Wohnungen in München werden immer günstiger: "Verunsicherung ist maximal"
München - Der Immobilienverkauf in München stockt. Das verdeutlicht die Herbstanalyse des städtischen Gutachterausschusses. Laut den Erhebungen für den Zeitraum Januar bis September 2023 sank der Gesamtumsatz von Immobiliengeschäften in der Stadt im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022 beinahe um die Hälfte: minus 43 Prozent.
Weniger dramatisch, doch ebenfalls ein deutlicher Rückgang ist auch bei der Zahl der Kaufverträge zu verzeichnen: Sie sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 23 Prozent. Einzige Einschränkung beim Abwärts-Trend ist, dass im Vergleich zur Halbjahresbilanz 2023 die Zahlen nicht weiter zurückgegangen sind.
Immobilien in München: Etwa ein Viertel weniger Kaufverträge
Etwa 12.000 Urkunden von Immobilienverkäufen zählte der Gutachterausschuss in früheren Jahren. "Heuer werden es 9.000 bis 10.000 sein", sagt Albert Fittkau, der Vorsitzende des Gremiums. Fittkau sieht zwar eine Stabilisierung des Abwärtstrends, aber keine Umkehr bei gleichen Bedingungen.
Die Bautätigkeit bei Einfamilien-, Mehrfamilien-, Reihen- und Doppelhäusern geht drastisch zurück. Noch 2021 wurde hier ein Spitzenwert der vergangenen zehn Jahre erzielt. 1,5 Milliarden Umsatz sind in dem Jahr verzeichnet. Doch aktuell hat sich der Wert deutlich verringert, um 35 Prozent. Rund 800 Millionen Euro beträgt das Gesamtvolumen aller gebauten Wohnanlagen in der Kategorie – oder anders gesagt: Die Zahl der Bauprojekte sank von beinahe 900 auf etwas mehr als 500.
Einzige Konstante: der Quadratmeterpreis für Erstbezug
Die Preise für Neubauwohnungen bleiben laut der bisherigen Erhebung relativ stabil. Der Gutachterausschuss weist zwar darauf hin, dass noch nicht alle vorliegenden Kaufverträge ausgewertet werden konnten. Doch das Ergebnis dürfte sich nicht groß ändern.
So kostet der Quadratmeter Neubau derzeit auf dem freien Markt im Schnitt knapp unter 12.000 Euro bei guter Wohnlage. 2022 waren es noch genau 12.000 Euro. Bei durchschnittlicher Wohnlage hingegen kostet der Quadratmeter knapp über 10.000 Euro. Hier ist ein spürbarer Rückgang zu verzeichnen. 2022 kratzte dieser Wert noch an der 11.000-Euro-Marke.
Anders sieht es beim Wiederverkauf von Eigentumswohnungen aus: Es ist ein klarer Abwärtstrend sichtbar. In der Mischung aus guten und durchschnittlichen Wohnlagen ergibt sich in der Statistik quer durch alle Baujahre ein Minus von rund tausend Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahresvergleich. Die Preisspanne bewegt sich zwischen 6.900 (Baujahr 1970 bis 1979) und 9.500 Euro (Baujahr 2010 bis 2019).
2014 war alles halb so teuer
Steigende Zinsen, Krisenherde weltweit, steigende Materialkosten – Fittkau sagt: "Die Verunsicherung auf dem Immobilienmarkt ist derzeit maximal. Es wäre wichtig, dass vor allem die Zinsen stabil bleiben. Das würde wieder für Planungssicherheit sorgen.
Um dem einen oder anderen eine Träne in die Augen zu treiben: 2014 startete diese Preisentwicklung bei weniger als 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Baujahr 1960 bis 1969) und bei knapp über 5.000 Euro (Baujahr 2000 bis 2009). Beim sogenannten Baulandmarkt für individuellen Wohnungsbau ist der Trend feststellbar, dass immer weniger angeboten wird. Dementsprechend findet auch hier weniger Handel statt: ein Minus von 41 Prozent. Auch der Geldumsatz in dieser Kategorie – also freie Grundstücke, die bebaubar sind - ist deutlich gesunken, nämlich um 62 Prozent.
Ausnahme ist hier – rein zahlenmäßig – die Kategorie der Gewerbe-Baugrundstücke. Was ins Gesamtbild passt: Hier sank die Zahl der angebotenen Flächen dramatisch, vor allem seit 2021, von etwa 15 Hektar auf aktuell rund 2,5 Hektar. Doch der Umsatz bei den gehandelten Flächen ist gestiegen: von 50 auf rund 250 Millionen Euro.
Apple kaufte für 251 Millionen Euro ein Grundstück an der Münchner Seidlstraße
Wem das jetzt seltsam vorkommt – es gibt eine Erklärung: Wegen der niedrigen Zahl angebotener Flächen können einzelne Großverkäufe für enorme Ausschläge sorgen. So war es auch 2023. Ein einziger Verkauf eines Gewerbe-Areals mitten in der Stadt ließ den Umsatz sprunghaft verfünffachen: nämlich das Grundstücksgeschäft mit dem US-Giganten Apple an der Seidlstraße.
Der Tech-Konzern kaufte im Frühjahr dem Freistaat Bayern eine Gewerbefläche für 251 Millionen Euro ab. Sie hat rund 7.200 Quadratmeter.
