AZ-Ratgeber - Wenn die Heizung kalt bleibt: Worauf sollte man achten?

Die kalte Jahreszeit hat nun wirklich begonnen – die AZ macht Mieter und Eigentümer bereit. Welche Rechte haben Mieter im Winter? Und wie sparen sie möglichst viele Kosten? Die wichtigsten Fragen und Antworten.
| Monika Hillemacher
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Heizung an - und zack, es wird warm im Zimmer. Schön wär?s!
imago Heizung an - und zack, es wird warm im Zimmer. Schön wär?s!

Anfang Oktober hat offiziell die Heizsaison begonnen – und an manchen Tagen haben Wohnungseigentümer und Mieter von der startbereiten Anlage schon Gebrauch machen müssen. Ein Überblick, was Verbraucher beachten sollten:

Wie ist geregelt, wann die Heizperiode beginnt und endet?

Gesetzliche Vorgaben gibt es nicht. Landläufig gilt die Zeit vom 1. Oktober bis 31. März als Heizsaison. Oftmals steht der Zeitraum, in dem nur ein Dreh am Ventilknopf die Wohnung kuschelig warm macht, auch im Mietvertrag und in der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Dieser kann auch länger sein – etwa vom 15. September bis zum 31. April oder sogar in den Mai hinein, wenn es in Deutschland noch vereinzelte frostige Tage geben kann.

Wie tief darf der Vermieter die Heiztemperatur einstellen?

Manchmal beschränken Mietverträge die Mindesttemperatur. Doch solche Klauseln sind häufig unwirksam. Gerichte halten Werte von weniger als 18 Grad für zu kalt. Und zwar Tag und Nacht.

Wie warm sollte die Heizung eingestellt sein?

Das hängt von Raum und Tageszeit ab. Tagsüber muss laut Fachleuten und Gerichten die Heizungsanlage so eingestellt sein, dass in der Wohnung mindestens 20 Grad möglich sind. Im Wohnzimmer veranschlagt der Deutsche Mieterbund (DMB) 21 Grad, in Schlafzimmer und Küche 18 Grad.

Zum Wohlfühlen im Bad sollen es 22 Grad sein. Von 23 bis 6 Uhr morgens kann der Eigentümer die Heizungsanlage so auslegen, dass die Zimmertemperatur um bis zu drei Grad niedriger ausfällt als am Tag. "Die Nachtabsenkung dient der Reduzierung des Energieverbrauchs", sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund.

Sind Eigentümer zum Heizen verpflichtet?

Grundsätzlich ja. Denn eine kalte Wohnung ist ein Mietmangel und berechtigt damit zur Mietminderung. Weil gesetzliche Vorgaben fehlen, haben Gerichte bestimmt, wann die Heizungsanlage zu laufen hat. Außerhalb der Saison müssen Eigentümer laut Landgericht Kassel heizen, wenn das Zimmerthermometer an wenigstens zwei Tagen hintereinander unter 18 Grad sinkt.

Die Anlage ist sofort anzuwerfen, wenn die Zimmertemperatur 16 Grad unterschreitet. Das Amtsgericht Uelzen bezieht sich laut Haus & Grund hingegen auf die Außentemperatur, da die Wärme in der Wohnung stark vom Nutzerverhalten bestimmt ist. Etwa senkt langes Fensteröffnen die Raumtemperatur. Nach Ansicht des Gerichts muss daher geheizt werden, sobald draußen drei Tage lang unter zwölf Grad herrschen.

Wie wehren sich Mieter, wenn die Heizung kalt bleibt?

Schärfstes Druckmittel ist die Mietminderung. "Mieter sind berechtigt, die Miete für den Zeitraum zu mindern, in dem die vorgegebenen Raumtemperaturen nicht erreicht werden", sagt Kodim. Wird es drinnen nur kühle 15 bis 17 Grad, erlaubt die Rechtsprechung Minderungen um bis zu 25 Prozent. Bei einem Totalausfall der Anlage in der Heizsaison kann die Minderung bis zu 100 Prozent betragen. Im Extremfall ist sogar eine fristlose Kündigung möglich.

Der Grund für den Ausfall – ob die Anlage kaputt ist, einfach nicht eingeschaltet wurde oder der Brennstoff fehlt – spielt keine Rolle. Bei der Ermittlung der Minderungsquote kommt es darauf an, welche Temperatur in welchen Räumen bei welcher Außentemperatur erreicht wurde. Der DMB empfiehlt, die Werte zu dokumentieren.

Die Anlage ist kaputt. Was können Mieter tun?

