Neuer Bericht: Die Ladenmieten in München sinken deutlich

Während Büros in Pandemiezeiten stabil teuer bleiben, ist bei Münchner Ladenmieten ein klarer Abwärtstrend zu sehen. Das verändert auch das Stadtbild.
| Hüseyin Ince Conie Morarescu
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Blick in die leere Kaufingerstraße im letzten Winter. Ladenmieten und Quadratmeterpreise in München sinken in letzter Zeit deutlich. Das kommt für viele unerwartet.
Blick in die leere Kaufingerstraße im letzten Winter. Ladenmieten und Quadratmeterpreise in München sinken in letzter Zeit deutlich. Das kommt für viele unerwartet. © imago/ZUMA Wire

München - Stephan Kippes, Chef des Immobilienmarktforschers IVD, wirkt überrascht, als er bei der Videokonferenz zu einer bayernweiten Analyse sagt: "Bei den Büromieten ist ein klarer Seitwärtstrend zu sehen." Bis zu 37,50 Euro je Quadratmeter kosten Münchner Büros in Bestlage, wie innerhalb des Altstadtrings.

Seitwärtstrend, so nennen es die Experten, wenn sich die Höhe der Mieten je Quadratmeter auf der Zeitachse nicht oder kaum verändert. Und erwarten hätte man ja können, dass in München durch Pandemie und Homeoffice die Preise für Bürofläche sinken, weil einfach viele Räume durch die Arbeit von zu Hause leer stehen. Doch so einfach ist es offenbar nicht.

Ladenmieten in München sinken unerwartet

Erwartbar wäre außerdem gewesen, dass die Ladenmieten zumindest stabil bleiben. Doch sie sinken spürbar. In der Spitze bis zu fast 17 Prozent (16,7). Ob Click und Collect oder weitgehend geöffnete Läden mit wenigen Einschränkungen: Das hätte ja durchaus für wiederbelebten Konsum und für eine hohe Nachfrage an Ladenfläche sorgen können. Hätte!

"Die Passantenzahlen, wie etwa in der Kaufingerstraße, nähern sich sogar den Zeiten vor der Pandemie an", sagt Kippes. Doch die Konsumlaune sei nachhaltig getrübt. "Ich glaube, den Leuten macht es einfach nicht so viel Spaß, mit Maske und Abstand einzukaufen", sagt der IVD-Experte. Und das führe zu deutlich weniger Umsatz.

Sogar in sogenannten 1a-Lagen verzeichnen Einzelhandelsflächen Mietzins-Einbrüche um 6,5 (bis zu 200 m²) sowie 6,7 Prozent (bis zu 80 m²) im Vergleich zum Frühjahr 2021. Deutlicher wird das Minus in den nächst günstigeren Lagen, im sogenannten 1b-Geschäftskern. Zwischen 15,4 und eben 16,7 Prozent betragen hier die Einbrüche.

Deutliche Preiseinbrüche auch in Bestlagen

Von einst 370 Euro je m² (im Herbst 2020) sank die Miete in 1a-Lage (wie etwa Kaufingerstraße) auf 280 Euro (Läden bis zu 80 m²). Bei größeren Flächen in 1a-Lage (bis zu 200 m²) sank der Mietpreis auf 215 Euro je m² (290 Euro im Herbst 2020). Auch der Leerstandsanteil auf Einzelhandelsflächen stieg in München merklich an, von 2,7 Prozent (Sommer 2020) auf aktuell 4,4 Prozent. Den bundesweit höchsten Leerstand bei Einzelhandelsflächen verzeichnet derzeit Frankfurt mit 7,5 Prozent. Den niedrigsten Leerstand der Kategorie findet man in Berlin mit 2,4 Prozent.

Wolfgang Fischer, Sprecher der Münchner Einzelhändler in der Innenstadt Citypartner, bereitet die aktuelle Entwicklung keine Sorgen, auch wenn stationäre Schwergewichte wie Abercrombie&Fitch Ende Januar 2021 still und heimlich aus dem Stadtkern verschwunden sind, nachdem sie ihre Filiale medienwirksam 2012 mit leicht bekleideten Models eröffnet hatten. "Ich sehe da eine Marktbereinigung, die durch die Pandemie befeuert wird", sagt er.

Anreize für neue Händler

Schließlich seien bis zu 370 Euro je Quadratmeter vor Corona ein deutschlandweiter, etwas überzogener Spitzenwert gewesen. "Und außerdem zieht das jetzt wieder neue Geschäftsleute und Marken an", sagt Fischer. Zudem sehe er die Zukunft ohnehin im Multichannel, also bei Händlern, die sowohl stationär als auch im Internet ihre Waren verkaufen. Ein interessantes Zeichen sei hier, dass sogar der Online-Riese Amazon bekannterweise darüber nachdenke, Ladenflächen in Großstädten anzumieten.

Mehr Vielfalt durch günstigere Mieten?

Werden also die günstigeren Ladenmieten am Ende zu einem bunteren Angebot führen? Darauf weist auch der aktuelle IVD-Marktbericht hin. Darin wird hervorgehoben, dass schließlich die Burger-Kette Five Guys heuer im Frühjahr ein Lokal in der Kaufingerstraße eröffnet habe oder auch Lacoste in den Fünf Höfen mit einem Flagship-Store ansässig wurde.


