"Nur noch ein paar Hundert zum Leben": Finanzamt schockt Münchner Rentner

Manfred Lutz sitzt am Esstisch neben der Küche seines Hauses im Münchner Stadtteil Bogenhausen. Vor ihm liegen Fotos aus verschiedenen Jahrzehnten. "Das habe ich alles selber gemacht", sagt der 80-Jährige der AZ – und meint die aufwendigen Umbauten an seinem Haus in der Graudenzer Straße. Errichtet 1923, steht es inzwischen mehr als 100 Jahre.

Im Gang des ersten Stocks tummeln sich Leitzordner mit Dokumenten – darunter sein letzter Grundsteuerbescheid. Über den ärgert sich Lutz. Bisher zahlte er jahrelang 93,83 Euro. Dann kam im Jahr 2025 die Reform – und plötzlich stand ein Betrag von 523,56 Euro auf dem Papier. Fast fünfeinhalb Mal so viel.

"Ich hab' fast einen Herzinfarkt bekommen"

"Ich war total überrascht", sagt der Rentner der AZ. "Ich habe mir gedacht: Das kann ja nicht sein." Lutz legte also Beschwerde ein, das Finanzamt zog daraufhin noch die Fläche seiner Garage ab – und verschickte einen neuen Bescheid: 449,40 Euro. "Da hab' ich trotzdem fast einen Herzinfarkt bekommen."

Seit zwei Jahrzehnten arbeitet Lutz nicht mehr aktiv – früher war er Grafiker. Jetzt lebt er von rund 1800 Euro Rente und zahlt noch eine private Krankenversicherung. "Ich habe mein ganzes Leben gearbeitet und eingezahlt und hab' jetzt nur noch ein paar Hundert Euro zum Leben."

Grundsteuerreform trifft viele – vor allem aufgrund besonderer Regeln in Bayern

Lutz ist einer von vielen Münchnern, die seit Inkrafttreten der Grundsteuerreform 2025 mit drastischen Erhöhungen kämpfen. Besonders betroffen: Eigentümer von großen Grundstücken. Denn im Freistaat gilt ein besonderes Steuermodell, das sich vom Bund unterscheidet. Während das Bundesmodell Lage und Marktwert eines Grundstücks berücksichtigt, zählt in Bayern nur die Fläche.

Wer also ein kleines Apartment am Marienplatz besitzt, zahlt weniger als jemand mit einem alten Haus auf großem Grund – wie Lutz. "Die Grundsteuer ist in München bis auf das Zehnfache gestiegen", bestätigt Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Verbands Haus+Grund München, der AZ. "Eindeutig im Nachteil sind Immobilien mit großen Flächen."

München hat Hebesatz auf 824 Prozent angehoben

München hat seinen Hebesatz vor etwa einem Jahr von 585 auf 824 Prozent angehoben. Dadurch soll die Stadt trotz der neuen Regeln im Freistaat ungefähr genauso viel durch die Grundsteuer einnehmen.

Damit hat München die Empfehlung des Bayerischen Finanzministeriums von 760 Prozent übertroffen. Die Stadtkämmerei rechtfertigt diese Entscheidung auf Anfrage der AZ: Man habe einen Risikopuffer eingerechnet – für etwaige nachträgliche Korrekturen an Bescheiden, heißt es.

Stadtkämmerei: "Deutliche Verschiebungen bei der Belastung"

Doch auch der Verwaltung fällt auf: Das Steuermodell führe zu "deutlichen Verschiebungen bei der Belastung" einzelner Eigentümer. Man hätte sich andere Modelle vorstellen können, die "aus unserer Sicht gerechter gewesen wären". Doch entschieden habe letztlich der Freistaat.

Lutz nennt die Erhöhung "brutal und schlagartig". In einer Antwort des Finanzamts an den 80-Jährigen steht: "Ihren Unmut über die steigenden Kosten kann ich verstehen." Zufrieden stimmt ihn das freilich nicht. "Die haben doch nicht alle Tassen im Schrank", sagt Lutz.

