Was Immobilieneigentümer beachten müssen

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer (HAUS+GRUND MÜNCHEN) erklärt, wann die Umwandlung trotz Verbot noch möglich ist

Am 4. Februar 2014 hat die Bayerische Staatsregierung das seit Jahrzehnten umstrittene Umwandlungsverbot beschlossen, das Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Erhaltungssatzungsgebieten eine Aufteilung in Eigentumswohnungen verbietet bzw. nur noch mit ausdrücklicher Genehmigung gestattet. Bereits in den 80er Jahren wurde von SPD, Grünen und Linken die Forderung nach einem Umwandlungsverbot erhoben. Nachdem sich dieser Forderung vor der letzten Landtagswahl auch die CSU angeschlossen hatte, hatte HAUS + GRUND MÜNCHEN bereits im Jahre 2012 eine vorsorgliche Aufteilung empfohlen. Zahlreiche Eigentümer sind dieser Empfehlung gefolgt. Die neue Verordnung tritt nun an diesem Wochenende in Kraft. Allerdings haben Hauseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen noch immer einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Aufteilung. Nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (§ 172 Abs. 4 BauGB), eines Bundesgesetzes, das vom Bayerischen Gesetzgeber nicht geändert werden kann, muss die Aufteilung u. a. in folgenden Fällen genehmigt werden, erläutert Rudolf Stürzer:  Wenn die Erhaltung des Hauses oder ein Absehen von der Aufteilung wirtschaftlich nicht zumutbar ist Wenn das Haus zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum zugunsten von Miterben (oder Vermächtnisnehmern) begründet werden soll Wenn sich der Hauseigentümer verpflichtet, die durch die Umwandlung entstandenen Eigentumswohnungen innerhalb der nächsten sieben Jahre nur an die Mieter des Hauses zu veräußern. Wenn die Änderung der baulichen Anlage der Herstellung eines zeitgemäßen, durchschnittlichen Ausstattungsstandards dient Wenn die Wohnungen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers verkauft werden soll Diese Ausnahmebestimmungen könnten zu zahlreichen Rechtstreitigkeiten mit der Genehmigungsbehörde führen, so dass Hauseigentümer vor Stellung eines Antrages eine umfassende rechtliche Beratung in Anspruch nehmen sollten. Stürzer resümiert: „Ein Genehmigungsvorbehalt für Umwandlungen und die dadurch weiter sinkende Zahl von Aufteilungen wird sich positiv auf die Preisentwicklung von bereits bestehenden Eigentumswohnungen auswirken. Diese stehen bei einem anstehenden Verkauf nicht mehr in Konkurrenz zu den ca. 50 Prozent billigeren Wohnungen, die aus Aufteilungen entstanden sind. Durch diese Verknappung des Angebots ist bei gebrauchten Eigentumswohnungen mit einem weiteren Anstieg der Kaufpreise und in der Folge auch der Mieten zu rechnen.“