Trotz Corona: Mieten in München steigen weiter

Die Mieten steigen weiter, aber nicht so sehr wie in den Jahren zuvor. Was die Münchner jetzt suchen und wo Objekte frei werden, weiß das Marktforschungsinstitut IVD.
| Jasmin Menrad
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So teuer ist es, in den verschiedenen Stadtvierteln eine Wohnung zu mieten. Farblich dargestellt sind Preise pro Quadratmeter.
anf, Quelle: IVD 3 So teuer ist es, in den verschiedenen Stadtvierteln eine Wohnung zu mieten. Farblich dargestellt sind Preise pro Quadratmeter.
So teuer werden Mietwohnungen angeboten (Bestand, Kaltmiete) pro Quadratmeter. Angenommen wird eine Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern.
anf, Quelle: IVD 3 So teuer werden Mietwohnungen angeboten (Bestand, Kaltmiete) pro Quadratmeter. Angenommen wird eine Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern.
So teuer war der Quadratmeter im Frühjahr 2010 (gelb) und 2020 (rot).
anf, Quelle: IVD 3 So teuer war der Quadratmeter im Frühjahr 2010 (gelb) und 2020 (rot).

München - Der Münchner Immobilienmarkt ist auch durch eine weltweite Pandemie nicht zu erschüttern. Die Preiskurve kennt nur eine Richtung: nach oben. "Corona ist nicht der große Game Changer", sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts zum Marktbericht, "dazu ist der Mietmarkt in Ballungszentren wie München zu stabil und der Zuzug zu stark."

Die Mieten in München bewegen sich seit Jahren auf bekannt hohem Niveau und erreichten in diesem Frühjahr wieder Rekordwerte. Zwar erfuhr der Münchner Mietmarkt bereits im Herbst 2019 eine spürbare Einbremsung der Mietanstiege, die auch in der aktuellen Untersuchung des IVD Süd bestätigt wurde, aber dass es zu einem coronabedingten Einbruch der Preise kommt, ist nicht zu erkennen.

Dämpfung der Mietpreissteigerungstendenzen

Betrachtet man das große Ganze, also die vergangenen zehn Jahre, wird die problematische Situation am Münchner Mietmarkt noch anschaulicher. Der IVD vergleicht immer wieder die Zahlen bei aktuell zu vermietenden Wohnungen. Die Mietzunahmen bei Altbauwohnungen lagen demnach nominal bei +39 Prozent – sie sind besonders begehrt, aber es kommt auch nichts nach. Höhere Mietzuwächse wurden auch bei Bestandswohnungen (+42 Prozent) und Neubauwohnungen (+48 Prozent) gemessen. Die Mieten für Häuser – die in München besonders rar sind – legten im Zehn-Jahresvergleich ebenfalls deutlich zu: am stärksten die für Reihenmittelhäuser (Bestand +47 Prozent, Neubau: +53 Prozent).

So teuer ist es, in den verschiedenen Stadtvierteln eine Wohnung zu mieten. Farblich dargestellt sind Preise pro Quadratmeter.
So teuer ist es, in den verschiedenen Stadtvierteln eine Wohnung zu mieten. Farblich dargestellt sind Preise pro Quadratmeter. © anf, Quelle: IVD

"In den Ballungszentren dürfte es – soweit überhaupt – bei Neuvermietungen nur zu marginalen Entlastungen speziell im Bereich des sehr guten Wohnwertes beziehungsweise zu einer Dämpfung der schon fast üblichen Mietpreissteigerungstendenzen kommen. Diese Dämpfungseffekte resultieren insbesondere aus einem verringerten Zuzugsdruck, stagnierenden Realeinkommen und der Angst vor Kurzarbeit beziehungsweise Arbeitslosigkeit", sagt Stephan Kippes.

Im Bereich der Mietwohnungen lag die Verteuerung im Halbjahresvergleich für Altbau- und Bestandswohnungen bei jeweils +0,6 Prozent und für Neubauwohnungen bei +2,1 Prozent. Im deutschen Großstadtvergleich sind die Preise für Bestands-Mietwohnungen bei uns am höchsten. Während der durchschnittliche Mietpreis in deutschen Großstädten für eine Wohnung 12,00 Euro/m² beträgt, liegt er in München mit 17,20 Euro/m² deutlich höher. Wobei der Anstieg auch bei uns etwas gedämpft ist – statt 40 Cent pro Quadratmeter, sind es "nur" zehn Cent.

München: Wohnen wird zunehmend zur Schuldenfalle

Im Vergleich zum Jahr 2000 stiegen die nominalen Mietpreise für Bestandswohnungen um zwei Drittel (+67 Prozent) von 10,30 Euro/m² auf 17,20 Euro/m² an. Berücksichtigt man die Inflationsentwicklung, so liegt der Anstieg der Mietpreise inflationsbereinigt bei +33 Prozent.

So teuer werden Mietwohnungen angeboten (Bestand, Kaltmiete) pro Quadratmeter. Angenommen wird eine Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern.
So teuer werden Mietwohnungen angeboten (Bestand, Kaltmiete) pro Quadratmeter. Angenommen wird eine Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern. © anf, Quelle: IVD

Im krassen Gegensatz dazu wurden in Ingolstadt durch die Dieselkrise und der Arbeitsplatzsituation bei Audi hohe Rückgänge bei den Neuvertragsmieten gemessen: Bei Bestandswohnungen beliefen sich diese auf -8,4 Prozent, und bei Altbauwohnungen auf -6,3 Prozent. Tendenziell sind Mietrückgänge auch in Erlangen zu beobachten.

"Für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen ist München fast unerschwinglich geworden. Hier besteht die Gefahr, dass die Landeshauptstadt den Anschluss im Wettbewerb um qualifizierte Mitarbeiter verlieren könnte", heißt es im IVD-Bericht. Und weiter: "In München wird das Wohnen zunehmend zur Schuldenfalle. 2019 stieg die Zahl der überschuldeten Menschen um 680 auf 110.200 an. Mit der Corona-Krise könnten diese Zahlen noch deutlicher ausfallen."

Beliebt: Homeoffice-geeignet und Garten oder Balkon

Bedingt durch die Pandemie kommen Ladenlokale und Büros auf den Markt. "Wir haben vermehrt Anfragen wegen Zahlungsunfähigkeit", sagt Martin Schäfer vom IVD Süd. "So wird auch die ein oder andere Wohnung auf den Markt kommen."

So teuer war der Quadratmeter im Frühjahr 2010 (gelb) und 2020 (rot).
So teuer war der Quadratmeter im Frühjahr 2010 (gelb) und 2020 (rot). © anf, Quelle: IVD

In der Randlage von Regensburg werden laut IVD schon die ersten Läden in Wohnungen umgewandelt. Für München sieht Martin Schäfer eher eine Umwandlung von Ladenlokalen in Dienstleister wie Kitas. "Aber das wird kein Masseneffekt sein, den man auf dem Markt spüren wird", sagt Schäfer. Laut Kippes schauen Mieter vermehrt, ob ein Objekt homeoffice-geeignet ist. "Kein eigenes Zimmer als Büro – das kann man sich in München nicht leisten, aber ein Eck, in dem man arbeiten kann."

Außerdem seien Objekte mit Garten oder Balkon derzeit sehr gefragt. Vorausgesetzt, man kann sich das leisten.

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