Was Rechtsanwalt Stürzer Betroffenen empfiehlt: Für Härtefälle sieht Artikel acht des Bayerischen Grundsteuergesetzes eine Minderung vor. "Wir haben dazu ein Muster erstellt", sagt er. "Davon kann man Gebrauch machen."

Gerichte beschäftigt Bayerns Grundsteuermodell

Darüber hinaus ist das bayerische Flächenmodell zurzeit noch Gegenstand einer gerichtlichen Überprüfung. Beim Bayerischen Verfassungsgerichtshof sind zwei Popularklagen anhängig – eine davon eingereicht von der Linkspartei in Bayern.

Die Kläger argumentieren, das Modell verstoße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, weil es Eigentümer in teuren Lagen entlaste und solche mit großen Flächen stärker belaste.

Auch der Bundesfinanzhof beschäftigt sich noch mit der Reform. Das Finanzgericht München erklärte das Modell im April 2025 zwar für verfassungsgemäß, die Revision zum Bundesfinanzhof wurde jedoch zugelassen. Damit ist auch mit Blick auf Lutz das letzte Wort womöglich noch nicht gesprochen.

Vorsicht bei Bescheiden von Behörden: 30 Jahre offenbar zu viel gezahlt

Der Münchner Manfred Lutz besitzt noch ein zweites Grundstück: 1600 Quadratmeter in der Seestraße unweit von Arlaching am Chiemsee. Ein kleiner Sandweg führt dorthin, das Ufer liegt nicht weit. "Ich wollte mir vielleicht mal ein Wohnmobil kaufen und dort Urlaub machen", sagt er. Doch das Grundstück liegt in einem FFH-Gebiet, einem europäischen Schutzareal. Lutz darf dort eigenen Angaben zufolge nicht einmal übernachten – geschweige denn bauen. Das Landratsamt Traunstein weiß das wohl seit 1991. Nur das Finanzamt wusste es offenbar nicht.

Mehr als 30 Jahre lang stufte das Amt das Grundstück als "unbebaut" ein – eine Kategorie, die impliziert: Hier könnte jemand ein Haus errichten. Deshalb wird höher besteuert.

Behörden tauschen sich nicht immer aus

Die Folge: Anfangs zahlte Lutz pro Jahr 56 D-Mark, dann 94,48 Euro. Bis heute summiert sich das auf mehr als 3000 Euro. "Mir ist es erst letztes Jahr aufgefallen", sagt er. Deutlich zu viel, wie sich herausstellte.

Auf seine Beschwerde hin änderte das Finanzamt Traunstein 2022 die Einstufung. Das Grundstück gilt seither als Land- und Forstwirtschaft. Seit 2025 liegt die Steuer bei 55 Cent.

Was Lutz ärgert: "Es hat sich bis heute niemand entschuldigt." Die Gemeinde Chieming teilte ihm mit, die Frist zum Einspruch gegen die alte Einstufung sei seit mehr als 33 Jahren abgelaufen, wie aus einem Brief hervorgeht. Der Hintergrund: Finanzämter und Naturschutzbehörden tauschen sich nicht automatisch aus. Die Einordnung erfolgt allein durch die Steuerbehörde – unabhängig davon, was andere Stellen tatsächlich wissen.

Achtung: Die Frist läuft

Auf Anfrage der AZ teilt das Bayerische Landesamt für Steuern mit: Auch wenn die Rechtsbehelfsfrist abgelaufen sei, müssten Fehler schriftlich angezeigt werden. Die Bescheide könnten dann berichtigt werden – "gegebenenfalls" für die Vergangenheit.

Der Rat an alle Eigentümer: Unterlagen genau prüfen – und im Zweifelsfall unbedingt innerhalb der im Bescheid angegebenen Frist Einspruch einlegen.