Schluss mit Luxus-Wohnungen: Das Ende eines Höhenflugs

Immobilien-Kompass 2010: In München bricht das Luxus-Segment ein – nur die Mieten großer Wohnungen steigen noch – im Umland wird’s eng – das Westufer des Starnberger Sees gewinnt.
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Purer Luxus: Dieses Objekt in Gern ist derzeit im Bau: Eine Wohnung mit 600 Quadratmetern Nutzfläche und 200-Quadrameter-Wohnzimmer.
Martha Schlüter Purer Luxus: Dieses Objekt in Gern ist derzeit im Bau: Eine Wohnung mit 600 Quadratmetern Nutzfläche und 200-Quadrameter-Wohnzimmer.

Immobilien-Kompass 2010: In München bricht das Luxus-Segment ein – nur die Mieten großer Wohnungen steigen noch – im Umland wird’s eng – das Westufer des Starnberger Sees gewinnt.

MÜNCHEN Die Angst vor der Inflation geht um, und so setzen viele auf Betongeld, sprich Immobilien. Gerade im Großraum München kann man da ja auch wenig falsch machen. Aber, das zeigt jetzt der neueste Immobilien-Kompass 2010 der Zeitschrift „Capital“ (Juni), der ungebremste Höhenflug an Mieten oder Quadratmeterpreisen in München scheint erst mal zu Ende zu sein. Die Ergebnisse im Einzelnen:

Bis zu 15000 Euro kostete 2009 der Quadratmeter in der Spitze (Altstadt, Bogenhausen). Das Knacken der 20000er -Marke wie im Luxus-Projekt „The Seven“ (Müllerstraße) schien geritzt zu sein. „Eine Illusion“, sagen viele Makler.

Mieten statt Kaufen : Wegen der allgemeinen Wirtschaftslage mieten viele Interessenten derzeit lieber – vor allem große Wohnungen, deren Miete 2009 um bis zu 20 Prozent teurer wurde.

Aber: „Es gibt keinen Trend zu höheren Mieten “, wird Rudolf Dahn von Gerschlauer Immobilien in „Capital“ zitiert. Nur in einzelnen ausgesuchten Lagen könne es noch dazu kommen. Und: Mittlere Lagen sind zuletzt bis zu 5 Prozent billiger geworden.

Anders das mittlere Segment bei Eigentumswohnungen (3700-7000 Euro/qm): Diese bleiben nach wie vor gefragt. Allerdings sind die Käufer wählerischer geworden. Stichwort: Lage.

Wer zuerst kommt : Für die neuen Quartiere am Hirschgarten, Ackermannbogen, an der Neuen Messe oder im Arnulfpark sehen Makler kaum eine Chance, dass die Käufer der ersten Stunde den bezahlten Preis bei einem Verkauf jemals wieder herausbekommen.

Der Aufsteiger : „Neu-Schwabing“, ein schöner Begriff, boomt. Vor allem die Parkstadt läuft (3500-4000 Euro/qm) gut, auch wegen der neuen Tram. Das „Leopoldviertel“ (wieder so ein netter Begriff) ist der nächste Bringer, wenn auf dem alten Metro-Gelände 200 Wohnungen entstehen (4000 Euro/qm).

Glockenbach : Der Charme geht verloren. Viel Verkehr und Kneipen-Lärm – bei Quadratmeterpreisen von 20 Euro und mehr sehen viele Makler den Zenit des Viertels längst überschritten. Fazit im Immobilien-Kompass: „Ein überteuerter Stadtteil, der noch dazu an Attraktivität verliert, ist als Kapitalanlage auf Dauer problematisch.“

Hartmannshofen : Das grüne Viertel kennen nur Insider. Deshalb sei hier verraten: Es liegt direkt hinterm Kapuzinerhölzl. Seit die Erbpacht mit dem Freistaat ausläuft, werden immer wieder mal einige wenige Grundstücke mit altem Häuschen verkauft. Die letzten Kaufpreise: 700000 bis 1,5 Millionen. Geld und Geduld brauchen Kaufwillige, die’s in das grüne Kleinod drängt.

Ottobrunn kann kaum noch wachsen. Und weil das so ist, steigen hier die Preise. Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser kosten nicht unter 400000 Euro. Günstig geht’s noch auf dem Wohnungsmarkt zu: Für 2000 bis 3800 Euro/qm kann man zum Zuge kommen.

Wie gehabt: Sobald es wirtschaftlich aufwärts geht, da sind sich die Makler sicher, werden Mieten und Preise wieder steigen .

Im Umland wird’s knapp: Um rund 20 Prozent soll die Einwohnerzahl im Großraum München bis 2020 steigen. Nicht nur der Landkreis München, auch Erding, Landshut, Landsberg oder Dachau expandieren also ungebremst weiter.

Go West: Das Ostufer am Starnberger See bleibt teuer. Aber: Das Westufer mit Feldafing oder Tutzing holt auf. Ein Vorgriff auf die Starnberger Westumfahrung, für die gerade Planungen laufen.

Und am Tegernsee ? Dort beträgt das Durchschnittsalter mehr als 50 Jahre – das Tal vergreist, die Einwohnerzahl sinkt. Wer hier seine Immobile verkaufen will, braucht Geduld. „Verkäufer haben oft überzogene Vorstellungen“, sagt Makler Jörg Zimmermann. Die Folge: Selbst exklusive Wohnungen bleiben oft lange liegen, bis sich endlich ein Käufer findet.

Andererseits: Günstig wohnen kann man am Tegernsee – freilich ohne Seeblick, geschweige denn Seezugang: Familienfreundliche Mieten gibt’s ab 6,50 Euro/qm. Interessenten weniger – attraktive Arbeitsplätze sind rar im Tegernseer Tal.

Schlafstadt Germering : Die 37000-Einwohner Gemeinde zwischen München und Fürstenfeldbruck bleibt billig. Reihenhäuser gibt’s ab 270000 Euro, Doppelhaushälften für 390000 bis 500000 Euro, den Quadratmeter von Eigentumswohnungen gibt es ab 1500 Euro. Dazu lockt eine gute Verkehrsanbindung und eine gute Infrastruktur.

Warum nicht nach Niederbayern ? Landshut lockt mit billigen Preisen: Ab 200000 Euro ist ein einfaches Haus zu haben, gut 400000 Euro sind fällig, soll es ein wenig schicker sein.tse

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