Rechte der Mieter: Regeln für die Kaution

Der Mieter darf sie auch in Raten zahlen – selbst, wenn etwas anderes im Mietvertrag steht. Damit das Geld nicht plötzlich weg ist, empfiehlt sich ein regelmäßiger Blick aufs Kautionskonto.
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MÜNCHEN - Der Mieter darf sie auch in Raten zahlen – selbst, wenn etwas anderes im Mietvertrag steht. Damit das Geld nicht plötzlich weg ist, empfiehlt sich ein regelmäßiger Blick aufs Kautionskonto.

Eine Wohnung in München zu suchen, kostet Nerven. Ist die neue Bleibe gefunden, wird auch noch der Geldbeutel strapaziert. Drei Monatsmieten Kaution verlangt der Vermieter in der Regel. Da kommen bei größeren Wohnungen schnell vierstellige Beträge zusammen. Umso wichtiger ist es für Mieter, dass sie ihre Rechte kennen.

Keine Klausel, kein Geld. Ein Blick in den Mietvertrag kann Entspannung bringen. Ist darin nicht ausdrücklich eine Kaution festgelegt, muss der Mieter auch nicht zahlen, heißt es beim Deutschen Mieterbund.

Mieter darf in Raten zahlen. Üblich ist es, dass der Mieter die Kaution an den Vermieter überweist. Dabei handelt es sich um eine sogenannte Barkaution. Der Vermieter muss das Geld dann auf einem Konto getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die Zinsen, die dabei anfallen, stehen dem Mieter zu. Mieter sollten sich nicht drängen lassen, die gesamte Summe auf einmal einzuzahlen. Selbst wenn etwas anderes im Mietvertrag vereinbart wurde, darf der Mieter die Kaution in drei Raten zahlen, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Andere Absprachen sind unwirksam (Aktz: VIII ZR 344/02).

Wer nicht überweist, riskiert die Kündigung. Mieter, die trotz Vereinbarung die Kaution nicht einzahlen, riskieren den Verlust ihrer Wohnung. Denn die Nichtzahlung der Mietkaution berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung, entschied das Landgericht München (Aktz.: I 14 S 12619/99).

Vermieter muss regelmäßigen Nachweis erbringen. Viele Mieter zahlen die Kautionssumme ein und kümmern sich dann nicht weiter darum. Sie gehen davon aus, dass sie irgendwann nach dem Auszug den Betrag plus Zinsen zurückbekommen, wenn der Vermieter keine berechtigten Forderungen an sie hat. Aber es empfiehlt sich, die Kaution während des Mietverhältnisses im Auge zu behalten. Denn sie kann schnell weg sein.

Vor allem sollten Mieter kontrollieren, ob der Vermieter die Kaution tatsächlich getrennt von seinem Vermögen angelegt hat, rät der Deutsche Mieterbund. Sonst droht ihnen im Falle einer Insolvenz des Vermieters der Verlust des Geldes. Ein entsprechendes Urteil fällte der Bundesgerichtshof (Aktz.: IX ZR 132/06). „Mieter können während der Mietzeit regelmäßig einen Nachweis verlangen, dass die Kaution korrekt angelegt ist“, erklärt Mieterbund-Präsident Georg Rips. Sie haben sogar ein wirksames Druckmittel in der Hand: „So lange der Vermieter die gesetzeskonforme Anlage der Mietkaution nicht nachweist, können Mieter die monatlichen Mietzahlungen zurückhalten“, sagt Rips.

Anstelle der Kaution geht eine Bürgschaft. Grundsätzlich entscheidet der Vermieter, in welcher Form die Kaution zu leisten ist. Wenn er eine Barkaution will, müssen Mieter sich damit abfinden. Grundsätzlich sind aber auch andere Möglichkeiten vorhanden, wie zum Beispiel eine Bankbürgschaft. Dabei bekommt der Vermieter statt Bargeld die Bürgschaftserklärung einer Bank, die sich verpflichtet, auf Anforderung des Vermieters die Kautionssumme auszuzahlen. Ähnlich verhält es sich mit dem verpfändeten Sparkonto. Dabei richtet der Mieter ein Sparkonto ein und verpfändet es an den Vermieter. Dieser kann im Bedarfsfall auf die Kaution zurückgreifen.

Teure Bürgschaften von professionellen Anbietern. In jüngster Zeit werden Mietern von der Deutschen Kautionskasse DKK und anderen Anbietern so genannte Miet- oder Wohnbürgschaften empfohlen. Ist der Vermieter damit einverstanden, ersetzen sie die sonst übliche Kaution. Der Vorteil dieser Bürgschaften: Mieter müssen ihr Geld nicht fest für eine Mietkaution anlegen, sondern haben es zur Verfügung.

Der Mieterbund warnt aber vor den Nachteilen: Über die Jahre fallen erhebliche Summen für Provisionen und Gebühren an. Fünf Prozent der Bürgschaftssumme kostet zum Beispiel eine Mietbürgschaft bei der Deutschen Kautionskasse im Jahr. Bei einer Kautionssumme von 1500 Euro wären das immerhin 75 Euro jährlich. Dazu kommt eine einmalige Gebühr von 50 Euro für die Bürgschaftsurkunde. Ab dem zweiten Vertragsjahr stellt die DKK jährlich zehn Euro als Service-Gebühr in Rechnung.

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