In Schwabing wird’s eng – wer findet noch eine Wohnung in München?
An was denken alle beim Stichwort München sofort? Wiesn, Bier, FC Bayern... und natürlich: überteuerte Mieten, den Riesenfrust bei der Wohnungssuche. Das städtische Planungsreferat hat nun einen neuen "Wohnungsbauatlas" herausgebracht.
Die Broschüre bietet einen Überblick darüber, was sich in den vergangenen Jahren auf dem Münchner Wohnungsmarkt (und in der Umgebung) getan hat, wie viel gebaut wurde, wie viel mehr nötig wäre und wie sich die Preise entwickeln.
Zuerst die Bestandsanalyse: Heute wohnen in München rund 1,6 Millionen Menschen in 843.000 Wohnungen. In keiner anderen deutschen Stadt leben die Bewohner enger zusammen.
Unter allen Stadtbezirken ist Schwabing-West der am dichtesten besiedelte. Rund 15.700 Menschen leben hier auf einem Quadratkilometer. Zum Vergleich: In Aubing-Lochhausen-Langwied sind es nur rund 1800 Einwohner pro Quadratkilometer.
Zwischen 2021 und 2024 wurden rund 31.000 neue Wohnungen fertig. Die meisten, nämlich rund 3000 Wohnungen, wurden in Aubing-Lochhausen-Langwied gebaut. Hier nahm der Wohnungsbestand um rund 14 Prozent zu.
Auch in Pasing-Obermenzing und Allach-Untermenzing entstanden überdurchschnittlich viele Wohnungen. Am wenigsten wurde in den Bezirken Altstadt-Lehel und Schwanthalerhöhe neugebaut.
München wird um 200.000 Einwohner wachsen
Und München wird noch mehr bauen müssen: Im Jahr 2045 werden laut dem Demografie-Bericht der Stadt in München voraussichtlich etwa 1,83 Millionen Menschen leben, also über 200.000 mehr als heute. Das ist, als würden gleich zweimal alle Einwohner von Kaiserslautern nach München ziehen.
Um den Bedarf an Wohnraum zu decken, hätten in den Jahren 2024 bis 2025 eigentlich 8000 bis 8300 Wohnungen pro Jahr gebaut werden müssen, kann man in dem Bericht nachlesen. Danach soll der Bedarf auf bis zu 7000 Wohnungen pro Jahr sinken.
Allerdings hat die Stadt dieses Ziel verfehlt: 2024 wurden nur rund 6500 Wohneinheiten fertig. Das Rathaus hatte sich eigentlich das Ziel von 8500 neuen Wohnungen gesteckt.
Insbesondere günstige Wohnungen fehlen in München: Zwischen 2020 und 2024 sind nur 3000 geförderte Wohnungen dazugekommen. Eigentlich liegt das Ziel im Rathaus bei 2000 günstigen Wohnungen – pro Jahr.
So haben sich die Mieten in München entwickelt
Auf dem freien Wohnungsmarkt steigen derweil die Preise weiter. "Im Vergleich zum Jahr 2020 (19,58 Euro pro Quadratmeter) sind die Wiedervermietungsmieten in der Landeshauptstadt im Jahr 2024 (21,22 Euro pro Quadratmeter) um rund acht Prozent gestiegen", heißt es in dem Bericht. Die Mieten bei einem Erstbezug sind sogar noch mehr – nämlich um 16 Prozent – gestiegen: von fast 21,39 Euro pro Quadratmeter auf 24,86 Euro pro Quadratmeter.
Den geringsten Anstieg bei den Wiedervermietungsmieten (weniger als ein Prozent) gab es in den Stadtbezirken Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Maxvorstadt – womöglich, weil hier die Mieten schon so teuer sind. Die größte Steigerung gab es mit etwa 22 Prozent in Allach-Untermenzing.
Bei der Höhe der Miete gibt es ein großes Gefälle zwischen Innenstadt und Stadtrand: Bei einer Wiedervermietung zahlt man in Altstadt und Lehel mit 25 Euro pro Quadratmeter am meisten. In Neubauwohnungen sind sogar im Schnitt 29 Euro pro Quadratmeter fällig.
In Aubing-Lochhausen-Langwied zahlt man gut zehn Euro pro Quadratmeter weniger: Bestandswohnungen wurden mit durchschnittlich fast 19 Euro pro Quadratmeter am günstigsten in ganz München angeboten. Dort gab es 2024 auch die günstigsten Neubauwohnungen mit rund 22 Euro pro Quadratmeter.
Wo man noch günstige Wohnungen bekommen kann
Wesentlich günstiger ist es auf dem Land: Die im Durchschnitt günstigsten Angebote zur Wiedervermietung fanden sich in den Landkreisen Landsberg am Lech, Erding und Freising. Auch in den Städten Landsberg am Lech und Erding lagen die Kaltmieten bei einer Wiedervermietung im Schnitt unter 14 Euro pro Quadratmeter.
Wer nun über einen Umzug nachdenkt, sollte sich beeilen. Denn im Umland rund um Erding und auch in der Stadt Landsberg am Lech steigen die Mieten mit über 15 Prozent besonders stark. Den höchsten Anstieg der Angebotsmieten, verglichen mit 2020, gab es im Landkreis Starnberg (ohne die Stadt Starnberg): ein Plus von 19 Prozent.
