis Erding", sagt der Experte. Hier gab es ein Plus von 49 Prozentpunkten bei den Kaufobjekten und nur sechs Punkte Plus bei den Mieten. "Da sehen Sie es: Wer in den Landkreis Erding zieht, zieht dort viel stärker ins Eigentum als in Mietwohnungen", so Neuhöfer.

Bestandsmieten steigen in München um 1,6 Prozent 

Auffällig sind im Umland jedoch die starken Schwankungen bei der Preisentwicklung. "Das liegt daran, dass die Kommunen und damit auch die Wohnungsmärkte kleiner sind. Wenn da mal ein Neubauprojekt mit vielen Wohnungen auf den Markt kommt, knallt das im betreffenden Quartal stark rein", so der Experte. "Sind die neuen Wohnungen aber dann vermietet oder verkauft, gehen auch die Preise wieder runter."

Dennoch sieht die F+B-Studie eine deutliche Trendwende auf dem Immobilienmarkt. "In Dachau zum Beispiel haben wir bei den Neuvertragsmieten einen Preisrückgang von fast elf Prozent in den letzten drei Monaten. Das finde ich extrem bemerkenswert", sagt Neuhöfer. "Und Fürstenfeldbruck hatte innerhalb eines Jahres zwar eine Steigerung von 17 Prozent, aber im letzten Quartal ein Minus von 5,5 Prozent. Da ist eine rapide Abwärtsentwicklung, das habe ich selten so gesehen."

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Und noch eine Entwicklung überrascht: Laut F+B steigen die Bestandsmieten im Bundesdurchschnitt seit etwa einem Jahr stärker als die Angebotsmieten. "Die Bestandsmieten erhöhten sich in den letzten drei Monaten um 0,4 Prozent, etwa durch Mieterhöhungen im laufenden Mietvertrag, während die Preise bei Neuvermietungen um knapp ein Prozent gesunken sind", so Neuhöfer. In München seien es sogar 1,6 Prozent gewesen. "Das gab es so in der Geschichte faktisch noch nie."

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