Neues rund um den Altbau Bürosiedlung im Werksviertel: Rhenania-Villa wird eingekastelt

Die Rhenania-Villa steht inmitten von kantigen Neubauten. 110.000 Quadratmeter Geschossfläche wird hier neu hochgezogen. Foto: R&S Immobilienmanagement GmbH

Mit der Rhenania-Villa als Herzstück entsteht an der Friedenstraße in München ein neues Gewerbequartier, das aber dennoch sehr lebendig sein soll.

 

München – Die Fenster teils vernagelt, die Wände beschmiert, die Fassade ergraut – die alte Villa an der Friedenstraße 22 hinter dem Ostbahnhof hat schon einmal besser ausgesehen.

Der neuklassizistische "zweigeschossige Walmdachbau mit Pilastergliederung" und einem Merkur-Relief über dem Eingang stammt von etwa 1920, so steht es in der Denkmalliste. Erbaut wurde das Haus aber schon 1871 als Lagergebäude. Dann war die Villa Verwaltungsgebäude der Transportfirma Firma Rhenania. Zuletzt allerdings wurde hier vor allem gefeiert, bis 2018 war hier 30 Jahre lang das "Loft" als beliebte Party- und Event-Location zuhause.

Die Rhenania-Villa ist denkmalgeschützt

"Dementsprechend sieht es aus", sagt Moritz Eulberg von der R&S Immobilienmanagement GmbH. Die ist eine hundertprozentige Tochter des Elektronikkonzerns Rohde & Schwarz und hat nun andere Pläne für das Areal. Für die denkmalgeschützte Villa, die nun saniert werden muss und für das Areal drumherum.

Auf dem länglichen Grundstück, das von der Friedenstraße bis zur Grafinger Straße und Ampfingstraße reicht, entsteht ein Gewerbestandort, der sogenannte I-Campus als Teil des neuen Werksviertels. 110.000 Quadratmeter Geschossfläche insgesamt, verteilt auf sieben Gebäude, die schon im Bau sind. Diese bekommen alle Namen. Das Ensemble um die alte Villa heißt Rhenania, dahinter entstehen in einer Reihe die Gebäude Gamma, Beta, Alpha, Delta, Epsilon und das Plaza.

In allen sind Büro- und Gewerbeflächen vorgesehen, je nach Gebäude ausgestattet mit Tiefgaragen inklusive Stellplätzen für E-Autos, Fahrradräumen mit Umkleiden und Duschen, Loftbüros, Terrassen und Dachterrassen. Die Agentur Serviceplan wird hier beispielsweise einziehen.

Verpflegung, Fitness, Hotels - und die Boulderwelt

Im Plaza zur Grafinger Straße hin ist neben Büros ein Nahversorgungszentrum geplant. Hier ziehen Lidl, Rewe, Vinzenzmurr und dm ein; außerdem ein Fitnessstudio und zwei Hotels. Ein eher günstiges "Moxy Hotel" und ein "Residence Inn", das sich etwa an Geschäftsreisende richtet, die für mehrere Wochen bleiben. Und in die obersten Geschosse zieht die Boulderwelt München-Ost.

Es gab zwei Planungswettbewerbe für den I-Campus und für die alte Rhenania-Villa und die Neubauten drumherum. Für Letztere wurden mit Henn Architekten für die Neubauten und Landau+Kindlbacher für die Sanierung der Villa auch Münchner Büros gewonnen.

In der Villa seien nicht mehr die originalen Fenster, außerdem von der Party-Nutzung ein Metallboden, erklärt Eulberg. Dennoch ist das Haus denkmalgeschützt, das muss berücksichtigt werden.

Für die Rhenania-Villa gibt es noch keinen Mieter

Sowohl Altbau als auch die Neubauten des Rhenania-Komplexes sein noch nicht vermietet, heißt es. "Für den Altbau wünschen wir uns etwas lebendiges – Gastronomie, Flagship-Stores oder so etwas", sagt Eulberg. Mit einer Bürovermietung könne man sicher mehr einnehmen, aber "durch die Leute entsteht Leben und das ist uns mehr wert", betont er. Dazu gebe es genug negative Beispiele, so Eulberg, der Arnulfpark oder die Parkstadt Schwabing "sind ja schon sehr tot." R&S, so erklärt er, sei zwar ein Immobilienentwickler, verkaufe die Objekte aber nicht weiter, sondern verwalte sie selbst.

Mitte 2022 will man fertig sein, es gebe aber noch kein fertiges Konzept. "Wir sind noch in der Findungsphase", sagt Eulberg. Erst einmal habe man eine Büronutzung beantragt, "das heißt aber nicht, dass das so kommt", beteuert Eulberg.

Das würde sich auch nicht mit den Wünschen des Bezirksausschusses Berg am Laim decken: "Die Neubauten tragen wir mit, die Villa hätten wir gerne weiter öffentlich genutzt", sagt BA-Chef Robert Kulzer (SPD) zur AZ. Das müsse nicht zwangsläufig subventionierte Kultur, sondern könne genausogut Gastronomie sein.

Ein Problem hat die Villa: mangelnde Barrierefreiheit

In gut zwei Wochen trifft sich der BA mit R&S, dann werde man mehr wissen. Dass das Unternehmen einer öffentlichen Nutzung positiv gegenüber steht, freut den BA schon einmal. "Das ist ja die Grundvoraussetzung, was der Eigentümer sich vorstellen kann", so Robert Kulzer.

Ein Problem gibt es aber: die mangelnde Barrierefreiheit der Villa. Einen Aufzug erlaube der Denkmalschutz nicht, heißt es. "Ursprünglich war unsere erste Idee eine Restaurant- oder Gastronomie-Nutzung", sagt Eulberg. "Wir haben uns aber deshalb schon von vielen Gastronomen eine Abfuhr geholt."

BA-Chef Kulzer bleibt zuversichtlich: "Es gibt genug Baudenkmäler, die neu genutzt wurden." Im Mai kommen nun erst einmal die Bagger für die Flächen rund um die Villa.

 

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