Riesiger Gewerbeflächenleerstand in München – eine Zahl überrascht
22,4 Millionen Quadratmeter Gewerbefläche gibt es derzeit in München. Eine imposante Zahl, die bundesweit nur noch von Berlin (22,93 Mio. m²) getoppt wird. Auch überraschend die Anzahl an aktuell leerstehender Gewerbeflächen in der bayerischen Metropole: 1.993.600 m², das entspricht ungefähr 280 Mal der Größe des Spielfelds in der Allianz Arena.
In absoluten Zahlen liegt München mit dieser leerstehenden Gewerbefläche laut einer Analyse des Büro- und Telefondienstleisters ebuero im bundesweiten Ranking der sieben größten Städte auf Rang 1, gefolgt von Berlin (1,94 Mio. m²), Frankfurt (1,24 Mio. m²) und Düsseldorf (1,1 Mio. m²). Hamburg komplettiert die Top 5 mit einem Leerstand von 1,09 Mio. m².
280 Mal das Spielfeld in der Allianz Arena – so viel Gewerbefläche steht in München leer
Ein anderes Bild ergibt sich jedoch, setzt man die leerstehenden Gewerbeflächen in Relation zum Gesamtbestand. Hier hat Düsseldorf die Nase vorn. In der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens stehen 11,6 Prozent der insgesamt vorhandenen 9,52 Mio. m² Gewerbefläche leer. Die Finanz-Metropole Frankfurt am Main liegt mit 10,4 Prozent noch vor München auf Rang 2. In der bayerischen Landeshauptstadt haben derzeit 8,9 Prozent der vorhandenen Gewerbeflächen keinen Mieter.
Was die Spitzenmieten für Gewerbefläche betrifft, grüßt München wieder vom obersten Platz im Ranking. 60 Euro für den Quadratmeter werden hier in der Spitze aufgerufen. Frankfurt am Main liegt mit 52 Euro/m² schon deutlich dahinter auf Platz 2. In Berlin ist die Spitzenmiete mit 47,50 Euro/m² schon fast 25 Prozent günstiger als München.
Die drei eben genannten Städte liegen auch bei der berechneten Durchschnittsmiete ganz oben. Sie liegt in Frankfurt bei 29 Euro/m², in Berlin knapp dahinter bei 28,45 Euro/m² und in München bei 26,29 Euro/m².
Bei Spitzenmiete: Finanzielle Ineffizienz in München liegt bei fast 120 Mio. Euro
Basierend auf diesen Zahlen beläuft sich die finanzielle Ineffizienz in München auf 119,6 Mio. Euro, wenn man die Spitzenmiete mit der leerstehenden Quadratmeterfläche multipliziert. Keine andere Stadt kommt annähernd an diesen Wert. Berlin liegt mit 92,15 Mio. Euro schon einiges dahinter, Frankfurt liegt mit 64,7 Mio. Euro schon fast bei der Hälfte des Münchner Wertes.
Diese Abstände werden schon um einiges geringer, multipliziert man die Quadratmeterzahl der leerstehenden Gewerbeflächen mit dem durchschnittlichen Mietpreis pro Quadratmeter. Bei dieser Berechnung ist die finanzielle Ineffizienz in Berlin mit 55,2 Mio. Euro am höchsten und liegt damit vor München, welches einen Wert von 52,4 Mio. erreicht. Frankfurt liegt mit 36 Mio. Euro schon deutlich dahinter.
| Stadt | Bestand Gewerbeflächen in m² | Leerstand in m² | Leerstand in Prozent | Spitzenmiete (Euro/m²) | Durchschnittsmiete (Euro/m²) | Kostenineffizienz (Spitzenmiete in Euro) | Kostenineffizienz (Durchschnittsmiete in Euro) |
| München | 22.400.000 | 1.993.600 | 8,9 | 60,00 | 26,29 | 119.616.000 | 52.411.744 |
| Berlin | 22.930.000 | 1.940.000 | 8,4 | 47,50 | 28,45 | 92.150.000 | 55.193.000 |
| Frankfurt/Main | 11.960.000 | 1.243.840 | 10,4 | 52,00 | 29,00 | 64.679.680 | 36.071.360 |
| Düsseldorf | 9.520.000 | 1.104.320 | 11,6 | 46,00 | 20,63 | 50.798.720 | 22.782.122 |
| Hamburg | 15.860.000 | 1.094.340 | 6,9 | 41,00 | 22,14 | 44.867.940 | 24.228.688 |
| Köln | 8.000.000 | 408.000 | 5,1 | 32,50 | 19,80 | 13.260.000 | 8.078.400 |
| Stuttgart | 9.380.000 | 534.660 | 5,7 | 37,00 | 17,90 | 19.782.420 | 9.570.414 |
Anders sieht es in den beiden deutschen Großstädten Köln und Stuttgart aus. In der Schwabenmetropole liegt die Spitzenmiete bei 37 Euro und die Durchschnittsmiete bei 17,90 Euro pro Quadratmeter, was zur Folge hat, dass in Stuttgart nur 5,7 Prozent (534.660 m²) der 9,38 Mio. m² Gewerbeflächen leer stehen.
Noch geringer ist der Wert in der Millionenstadt Köln, dort stehen insgesamt 8 Mio. m² Gewerbefläche zur Verfügung und nur 5,1 Prozent (408.000 m²) sind derzeit nicht vermietet. In der Karnevalshochburg liegt die Spitzenmiete bei 32,50 Euro/m², keine der sieben untersuchten Städte ist günstiger. Die Kölner Durchschnittsmiete bei Gewerbeflächen beläuft sich auf 19,80 Euro/m².
"München und Berlin zahlen aktuell den Preis für ihr extrem hohes Mietniveau"
Es ist also nicht verwunderlich, dass die Städte mit den höchsten Mieten auch diejenigen sind, die den größten Leerstand zu beklagen haben.
"München und Berlin zahlen aktuell den Preis für ihr extrem hohes Mietniveau", so Laura Keddi, VP Marketing & Customer Success bei ebuero. "Wenn dort Millionen von Quadratmetern leer stehen, summiert sich der finanzielle Schaden durch die schiere Masse sofort in den dreistelligen Millionenbereich. Dass es auch anders geht, beweisen Stuttgart und Köln. Dort sind die Mieten moderater, weshalb der Markt liquider bleibt."
Keddi weiter: "Für den Wirtschaftsstandort ist der aktuelle Zustand in den Top-Metropolen eine erhebliche Effizienzbremse, bei der Quadratmeter für Quadratmeter teures Kapital verbrannt wird. Das zeigt deutlich: Der Markt verlangt nach flexiblen Raumkonzepten statt starrer Großflächen, die monatlich Millionen kosten, ohne einen Mehrwert zu schaffen."
Für die Untersuchung zog ebuero die aktuellsten Marktdaten zum Gewerbeleerstand und zum Gesamtbestand aus den offiziellen Marktberichten von JLL (Stand: Q1 2026) heran. Diese wurden mit den entsprechenden Mietpreisdaten verknüpft: Die Spitzenmieten basieren ebenfalls auf den Erhebungen von JLL, während für die Ermittlung der Durchschnittsmieten die validierten Daten des Colliers City Survey genutzt wurden.
