Wie viele leere Büros in München sich wirklich in Wohnungen umwandeln lassen

Mindestens 10.000 Wohnungen sollen durch die Umwandlung von leer stehenden Büros zu Wohnraum in München entstehen. Das war das Wahlkampfversprechen von OB Dominik Krause (Grüne). Um das zu schaffen, gibt es in der Stadt jetzt seit Juli eine Umbauagentur.

Eine neue Studie der Münchner Niederlassung des Investmentmanagers Colliers International hat sich genauer angeschaut, wie viel Potenzial in München dafür vorhanden ist.

Büros: Rekord-Leerstand in München

Vorweg schreiben die Autoren, dass der Büroleerstand nach wie vor zunimmt und Mitte des Jahres 2026 einen neuen Höchststand erreicht hat, mit 9,3 Prozent im Stadtgebiet und 10,3 Prozent, wenn man das Umland miteinbezieht. Von 17 Millionen Quadratmetern Bürofläche stehen aktuell laut Collier 1,54 Millionen Quadratmeter leer und "zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung".

Dabei ist der Unterschied zwischen der Innenstadt (5 Prozent Leerstand) und dem Gebiet außerhalb des Rings (44 Prozent Leerstand) enorm.

Um herauszufinden, wie viele dieser Büroflächen sich auch für Wohnungen eignen würden, hat Colliers verschiedene Faktoren miteinbezogen: Ob sie in der Nähe von anderen Wohngebieten liegen, welche Bebauungspläne gelten und ob der Standort attraktiv wäre für eine künftige Wohnnutzung.

60.000 Quadratmeter könnten sofort umgewandelt werden

Das Fazit der Studienmacher: "A bisserl was geht immer!". Heißt konkret und in Zahlen: Sie sehen ein kurzfristiges Potenzial bei 60.000 Quadratmetern, die realisiert werden könnten. Das sei "eine kleine Nische im Gesamtmarkt".

Nur wenn die Stadt aktiv Bebauungspläne ändere oder "großzügige Befreiungen für Konversionen in Gewerbegebieten erteilt", sei mehr möglich. Viel Potenzial, um neuen Wohnraum zu schaffen, sieht Colliers vor allem in weniger zentralen Lagen, die gut angebunden sind. Da liege das Potenzial bei bis zu 570.000 Quadratmetern.

Grundsätzlich schätzt Colliers: Die Umwandlungen können "den angespannten Wohnungsmarkt punktuell entlasten", aber "den Neubau keinesfalls ersetzen".