Nach jahrelangem Leerstand: München nutzt Vorkaufsrecht – das plant die Stadt mit dem Haus
Das kleine Haus in der Unteren Grasstraße 11 fällt auf im Viertel. Der Bau hat nur zwei Geschosse, das Tor zur Hofeinfahrt ist etwas verwittert, über dem leerstehenden Laden im Erdgeschoss steht in schönen alten Lettern "Bäckerei – Konditorei".
Seit bestimmt 15 Jahren ist das damals im Viertel beliebte Geschäft geschlossen. Das Haus leerte sich ebenfalls nach und nach, was folgte, war jahrelanger Leerstand. Heute ist nur noch eine kleine Wohnung in einem der Rückgebäude bewohnt.
Stadt machte vom Vorkaufsrecht Gebrauch
2024 hatte die Stadt bei dem Objekt von ihrem Vorkaufsrecht, das aufgrund der Erhaltungssatzung besteht, Gebrauch gemacht und die Liegenschaft erworben. Damit wurde das Objekt wohl vor einer Übernahme durch einen Investor bewahrt, der es nach einem Erbfall gekauft hatte.
Pläne aus der Zeit zeigten, dass man hier eher in Richtung teurer Eigentumswohnungen gehen wollte, da sei etwa von einem Pkw-Aufzug die Rede. "Wir haben uns die angesehen, werden sie aber nicht übernehmen", erklärt Ole Beißwenger von der Sektion Bau der Münchner Wohnen. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft ist nun zuständig und hat am Donnerstag bei einem Vor-Ort-Termin gezeigt, was sie mit der Unteren Grasstraße 11 plant – nämlich neuen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
BA-Chefin Margit Ertlmaier (Grüne) ist ebenfalls bei der Begehung dabei und wohnt selbst in der Nähe, kennt das Objekt also. Sie sagt: "Der Bezirksausschuss hat es sehr erfreut aufgenommen, als es hieß, dass die Stadt das Haus übernimmt und nicht der nächste Investor, der das gewinnmaximierend verwerten will."
Man entschied sich gegen eine Sanierung
"Die Liegenschaft in der Unteren Grasstraße ist zwar klein, aber auch besonders spannend", erklärt Gabriele Meier, die Technische Geschäftsführerin der Münchner Wohnen. In den vergangenen Jahren hatte die Münchner Wohnen auch mit mehreren Gutachten geprüft, ob das Ensemble aus einem Vorder- und zwei Rückgebäuden von 1875 erhalten werden kann. Doch der bauliche Zustand sei zu schlecht, so das Ergebnis.
Das linke Rückgebäude, in dem einst unter anderem die Backstube war, ist einsturzgefährdet und wird innen komplett abgestützt. Ein Teil der früheren Wohnungen verfügt nur über Etagenbäder und -toiletten. Feuchtigkeit sitzt tief in Wänden und Gebälk, das Dach ist undicht. Vom Vordergebäude könnten allenfalls Teile der Fassade erhalten werden. Man müsste zurück zum Rohbauzustand. Die Ursprungsidee war, zu sanieren, so Ole Beißwenger, die Kosten-Nutzen-Berechnungen seien aber klar. Eine Sanierung sei mindestens ein Drittel teurer als ein Neubau.
Nun will man einen Ersatzneubau schaffen, der "architektonisch behutsam in das bestehende Straßenbild" eingebunden wird, so Gabriele Meier. Dabei plane man etwa in der Höhe zu den Nachbargebäuden aufzuschließen. Mit dem Landesamt für Denkmalpflege habe man sich darüber bereits ausgetauscht, auch wenn die Untere Grasstraße 11 selbst nicht unter Denkmalschutz steht. "Wir sind uns der besonderen urbanen Situation am Rande der Feldmüllersiedlung bewusst", so Meier. Auch Bezirksausschuss (BA) und Anwohnerschaft habe man bereits mit einbezogen und wolle dies weiterhin tun.
"Wir sammeln gerade noch Feedback ein", so Ole Beißwenger, denn natürlich gebe es noch viele Themen rund um den Schutz der Nachbarschaft. "In einer Baulücke zu bauen ist halt etwas anderes als auf der grünen Wiese", sagt Ole Beißwenger.
Genaue Pläne gibt es noch nicht
Konkrete Baupläne gibt es noch nicht, die bisherigen Ideen stammen aus einer Machbarkeitsstudie. Demnach will man etwa 14 normal große Wohnungen statt der bisher 17 sehr kleinen (um die 20 qm) schaffen. Die genauen Zuschnitte seien aber noch völlig offen. Auch ob im Erdgeschoss wieder eine Gewerbeeinheit entsteht, ist noch offen. Solche kleinere Läden seien erfahrungsgemäß oft schwer zu vermieten, heißt es. Aber auch eine Nutzung durch eine soziale Einrichtung sei natürlich denkbar.
Hinter dem Haus soll wieder ein Rückgebäude mit drei Geschossen parallel zum Vorderhaus entstehen. Die Hoffläche würde so deutlich größer. Und auch auf Nachhaltigkeit wird geachtet: Der Bau wird ausgestattet mit Wärmepumpe und Photovoltaik, Fassadenbegrünung und einer Mobilitätsstation statt einer Tiefgarage, die hier nur schwer umzusetzen wäre.
Und auch der Abriss soll ressourcenschonend erfolgen, etwa im Sinne des Urban Mining. Sprich: Gut erhaltene oder besonders schöne Bauteile wie schöne Steinbodenplatten im ehemaligen Geschäft, alte Türen und Zargen und die Treppen samt Geländer könnten über die Bauteilebörse weitergegeben werden. Baustoffe lassen sich teils recyceln. Stand jetzt plane man im Jahr 2028 einen Bauantrag einzureichen. BA-Chefin Ertlmaier meint dazu: "Aus Sicht des BA kann ich sagen, je früher, desto besser."
