Untermiete: Was erlaubt ist und was nicht - Strafen, Fristen, Pflichten

München - Das Kinderzimmer der Tochter steht nach ihrem Auszug leer. Oder ein Praktikum macht einen zeitweisen Ortswechsel nötig. Die Gründe, sich als Mieter einen Untermieter zu suchen, sind vielfältig. Aber geht das so einfach?

Grundsätzlich kann die Wohnung auf Zeit untervermietet werden. Wichtig: Es muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Ein Vermieter muss auch immer gefragt werden, wenn ein Mieter einen Dritten umsonst in seiner Mietwohnung oder Teilen davon wohnen lassen will.

Hält sich ein Mieter nicht an diese gesetzliche Vorgabe, dann ist im Juristendeutsch von "unerlaubter Gebrauchsüberlassung" die Rede. Das kann eine fristlose Kündigung nach sich ziehen.

Aber nicht immer muss ein Mieter sich grünes Licht vom Vermieter geben lassen, wenn er jemanden in seiner Wohnung aufnimmt. "Keine Erlaubnis ist nötig beim Einzug des Ehe- oder des gesetzlich anerkannten Lebenspartners, außerdem bei nahen Angehörigen wie Kindern und Eltern", sagt die Berliner Rechtsanwältin Beate Heilmann. Das gilt auch für Hausangestellte und Pflegepersonal.

Eine Mitteilung an den Vermieter ist ein Zeichen von Fairness

Besucher können ebenfalls jederzeit ohne Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden – vorausgesetzt, sie bleiben dort nicht länger als sechs bis acht Wochen. Darauf weist Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland hin.

In jedem Fall ist es fair, dem Vermieter mitzuteilen, wer über längere Zeit mit dem Mieter in der Wohnung lebt. Dann kann er das bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen.

Grundsätzlich muss der Mieter ein "berechtigtes Interesse" am Untervermieten, Zwischenvermieten oder am Gratis-Wohnen eines Dritten in seinen Räumen haben. An einer Zustimmung kommt der Vermieter in den meisten Fällen nicht vorbei.

Ein Beispiel: der Einzug des neuen Partners. Hier müsse der Vermieter zwar erst Ja sagen, erklärt Rolf Janßen vom Mieterschutzverein in Frankfurt. In aller Regel wird dem Mieter hier aber ein berechtigtes Interesse zugestanden.

Das berechtigte Interesse darf erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Und es müssen nicht immer familiäre Gründe sein. "Es können zum Beispiel wirtschaftliche Gründe sein, die einen arbeitslos gewordenen Mieter zur Untervermietung eines Teils seiner Wohnung veranlassen", erklärt Heilmann.

Wann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen muss

Ein berechtigtes Interesse liegt auch vor, wenn die Wohnung aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen zeitweise nicht nutzbar ist. Ist die geräumige Mietwohnung nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des Ehepartners zu groß geworden und soll ein Zimmer an einen Studenten vermietet werden, dann wird der Vermieter ebenfalls zustimmen müssen.

Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ablehnen. Das ist etwa der Fall, wenn der Lebensgefährte noch ein Kind mitbringt, die Wohnung für drei Personen jedoch zu klein ist und es somit zu einer Überbelegung kommt. Der Vermieter kann auch dann Nein sagen, wenn der potenzielle Untermieter den Hausfrieden beeinträchtigen könnte.

Setzt sich der Mieter über das Verbot hinweg und holt sich einen Untermieter in die Wohnung, kann der Vermieter nicht gleich fristlos kündigen. "Der Vermieter muss eine Abmahnung aussprechen und eine angemessene Frist zur Beendigung des Untermietvertragsverhältnisses stellen", sagt Janßen.

Lebt der Untermieter nach Ablauf der Frist immer noch in der Wohnung, kann der Vermieter fristlos kündigen. Rechtlich problematisch ist es, die gesamte Wohnung an einen Messebesucher oder einen Touristen zu vermieten (siehe roter Kasten). Darauf weist Wagner hin.

In vielen Regionen Deutschlands bedarf die kurzzeitige Vermietung der gesamten Wohnung oder nur von einzelnen Zimmern an Feriengäste oder Messebesucher der besonderen Zustimmung des Vermieters. "Eine einfache Erlaubnis zur Untervermietung genügt nicht", sagt Wagner und verweist auf ein Urteil des BGH.

So ist die Lage in München

Untervermietung während der Wiesn – für viele Münchner ist das ein lukrativer Nebenerwerb. Da kostet ein Zimmer schnell mal bis zu 400 Euro – pro Nacht. Wer eine Bleibe will, sucht meist im Internet auf Portalen wie Airbnb, Wimdu oder Fewo24.

Mieter können sowohl einzelne Räume als auch die gesamte Wohnung an Oktoberfest-Besucher untervermieten, sagt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München. Aber: "Mieter dürfen ihre komplette Wohnung nur bis zu insgesamt sechs Wochen im Jahr untervermieten", sagt Rastätter.

Wer ein einzelnes Zimmer vermietet, muss keine zeitliche Beschränkung beachten. Dafür muss der Mieter aber während des Touristen-Aufenthalts auch in der jeweiligen Wohnung leben.

Die Stadt München legt Bußgelder von bis zu 50.000 Euro fest

Rastätter empfiehlt, einen schriftlichen Vertrag mit dem Untermieter zu machen mit Hinweis auf Beginn und Ende der Untervermietung. Auch die Miet-Höhe sollte dort vermerkt sein. Zudem wichtig: ein Übergabeprotokoll, um Streit bei Schäden zu vermeiden.

Doch welche Konsequenzen drohen, wenn die Wohnung über diesen Sechs-Wochen-Zeitraum hinaus regelmäßig an Touristen untervermietet wird? Dann "handelt es sich um eine sogenannte Zweckentfremdung und damit um eine Ordnungswidrigkeit", sagt Mieterverein-Geschäftsführer Rastätter.

Und das kann richtig teuer werden: Die Stadt München legt hier Bußgelder von bis zu 50.000 Euro fest. "Denn durch die dauerhafte Untervermietung als Ferienwohnung wird dem Münchner Mietmarkt dringend benötigter Wohnraum entzogen", sagt Rastätter. "Das soll durch die Zweckentfremdungssatzung verhindert werden."