Selbst Ebersberg boomt: Miet- und Kaufpreise in München steigen weiter

Münchner Miet- und Kaufpreise steigen und steigen. Nicht einmal die Pandemie zügelt den Immobilienmarkt. Doch es gibt noch wenige günstigere Ecken.
| Hüseyin Ince
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In München werden die Mieten trotz Corona immer teurer. (Symbolbild)
In München werden die Mieten trotz Corona immer teurer. (Symbolbild) © Sigi Müller

München - Eigentlich, so sagt Stephan Kippes vom Marktforschungsinstitut IVD, eigentlich entwickeln sich Miet- und Kaufpreise in Wellenform. "In der Regel sind es Sieben-Jahres-Rhythmen", sagt er. Kippes bezieht sich auf Angebots- und Nachfrageverhältnisse, die halbwegs im Gleichgewicht sind. Das heißt, sieben Jahre gehen die Preise hoch, sieben Jahre wird es günstiger - oder es stagniert zumindest. Eine Ausnahme von dieser Regel: die Region München.

Corona hat steigende Immobilienpreise in München nicht gestoppt

"Überall schwarze Zahlen, kein Minus", sagt Kippes und wirkt dabei baff. Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in der Gegend. Die Pandemie konnte den Trend auch nicht aufhalten. Damit hatten viele Experten gerechnet, mit der "Pandemiebremse". "Kein Gramm Corona", nennt es Kippes. Deutliche bis heftige Anstiege, so heißt es mehrmals.

Eine minimale Ausnahme kann Christoph Hepting nennen, Immobilienfachmann aus Freising. Er erzählt von einer Art Verschnaufpause. "Im ersten Pandemiejahr war der Flughafen stark betroffen. Hier wurde kaum noch eingestellt", sagt Hepting. Zusätzlich seien viele Erstsemester nicht in die Region München gezogen, wegen des Online-Studiums.

"Günstig zu kaufen, ist nicht automatisch ein Glückslos"

Das habe aber nicht zu geringeren Miet- oder Kaufpreisen geführt, sondern lediglich vorübergehend zu mehr Angebot. Jetzt stellt der Flughafen wieder ein und die Studenten kommen. "Sie ziehen wieder nach München", sagt Hepting. Daher sei die Nachfrage derzeit wieder enorm hoch.

Experte Kippes sorgt sich derweil um den krassen Unterschied zwischen Miet- und Kaufpreisen. Eine große Schere sei das. Während sich in der Stadt seit 2016 Mietpreise um "nur" 18 Prozent verteuerten, erhöhten sich Kaufpreise um sagenhafte 52 Prozent. Wer in München also vor fünf Jahren eine Immobilie für 700.000 Euro gekauft hatte, könnte sich jetzt zum Millionär machen. Freistehende Einfamilienhäuser in der Stadt - ein extrem seltenes Objekt - kosten im Schnitt 2,1 Millionen Euro. Ein Glückslos also für alle Haus- und Wohnungsbesitzer? Nicht ganz.

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"Wir sprechen hier auch von Investoren, die nur die eine Immobilie besitzen, in der sie wohnen", sagt Kippes, "es sind ja nicht immer Großinvestoren mit mehreren Millionen, die in den Markt einsteigen. Die allermeisten Eigentümer haben nichts davon, wenn sie ihre eigene teure Immobilie verkaufen." Im Ernstfall würde man für den gleichen Preis ja nichts mehr finden. Und bei mehreren Immobilien sei das auch nicht so einfach. "Wer Häuser oder Wohnungen veräußert, bekommt kaum Anlagemöglichkeiten mit ähnlicher Rendite und überschaubarem Risiko." Dafür sorge auch die Nullzinspolitik der Zentralbanken.

Wie teuer ist die Miete im Münchner Umland?

18,25 Euro je Quadratmeter beträgt die Neuvermietung im Schnitt innerhalb der Stadtgrenzen. Und hier zeichnet sich sowohl bei den Miet- als auch bei den Kaufpreisen ein bekanntes Muster ab, mit Ausnahmen natürlich: Je weiter man sich von der Stadt wegbewegt, umso günstiger wird der Wohnraum.

