"Win-Win-Situation": So könnten schnell neue Wohnungen in München entstehen – ohne Neubau
Seit die Telekom Ende 2022 aus den "Ten Towers" ausgezogen ist, sind die markanten Türme in der Nähe des Ostbahnhofs größtenteils leer. Das sind insgesamt 69.000 Quadratmeter Fläche. Nur einzelne Büros sind noch vermietet.
"Ten Towers" am Leuchtenbergring: Werden hier Büros zu Wohnungen umgebaut?
Bisher war der Plan, so sagte es "Wealthcap"-Vermietungsmanager Veit Weidinger letztes Jahr zur AZ, "einen Großnutzer zu finden, der mit 12.500 Quadratmetern einen Doppelturm nimmt, oder mehr". Einzelne Stockwerke mit 800 Quadratmetern wären aber auch verfügbar, ab 22 Euro pro Quadratmeter. Ergänzend dazu soll in einem der fünf Türme ein Hotel entstehen.
Nun hat "Wealthcap", die Besitzerin der Türme, eine neue Idee, wie wieder Leben in die Bude kommen soll. Man habe "ein umfassendes Repositionierungskonzept" für die Towers entwickelt, so Johannes Braun von PB3C, die für "Wealthcap" die Kommunikation zu den "Ten Towers" verantworten. Man habe das Konzept an neue Marktbedingungen an den Immobilienmärkten angepasst.
Bürokrise in München: Mehr als 2 Millionen Quadratmeter stehen leer
Diese Marktbedingungen sehen in München so aus, dass es sehr viel Büroleerstand gibt, insbesondere in den Gebieten außerhalb der Innenstadt – also auch im Münchner Osten. Laut dem neusten Immobilienmarktbericht der Stadt stehen mehr als 2 Millionen Quadratmeter Büroraum leer, das sind 8,7 Prozent aller Büros in München.
Die durchschnittliche Miete steigt trotz des Überangebots seit Jahren, sie liegt aktuell bei 25,10 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete liegt bei 53,50 Euro pro Quadratmeter. Insbesondere in Zentrumslagen ist der Schnitt hoch.
Für die "Ten Towers" heißt das zwei Dinge. Man prüfe "eine Erweiterung der Zielgruppe", heißt es. Konkret prüft "Wealthcap" aktuell, "neben der Büro- und Hotelnutzung gegebenenfalls auch Wohnnutzer einzubeziehen, die bereits Interesse an dem Standort gezeigt haben", so Johannes Braun. Über die Pläne von "Wealthcap", dort Büros in Wohnungen umzuwandeln, hatte die "Immobilienzeitung" zuerst berichtet.
"Sind in Gesprächen": In die "Ten Towers" soll ein Hotel einziehen
Für die Hotelpläne fehlte "Wealthcap" vor einem Jahr noch die Genehmigung zur Umnutzung und ein konkreter Mieter. Jetzt werden diese Pläne langsam konkreter: "Wir befinden uns in fortgeschrittenen Gesprächen mit einer renommierten Hotelkette", verrät Johannes Braun der AZ.
"Zwischenzeitlich liegt uns eine Absichtserklärung zur Anmietung eines Doppelturms sowie seit wenigen Wochen eine von der Landeshauptstadt München positiv beschiedene Bauvoranfrage vor". Konkreter könne er aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht werden.
Das dafür verantwortliche städtische Planungsreferat hält sich mit Informationen zur Umnutzung der Towers von Büros zu Wohnungen zurück, bestätigt aber: "Es gab Gespräche für Nachnutzungen der mittlerweile leerstehenden Ten Towers", so Sprecher Ingo Trömer zur AZ.
Büros zu Wohnungen umbauen: Was dafür nötig ist
Ganz allgemein unterstützt das Planungsreferat nach eigenen Angaben private Bauherren, wenn sie eine solche Umnutzung planen, "soweit dies städtebaulich sinnvoll und rechtlich möglich ist", so Trömer weiter.
Eine solche Umnutzung könne dann "eine Win-Win-Situation darstellen", wenn verschiedene Faktoren zutreffen: Es muss "wirtschaftlich und rentabel" möglich sein, die Immobilie umzuwandeln. Im und um das Gebäude müssen "technische Voraussetzungen für Wohnungen" geschaffen werden können. Außerdem müssen die Flächen größer sein als 5000 Quadratmeter "und die Eigentumsverhältnisse geklärt" (beides ist bei den "Ten Towers" theoretisch der Fall).
Zusätzlich müsse die graue Energie erhalten bleiben - und zu guter Letzt muss der Ort für Wohnungen geeignet sein. Das betrifft Mobilitätsangebote sowie soziale und grüne Infrastruktur "im Sinne einer integrierten Quartiersentwicklung". Ob die "Ten Towers" all diese Punkte erfüllen - und auch ob es für die Besitzer wirtschaftlich machbar ist, diese umzusetzen, ist noch offen. Das Interesse von potenziellen Bewohnern aber ist zumindest laut "Wealthcap" vorhanden.
Büros als Wohnungen nutzen: SPD im Stadtrat will Informationen
Erst im vergangenen März hat die SPD-Fraktion im Stadtrat einen Antrag eingereicht zu dem Thema. Das Planungsreferat solle darstellen, wie die Umnutzung von Büros zu Wohnraum möglich sei – und ob aus Sicht der Verwaltung die Rahmenbedingungen dafür verbessert werden müssen.
Das Potenzial für solche Umbauten von Büro- zu Wohnraum ist laut Experten in München riesig: 3.000 Wohnungen könnten so auf die Schnelle entstehen, sagte Markus Trost, der München-Chef vom Immobilienberater "JLL" der AZ vor einem Jahr.
Umnutzung von Büros: So macht es Zürich
Die Schweizer Metropole zeigt, dass Umnutzungen sinnvoll sein können – und auch wirtschaftlich: "The Brick 80" heißt zum Beispiel ein Umnutzungsprojekt in Zürich. Ein privates Projekt, das vor einem knappen Jahr fertiggestellt und mittlerweile voll vermietet ist.
In einem ehemaligen Bürogebäude im Norden Zürichs aus den 80er Jahren sind jetzt über 100 Lofts vermietet – sogar günstiger als in vergleichbaren Mietwohnungen in der Gegend. Die Lofts gibt es in einer Größe von 60 bis 110 Quadratmetern. Im Gebäude gibt es außerdem Gemeinschaftsräume, zum Beispiel ein Raum mit Küche für Feiern und eine Dachterrasse, die alle nutzen dürfen.
Stabile Tendenz: Wie in Zürich Büros zu Wohnungen werden
In der Stadt sei eine stabile Tendenz zu beobachten, schreibt der "Tagesanzeiger" aus Zürich. In den vergangenen drei Jahren entstanden aus Büros 412 Wohnungen. Ein Faktor, der Umnutzungen begünstige, sei dass die Preise für Büroflächen stagnieren, während die Mieten weiter steigen.
Ein aktuelles großes Umnutzungsprojekt der Pensionskasse BVK sind die "Quadro Towers" in Zürich Nord: Die 88 und 72,5 Meter hohen Doppeltürme sollen umgebaut werden. Bisher arbeiteten da rund 1000 Banker der "Credit Suisse". Statt der Büros sollen dort nun 260 Wohnungen entstehen – vor allem kleine Apartments.
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