Das sagen Münchner Händler zu aktuellen Situation

Stefan Laible, Geschäftsführer Blumenbinderei Bahlmann: "Die Stammkunden bleiben leider weg"

Bahlmann-Leiter Stefan Laible in seinem Laden im Rathaus, am Marienplatz 8.
Bahlmann-Leiter Stefan Laible in seinem Laden im Rathaus, am Marienplatz 8. © Conie Moarescu

"Momentan läuft es bei uns leider überraschend schlecht. Letztes Jahr sind nach dem Lockdown noch viele Kunden gekommen. Sie haben sich gefreut, dass sie wieder einkaufen dürfen. Dieses Jahr bleiben viele Stammkunden weg. Ein großes Problem ist auch, dass viele Events und Messen ausgefallen sind. Momentan ist es nicht einfach für uns. Den Laden gibt es schon seit über 100 Jahren. Kleine Traditionsgeschäfte gibt es kaum noch in der Münchner Innenstadt. Ich hätte mir von der Stadt als Vermieter mehr Entgegenkommen gewünscht. Es gab nur eine Stundung im letzten Jahr und keinen Mietnachlass. Es sind doch gerade die kleinen, individuellen Läden, die die Innenstadt attraktiv machen und die Besucher anziehen. Ich finde es schade, dass sich die Stadt auch nicht wirklich um eine ansprechende Gestaltung der Fußgängerzone bemüht. Mehr Unterstützung wäre schön. Schließlich tragen wir Einzelhändler viel dazu bei, dass München als lebendige Stadt wahrgenommen wird."

 

Matthias Böhmler, Geschäftsleitung Einrichtungshaus Böhmler: "Mit Termin beraten wir besser"

Matthias Böhmler im Einrichtungshaus Böhmler (Tal 11).
Matthias Böhmler im Einrichtungshaus Böhmler (Tal 11). © Conie Moarescu

Der Möbelbranche ging es während der Pandemie vergleichsweise gut. Wir mussten jedoch unser Geschäft seit Dezember drei Monate lang schließen. Daher haben wir im Einzelhandelsbereich natürlich Einbußen gehabt. Glücklicherweise sind wir breit aufgestellt und nicht alleine auf den Einzelhandel angewiesen. Während des Lockdowns haben wir einiges umgestellt und neu entwickelt. Wir haben festgestellt, dass wir unsere Kunden viel besser beraten können, wenn sie vorher einen Termin mit uns vereinbaren. Dann können wir Informationen abfragen und uns auf das Beratungsgespräch vorbereiten. Das war eine wichtige Erfahrung. Das Angebot, einen Termin zu vereinbaren, haben wir beibehalten. Die Laufkundschaft kommt mittlerweile wieder wie gewohnt. An guten Tagen sind es etwa 400 Kunden, die unseren Laden betreten."

 

Iris Kurt, Mitarbeiterin Hanf Bioladen: "Zum Glück verkaufen wir online"

Iris Kurt vor dem Hanf-Bioladen (Tal 40).
Iris Kurt vor dem Hanf-Bioladen (Tal 40). © Conie Moarescu

"Wir durften während des Lockdowns geöffnet bleiben, da wir viele Lebensmittel anbieten. Trotzdem ist unser Umsatz voll eingebrochen. Früher haben viele Touristen bei uns eingekauft. Das war wichtige Kundschaft. Besonders beliebt waren unsere Produkte bei den Touristengruppen aus China. Die sind dieses Jahr natürlich nicht gekommen. Normalerweise sind wir den ganzen Tag am Rennen und sehr beschäftigt. Während des Lockdowns war es wie ausgestorben und wir hatten kaum etwas zu tun. Insgesamt geht es dem Unternehmen zum Glück aber nicht schlecht, weil wir auch einen Onlineshop haben. Da hatten wir einen sehr starken Zuwachs während der Pandemie. Die Kunden haben viel mehr online bestellt als vorher. Ich mache mir also keine Sorgen um meinen Job. Ich arbeite hier sehr gerne und bin froh, dass es seit ein paar Wochen wieder besser läuft."

 

Marion Schmöller, Seniorchefin Spanisches Fruchthaus: "Die Lage macht viel aus"

Marion Schmöller im Fruchthaus (Rindermarkt 10).
Marion Schmöller im Fruchthaus (Rindermarkt 10). © Conie Moarescu

"Bei uns ist das Geschäft wieder ganz gut angelaufen. Obwohl natürlich viele Touristen ausbleiben, die gerne bei uns eingekauft haben. Der Laden ist außerdem sehr klein und wir können wegen des Mindestabstands maximal zwei Kunden hereinlassen. Da haben schon manche beim Warten draußen die Geduld verloren. Wir mussten aber glücklicherweise nie schließen und unsere Stammkunden sind weiterhin zu uns gekommen. Schließlich brauchen sie ihre Schokofrüchte, kandierten Früchte und ihren Nougat. Wir sind für zwei Jahre während der Sanierung des Ruffinihauses umgezogen ins Rosental. Dort lief es sehr bescheiden. Die Lage macht viel aus, auch während der Pandemie. Seit wir zurückgezogen sind, geht es uns wieder viel besser. Es gibt uns hier schon seit 1947. Mein Großvater hat den Laden eröffnet. Heute führt meine Tochter Marina Schmöller das Geschäft, zusammen mit meinem Schwager. Ich befürchte aber leider, genauso gut wie früher wird es nicht mehr werden."

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