Wohnung gesucht? Experte verrät, worauf Vermieter wirklich achten

Eine Wohnung zu finden, wird immer mehr zum erbitterten Wettstreit mit all den anderen Interessenten. Doch wie setzt man sich durch? Victor Baumann, Betriebsleiter bei der Immobilienplattform ohne-makler, hat Tipps.

AZ: Herr Baumann, welche Bewerbergruppen sind wirklich benachteiligt auf dem Wohnungsmarkt? Was ist mit Alleinlebenden, sind sie benachteiligt oder eher im Vorteil? Und sind Senioren chancenlos?

VICTOR BAUMANN: Die Frage nach "benachteiligten Gruppen" geht aus unserer Sicht in die falsche Richtung, weil sie ein einheitliches Schubladendenken unterstellt, das es so kaum gibt. Natürlich sind sich Vermieter einig, dass ihnen eine zuverlässige Mietzahlung und ein sorgsamer Umgang mit der Wohnung wichtig sind – aber welches "Profil" sie damit verbinden, unterscheidet sich stark. Der eine hat schlechte Erfahrungen mit jungen Mietern gemacht, der andere mit älteren, und entsprechend fallen die Erwartungen sehr unterschiedlich aus. In der Praxis entscheidet deshalb weniger die Zugehörigkeit zu einer Gruppe, sondern ob Mietinteressent, Wohnung und Vermieter zueinander passen. Genau das ist auch für Mieter wichtig: sich nicht nur zu bewerben, sondern vorher zu überlegen, ob die Wohnung und der Vermieterkontext zu einem selbst passen.

Wie wichtig ist bei der Bewerbung das Gehalt des Interessenten?

Das Haushaltseinkommen gehört für Vermieter eindeutig zu den wichtigsten Auswahlkriterien, ist aber nicht alles, und mehr ist auch nicht automatisch besser. Entscheidend ist, dass die Voraussetzungen für eine dauerhafte, pünktliche Mietzahlung erfüllt sind. Es geht deshalb nicht so sehr um die absolute Höhe des Einkommens, sondern darum, ob nach Warmmiete und Lebenshaltungskosten noch genug finanzieller Spielraum bleibt. Wichtig ist, dass das Gesamtbild stabil wirkt und die Miete für die jeweilige Wohnung und Lebenssituation langfristig realistisch tragbar ist.

"In vielen Fällen ist eine Bürgschaft sinnvoll"

Wie sinnvoll ist es, Bürgen anzugeben - gerade im fortgeschrittenen Alter?

In vielen Fällen ist eine Bürgschaft sinnvoll – etwa bei Studenten, Berufsanfängern, befristeten Arbeitsverhältnissen oder wenn die Miete im Verhältnis zum Einkommen eher hoch ist. Trotzdem ist die Bürgschaft lediglich eine zusätzliche Sicherheit und kein gleichwertiger Ersatz für ein passendes Haushaltseinkommen. Welche Vorbehalte der einzelne Vermieter gegenüber Bürgschaften hat und wie er das Risiko für sich bewertet, lässt sich pauschal nicht sagen. Klar ist aber: Wenn eine Bürgschaft naheliegt und möglich ist, sollte sie frühzeitig transparent gemacht werden, denn grundsätzlich gilt: Je klarer und nachvollziehbarer die Einkommenssituation, desto besser.

Wie wichtig ist heutzutage noch Status, also Titel, Adel oder Prestigeberuf?

Titel, Adel oder ein "Prestigeberuf" spielen als Entscheidungskriterien für Vermieter praktisch keine Rolle mehr. Die Angabe des Berufs ist dagegen durchaus sinnvoll, da sie sofort ein Bild von der Person und ihrer Lebensrealität vermittelt, und zwar nicht als Statussymbol, sondern als Kontext. Es geht um ein nachvollziehbares, stimmiges Gesamtbild aus allen Angaben. Und genau hier setzen wir mit ohne-makler an: Wir strukturieren die relevanten Informationen einheitlich, damit Profile vergleichbar werden und Entscheidungen sich an den wirklich wichtigen Punkten orientieren, ohne dass unnötig viele oder zu private Details geteilt werden müssen.

"Kontoauszüge gehen Vermieter nichts an"

Bei welchen geforderten Unterlagen oder Angaben sollte man trotz der Notlage Nein sagen?

In angespannten Märkten verlangen viele Vermieter bereits bei der ersten Kontaktaufnahme Selbstauskunft und Bonitätsnachweise – auch wenn das rechtlich so nicht zulässig ist. Wer in einer solchen Situation sehr zurückhaltend auftritt und seine Anfrage auf die Bitte um einen Besichtigungstermin beschränkt, geht in der Praxis zwischen vielen vollständigen Bewerbungen oft unter. Andersherum gibt es klare rote Linien: Kontoauszüge, Gesundheitsdaten oder vergleichbar intime Informationen gehen den Vermieter grundsätzlich nichts an - unabhängig vom Marktdruck.

Welche Angaben sollte man trotzdem freiwillig machen, auch wenn sie formal nicht gefordert sind?

Sinnvoll sind vor allem die Angaben, die eine schnelle und faire Einordnung ermöglichen: vollständige Kontaktdaten, Anzahl, Alter und Verhältnis der Personen im Haushalt, Haushaltseinkommen und Berufe. Entscheidend ist, die relevanten Eckdaten übersichtlich darzustellen, statt lange Texte zu schreiben oder zu viele private Details preiszugeben.

Woran erkennt man einen unseriösen Vermieter?

Klare Warnsignale sind "Reservierungsgebühren" vor einer Besichtigung, Zahlungsforderungen vor der Wohnungsübergabe, ungewöhnlich günstige Preise, starker Zeitdruck oder unklare Eigentumsverhältnisse. Auch wenn sensible Daten hochgeladen werden sollen oder die Kommunikation und der weitere Prozess auf externe Websites verlagert werden sollen, ist Vorsicht geboten. Unklare Kommunikation, längere Antwortzeiten oder Fehler im Inserat sind dagegen noch kein Zeichen von Unseriosität – auch unter Vermietern gibt es ein breites Spektrum an Erfahrung und Routine und nicht jede Unbeholfenheit im Prozess ist gleich ein Betrugsversuch.

"Zu viele Details können hinderlich sein"

Wenn man alles beachtet und trotzdem immer wieder abgelehnt wird - woran kann es liegen?

Häufig liegt es nicht an der Person, sondern an der Marktsituation und daran, ob Profil, Wohnungstyp und Rahmenbedingungen zusammenpassen. Wer immer wieder abgelehnt wird, bewirbt sich oft auf ein Segment, in dem die Nachfrage deutlich höher ist als das Angebot oder in dem das eigene Profil nicht optimal zur Wohnung passt. Auch unklare, unplausible oder schlecht strukturierte Angaben können dazu führen, dass Bewerbungen früh aussortiert werden. Wichtig ist, realistisch zu prüfen, ob Budget, Lage und Wohnungstyp zusammenpassen – und die eigenen Angaben so aufzubereiten, dass sie schnell und nachvollziehbar einzuordnen sind. Zu viele Details können dabei genauso hinderlich sein wie zu wenige.