Ungeahnter Trend setzt sich fort: Immo-Preise in München noch immer im Sinkflug
München – Ziemlich genau Ende 2022 hat in München eine Entwicklung eingesetzt, die zwölf Jahre lang keiner mehr für möglich gehalten hatte. Die Preise für Münchner Immobilien begannen zu fallen, wenn auch langsam.
Was kaum einer ahnte: Sie ließen seither weiter deutlicher nach, bis heute. Wann das Ende erreicht ist, ist derzeit noch nicht absehbar. Begonnen hatte der Verfall mit kleinen Schritten, unter einem Prozent, als die Leitzinsen der Banken wieder stiegen – und damit auch der Kredit-Zins für potenzielle Käufer. "Das war schon ein sehr ungewöhnlicher Superzyklus", sagt der Chef des Marktforschungsinstituts IVD Süd, Stephan Kippes über die zwölf Mega-Jahre zuvor, als er Montagvormittag die neuesten Auswertungen präsentiert.
Immobilienpreise in München: Die zwölf fetten Superjahre sind vorbei
Nach seiner Einschätzung findet gerade eine Markt-Korrektur statt. Auch Baugrundpreise fallen. Um weitere zehn Prozent gaben sie nach, im Vergleich zu Frühjahr 2023 (3150 Euro je Quadratmeter für Mehrparteienhäuser-Grund). Etablierte Münchner Immobilienmakler konnten sich in den zwölf Super-Jahren zwischen 2010 und 2022 den Käufer fast immer aussuchen. Lange herrschte Goldgräberstimmung unter den Wohnungsvermittlern. Nicht selten endete ein Verkauf in einem offenen Bieterwettstreit.
Wer 2016 oder 2017 in einem Bogenhauser Café zufällig neben einem Münchner Makler-Stammtisch saß, hörte nicht selten wetteifernde Debatten, wer bald welchen Luxus-Urlaub macht oder welchen Supersportwagen sich jemand demnächst leistet.
Das hat sich drastisch gewandelt. Münchner Makler müssen sich viel stärker um potenzielle Kunden bemühen. Sogar die seltenen frei stehenden Münchner Einfamilienhäuser – früher kaum eine Woche auf dem Markt – geben im Preis nach. Sie sind um weitere 5,2 Prozent im Wert gefallen – der sich im Deutschlandvergleich weiterhin auf einem sehr hohen Niveau befindet.
Alle Immobilienarten geben im Jahresvergleich deutlich nach
Nachdem sie eine Zeit lang die Zwei-Millionen-Euro-Marke durchbrochen hatten, korrigierte sich dieser Preis aktuell deutlich auf 1,84 Millionen Euro im Schnitt (2,075 Millionen im Frühjahr 2023). Ähnliches Bild bei Reihenmittelhäusern: zwischen einer Million (Bestand, -2,8 Prozent) und 1,2 Millionen Euro (Neubau, -3,6 Prozent).
Ähnliches Bild bei den Doppelhaushälften. Sie kosten zwischen 1,38 Millionen (Bestandshäuser, -2,5 Prozent) und 1,65 Millionen Euro (Neubau, -5,2 Prozent) im Schnitt. Womit zum Schluss noch die Frage offen wäre, wie es sich derzeit mit der meistgehandelten Münchner Immobilie verhält: die Eigentumswohnung im Bestand.
Auch hier weiterhin: preislicher Sinkflug. Sogar der Wert der Neubau-Eigentumswohnung lässt nach. 7600 Euro kostet der Quadratmeter von Bestands-Eigentumswohnungen (-5,9 Prozent). Erstbezugsfertiger Neubau: 9800 Euro je Quadratmeter. Erstmals seit Langem liegt dieser Wert durchschnittlich wieder unter der 10.000-Euro-Marke. Ein schneller 20-Jahres-Vergleich: 2004 kostete die Münchner Eigentumswohnung im Bestand 2500 Euro je Quadratmeter.
Immobilien-Experte: Glaube an eine baldige Trendwende in München
Für Käufer brechen also etwas bessere Zeiten an, die aber möglicherweise nicht lange halten werden. "Ich glaube nicht, dass wir im zweiten oder dritten Jahr in eines Sechs-Jahres-Zykluses sind", sagt Stephan Kippes. Das sei auf normalen Märkten der Rhythmus. Er glaubt an eine zeitnahe Münchner Trendwende: "Die Bautätigkeit ist stark zurückgegangen, das macht große Sorgen. Und gleichzeitig haben wir immer noch einen großen Zuwanderungsdruck in München", sagt der Experte.
Eine Besonderheit der Stadt: Bis zu 20.000 Neu-Münchner zählen die Statistiker derzeit jährlich. Gleichzeitig erhöhten die Zentralbanken zuletzt die Leitzinsen nicht. Mittelfristig werde das dazu führen, dass die Nachfrage wieder anzieht und die Preise wieder steigen, sagt Kippes. Nur den genauen Zeitpunkt wagt er nicht vorauszusagen.
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