Die Mietpreise pro Quadratmeter (im Bestand) in München und Umland: Je weiter weg von der Stadt, desto günstiger wird es - mit Ausnahmen.
Die Mietpreise pro Quadratmeter (im Bestand) in München und Umland: Je weiter weg von der Stadt, desto günstiger wird es - mit Ausnahmen. © Kartengrundlage: Wikimedia Commons/TUBS/Alexrk2, Bearbeitung: anf, Datenquelle: IVD

Wer etwa in Geretsried bei Bad Tölz wohnen möchte, zahlt im Schnitt 11,90 Euro Miete je Quadratmeter. Das könnte sich ab 2030 verteuern, wenn hier angeblich die S-Bahn hält. Der Baugrund ist auch hier schon knapp. Der Immobilienboom Münchens strahlt also bis in entlegene Regionen, wo die S-Bahn nicht fährt.

Eine der Ausnahmen ist die Region rund um den Tegernsee. Hier wird die Regel gebrochen, dass es teurer wird, je näher man an München dran ist. Zu attraktiv scheint die Lage rund um den See zu sein. Während im nördlichen Holzkirchen noch 12,70 Euro Miete je Quadratmeter gezahlt werden, wird es am Tegernsee noch mal fast zwei Euro teurer: 14,50 Euro je Quadratmeter. Dabei ist man hier doppelt so weit von München weg wie in Holzkirchen.

Die Grafik zeigt auch: Nirgendwo im Münchner Umland lässt sich im Schnitt für weniger als zehn Euro je Quadratmeter leben. Das war bis vor wenigen Jahren auch noch anders und eben möglich. Der günstigste Fleck gemäß IVD-Report ist derzeit Petershausen: Hier kann man für 10 Euro anmieten, durchschnittlich versteht sich.

"Der Anteil der Single-Haushalte ist in München sehr hoch"

Den Immobilienexperten rund um Stephan Kippes macht eine weitere Entwicklung Sorge. Die Baukosten sind in letzter Zeit deutlich gestiegen. Daran haben auch die Bauträger ihren Anteil, Baustoffe werden teurer. Aber ein großer Preistreiber bleibt der Baugrund. Im Landkreis Ebersberg sei es zum Beispiel so, dass sich Interessenten überbieten, wenn es denn überhaupt bezahlbaren Baugrund gebe.

Die Immobilienpreise haben sich in Ebersberg auch deshalb mehr als verdoppelt - innerhalb kürzester Zeit. Bis vor zweieinhalb Jahren kostete hier der Quadratmeter für die Bestandsimmobilie im Schnitt 3.500 Euro. Heute bewege sich das zwischen 7.000 und 8.000 Euro. Auch 10.000 Euro seien möglich.

Am teuersten und seltensten ist und bleibt der Baugrund in München. 3.750 Euro kostet das derzeit im Schnitt. Am günstigsten ist der Kauf von Grundstücken derzeit in Geretsried, südlich von Wolfratshausen - ebenfalls ein Effekt des fehlenden S-Bahn-Anschlusses. 800 Euro kostet hier im Schnitt laut IVD-Experte Kippes der Baugrund.

Bleibt die Frage: Was tun, wenn man in München dafür sorgen möchte, dass günstig mietbarer Wohnraum entsteht? Kippes findet, dass die Anzahl der Single-Haushalte in München ein großer Flächenfresser ist. "55 Prozent beträgt der Anteil derzeit", sagt der Fachmann, "das hört sich zwar nicht viel an, ist aber ein fataler Trend seit 1971."

Denn damals, kurz vor den Olympischen Spielen, habe der Anteil an Single-Haushalten etwa 42 Prozent betragen. "Das absorbiert auch viel von der kargen Wohnungsproduktion", sagt Kippes. Hier müsse sich etwas ändern, um die Wohnflächen effizienter zu besetzen. Eine Lösungsmöglichkeit? "Vielleicht muss man bei der Wohnsituation kreativ werden", sagt Kippes, wie etwa gemeinsames Wohnen zu ermöglichen, aber dennoch ein individuelles Wohngefühl zu vermitteln.

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