Preisflaute bei Einfamilienhäusern: Starnberg im Vergleich zu München

Es ist eine erstaunliche Entwicklung, die der neueste Bericht des Immobiliendachverbandes Süd (IVD) aufzeigt. Jahrzehntelang waren vor allem Einfamilienhäuser in Starnberg immer ein bisschen teurer als in München, mal mehr, mal weniger. Nun die Trendwende. Die Preise nähern sich an.

Nur wenige Prozentpunkte trennen die Münchner von den Starnberger Immobilien. So lautet das Ergebnis des IVD-Regionalreports vom Herbst 2025, dessen Zahlen nun veröffentlicht wurden. Bei Einfamilienhäusern mussten Käufer in Starnberg im Jahr 2015 noch einen Aufschlag von 21 Prozent zahlen. Dieser Wert ist innerhalb von zehn Jahren auf zwei Prozent gesunken. Etwa 1,8 Millionen Euro aktuell für dieses Objekt fällig.

IVD-Chef: "Kaufkraft hat ihre Grenzen"

Günstig ist das freilich weiter nicht. Aber: "Kaufkraft hat ihre Grenzen", sagt IVD-Chef Stephan Kippes. Es finde eine Art Preisnormalisierung statt. Bei Doppelhaushälften ist der Preisrückgang auch spürbar. Hier betrug der Kaufpreis immer etwas weniger als in München. 2015 zahlte man im Schnitt etwa 95 Prozent des Münchner Durchschnittswertes.

Im Herbst 2025 sank diese Zahl auf 88 Prozent. Wer heute die Wahl hätte, eine vergleichbare Doppelhaushälfte in Starnberg oder München zu kaufen, würde in Starnberg im Schnitt zwölf Prozent weniger zahlen. Wäre also die Münchner Variante eine Million Euro wert, würde sie in Starnberg 880.000 Euro kosten.

Relativ stabil bleibt der Vergleichswert zwischen Münchner und Starnberger Bestandswohnungen, bei der meist gehandelten Immobilie also. Vor zehn Jahren kostete sie 87 Prozent des Münchner Durchschnittswertes. Heute sind es 84 Prozent.

Sinkendes Angebot an Mietwohnungen

"Der Trend wird erst einmal anhalten", schätzt IVD-Fachmann Stephan Kippes. Das könne man mit einem großen Dampfer vergleichen, der ja einen großen Wendekreis habe. Kippes treibt ohnehin ein anderes Thema in München um: das sinkende Angebot an Mietwohnungen bei spürbarem Bevölkerungsanstieg.

Obwohl die Baugrundpreise relativ niedrig sind (2950 Euro je Quadratmeter), ist die Bautätigkeit erlahmt. Die Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen sinkt. Der Mietpreis für Bestandswohnungen ist im Zehnjahresvergleich von 14,70 auf derzeit 21,60 Euro je Quadratmeter geschnalzt.

2160 Euro Kaltmiete für ein Hundert-Quadratmeter-Apartment. Die IVD-Werte sind vom Herbst. Mutmaßlich sind wir bei knapp 2200 Euro angekommen.

Während die Baugenehmigungen mit der Ausnahme im Landkreis München (plus 21 Prozent) in Stadt und Land sinken, sinkt ebenfalls die Zahl der Baufertigstellungen zwischen zwölf und 66 Prozent. Wer sich eine Immobilie kaufen und dabei sparen möchte, könnte sich an S-Bahn-Zweigen entlang hangeln. Je weiter von München weg, desto günstiger wird es, mit der Ausnahme Starnberg. In München kostet derzeit eine Bestandswohnung im Schnitt 7750 Euro je Quadratmeter. In Markt Indersdorf (S2) ist nicht einmal die Hälfte fällig: 3300 Euro.