AZ-Service: Warme Wohnung: Ihr gutes Recht!

München - Der erste Schnee ist gefallen, abends ist es lausig kalt. Also: Heizung an. Genau das ist eines der großen Streitthemen zwischen Mietern und Hausbesitzern. Was muss der Vermieter tun? Was kann der Mieter verlangen? Das Problem: „Es gibt keine verbindlichen Regelungen, die Gerichte entscheiden von Fall zu Fall“, sagt Anja Franz vom Münchner Mieterverein. Aber da liegen die Urteile nah beieinander – für die Mieter. Die AZ klärt mit dem Mieterverein und auf der Basis einschlägiger Urteile die wichtigsten Fragen.

Ab wann muss der Vermieter die Heizung einschalten? Wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist, reicht die Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April. Franz: „In einigen Formularmietverträgen wird die Zeit aber auch auf den 15. September bis 15. Mai festgelegt.

Muss die Heizung immer mit voller Kraft laufen? Der Vermieter ist nicht verpflichtet, rund um die Uhr voll zu heizen. Es reicht, wenn er während der üblichen Tagesstunden (6 bis 23 Uhr, manche Gerichte meinen auch 24 Uhr) für eine ausreichende Erwärmung sorgt. Kürzere Zeiten, wie sie in manchen Formular-Mietverträgen stehen, sind ungültig, urteilen die Gerichte.
Nachts ist der Vermieter zur so genannten Nachtabsenkung verpflichtet: Er muss also die Heizung zurückfahren. Dann reichen im Wohnraum 18 Grad aus.

Wie warm muss es sein? Da wird zwischen Tag und Nacht unterschieden. Zwischen 6 und 23/24 Uhr: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche 20 Grad; Bad, Dusche: 22 Grad; Diele, Flur: 15 Grad. Zur Nachtzeit von 24 bis 6 Uhr dürfen diese Werte um bis zu drei Grad unterschritten werden.
Anja Franz vom Mieterverein: „Wenn der Vermieter für die Beheizung der Mieträume verantwortlich ist, muss er dafür sorgen, dass die im Mietvertrag festgelegte Mindesttemperatur gewährleistet ist.“ Eine vertragliche Temperatur von 18 Grad reiche nicht aus: „Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass eine Regelung unwirksam ist, wonach eine Mindesttemperatur von 18 Grad zwischen 8 und 21 Uhr als vertragsgemäß gilt. Fehlt im Vertrag eine Bestimmung, wird man eine Temperatur von mindestens 20 bis 22 Grad als ausreichend ansehen können.“

Muss der Mieter heizen? Ja. Damit die Leitungen nicht einfrieren, muss er die Wohnung wenigstens ein bisschen heizen. Der Thermostat muss auf das Sternchen gestellt werden (das gilt vor allem, wenn man in der Heizperiode nicht da ist).

Was ist, wenn es nachts heftig friert? Wenn es im Winter besonders kalt ist, kann der Vermieter auch verpflichtet sein, die Heizung 24 Stunden in Betrieb zu halten. Fällt die Heizung im Winter ganz aus, kann der Mieter sogar fristlos kündigen.

Was ist, wenn die Wohnung zu warm ist und der Mieter die Temperatur nicht herunterfahren kann? Eine Heizung, die nicht reguliert werden kann, so dass es immer sehr hohe Zimmertemperaturen gibt, berechtigt zu einer Mietminderung. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab, in der Regel zehn bis 20 Prozent.

Was, wenn es außerhalb der Heizzeiten kalt wird? Kein Mieter muss im Sommer frieren. Franz: „Der Vermieter muss spätestens dann heizen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad sinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als ein bis zwei Tage anhält. Sinkt die Temperatur tagsüber gar unter 16 Grad, muss die Heizung sofort in Betrieb genommen werden.“ Gerichte urteilten auch: Liegt die Raumtemperatur zwischen 17 und 20 Grad Celsius und sind diese Temperaturen nur kurzfristig für ein oder zwei Tage zu erwarten, kann der Mieter verpflichtet sein, eine eigene Heizquelle zu nutzen.

Was kann der Mieter tun, wenn der Hausbesitzer nicht ordnungsgemäß heizt? Ist die Heizung nicht an oder wird nur unzureichend geheizt, dann kann die Miete gemindert werden: Denn dann ist die Wohnung nicht in einem vertragsgemäßen Zustand.

Um wie viel? Die Quoten liegen je nach Schwere zwischen zehn und 20 Prozent. Franz: „Wenn mitten im Winter die Heizung komplett ausfällt und die Wohnung demnach nicht mehr bewohnbar ist, sind auch 100 Prozent möglich.“ Aber: „Die Mieter sollen sich in diesen Fällen unbedingt beraten lassen, denn zu viel Mietminderung kann auch zu einer Kündigung führen.“

Und wenn der Vermieter auf stur schaltet? Wenn der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nachkommt, obwohl ihn der Mieter abgemahnt hat, kann der Mieter unter Umständen auch Schadenersatz verlangen: für die Kosten eines Heizgerätes und für Stromkosten.

Was ist, wenn ein Raum keine Heizung hat? Da meinen die Gerichte: Der Mieter kann bei der Wohnungsbesichtigung sehen, ob Heizungen fehlen. Das sei also kein Grund, nachher die Miete zu mindern.

Was, wenn die Heizung knackt und blubbert? Auch das ist eine Beeinträchtigung der Wohnqualität, der Mieter kann die Miete entsprechend mindern (in der Regel zehn Prozent). Anja Franz: „Natürlich kann der Mieter verlangen, dass diese Mängel beseitigt werden.“

Wie steht es um warmes Wasser? Franz: „Beim Warmwasser wird in Bad und Küche eine Temperatur von 45 Grad als üblich angesehen. Es darf auch nicht zu lange dauern, bis das warme Wasser kommt – spätestens nach zehn Sekunden sollte man warm duschen können.“