Im Winter können Wohnungen schnell auskühlen, das schadet Menschen und Gebäude. Deshalb dürfen weder Eigentümer noch Mieter untätig bleiben. Ulrich Ropertz vom Mieterbund mahnt Mieter: "Bei Fehlern oder Mängeln muss der Vermieter informiert werden." Kodim erinnert Vermieter an ihre Pflicht, den Mangel umgehend zu beheben. Sie rät, mit einer Heizungsfirma einen Notdienst zu vereinbaren. Moderne Anlagen lassen sich aus der Ferne überwachen.

Wer zahlt für das Heizen?

Der Mieter, so steht es auch im Mietvertrag. Nach der Erfahrung von Jürgen Fischer von der Verbraucherzentrale gehört die Heizkostenabrechnung aber zu den großen Streitpunkten. "Es geht um viel Geld. Die Abrechnung ist ein Buch mit sieben Siegeln, weil die Rechenschritte für Laien nicht nachvollziehbar sind", sagt Fischer. Klassiker seien fehlende Angaben zum Gesamtverbrauch des Hauses und zu Liefermengen sowie falsche Lieferzeiträume. Hinzu kommen vertauschte Zähler und falsch abgelesene Messgeräte.

Wie Sie die Heizung überprüfen und warten

Schritt 1, die Anlage begehen: Heizungsanlagen laufen in den meisten Haushalten das ganze Jahr über, weil sie für das Warmwasser genutzt werden. Trotzdem sollten Hausbesitzer vor der Heizperiode die gesamte Anlage gründlich in Augenschein nehmen, auch das verzweigte Rohrsystem. Wichtig: darauf achten, dass nichts verstellt und zugehängt ist und man im Notfall gut herankommt. Für einen tiefergehenden Check sollte ein Fachmann herangezogen werden.

Schritt 2, Wasserdruck überprüfen: Der Druck lässt sich am Manometer der Heizungsanlage ablesen. Ist er zu gering, weist das auf einen Wasserverlust hin. Einige Heizkörper bleiben kalt, weil zu wenig warmes Wasser bei ihnen ankommt. Der Unterdruck zieht Luft ins System, was zu Korrosionsschäden führen kann. Eine gewisse Leckage von einem halbem Liter Wasser sei normal, meinen Experten. Geht aber viel mehr Wasser verloren, muss ein Fachmann die Ursache ermitteln.

Schritt 3, entlüften und nachfüllen: Auf zu viel Luft weist ein Gluckern in den Heizkörpern hin oder wenn sich die Wärme am Heizkörper nicht gleichmäßig verteilt. Um die Luft aus den Heizkörpern zu lassen, wird mit einem Vierkantschlüssel oder einer Zange das Entlüftungsventil geöffnet. Das Ventil so lange offenlassen, bis Wasser statt Luft entweicht. Um den Wassermangel im Heizsystem wieder auszugleichen, enthärtetes oder entsalzenes Wasser verwenden.

Schritt 4, Heizkessel reinigen: Der Heizkessel ist das Herzstück der Anlage. Um die Verbrennungsprozesse bei Heizölkesseln zu optimieren und die Abgastemperaturen zu senken, muss er möglichst rußfrei sein. "Sonst entweicht die Wärme gleich wieder durch den Schornstein", erklärt Alexis Gula vom Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks. Wird eine nur ein Millimeter starke Rußschicht entfernt, sinkt die Abgastemperatur schon um 30 bis 40 Grad.

Schritt 5, Brenndüse tauschen: Neben den Ablagerungen von Ruß hat der Fachmann die Brennerdüse im Blick. Sie ist ein Verschleißteil. Der Fachbetrieb muss die Heizung so einstellen, dass die Abgaswerte eingehalten werden. Temperatur sowie CO2- und Sauerstoffgehalt müssen stimmen. "Für die Betriebs- und Brennsicherheit ist besonders bei Gas- und Ölkesseln außerdem der Kohlenmonoxidgehalt des Abgases ein entscheidender Faktor. Der muss passen", sagt Gula.

Schritt 6, einen Abgleich beauftragen: Ein hydraulischer Abgleich hilft dabei, dass in jedem Raum des Hauses die benötigte Wärme ankommt. Der Fachmann ermittelt für jeden Raum die benötigte Wärmeleistung. Auf dieser Grundlage bestimmt er die jeweils benötigte Menge an Heizwasser und stellt die Thermostatventile eines jeden Heizkörpers entsprechend ein. Der hydraulische Abgleich wird staatlich gefördert. 30 Prozent der Kosten übernimmt der Staat als Zuschuss.

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