Der Traum vom Eigenheim: In München kostet er mindestens 1,2 Millionen Euro
Der Traum von den eigenen vier Wänden – in der teuersten Stadt Deutschlands bleibt er für die meisten nur ein Traum. Neue Zahlen bestätigen es wieder: Das Portal Immowelt hat Bruttogehälter in 106 Städten mit den Preisen für angebotene Bestandswohnungen verglichen. In dem Ranking der Städte, in denen man sich Eigentum am ehesten leisten kann, landet München auf dem letzten Platz: Demnach lag hier das Bruttogehalt 2024 im Mittelwert (Median) bei 5094 Euro. Der Preis für einen einzigen Quadratmeter Wohneigentum liege aktuell aber weit darüber: nämlich bei 8224 Euro.
Das Fazit des Immowelt-Rankings: Für Normalverdiener ist der Wohnungskauf in München am schwierigsten – obwohl das mittlere Monatsentgelt landesweit zu den höchsten zählt.
Es werden wieder mehr Eigentumswohnungen gekauft.
Rund 20 Prozent Eigenkapital sollte man aufbringen können, wenn man eine Immobilie kaufen und finanzieren will, sagt Markus Gröbel, Regionalbereichsleiter Privatkunden von der Hypovereinsbank. Die Bank hat am Dienstag ihren aktuellen Wohnimmobilien-Marktbericht für München vorgestellt.
Seit der zweiten Jahreshälfte 2024 steigen die Verkaufsabschlüsse für Wohnimmobilien wieder, die Bank geht davon aus, dass der Abwärtstrend allmählich zu Ende geht – gut drei Jahre nach der Zinswende. Vereinzelt gingen die Preise leicht nach oben. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist 2025 zum zweiten Mal in Folge gestiegen, im ersten Halbjahr um 13 Prozent: 4750 Objekte wurden verkauft, davon waren etwa 500 neue Wohnungen.
Eine Doppelhaushälfte für 1,5 Millionen Euro
Auch im Neubausegment stabilisiere sich der Markt, so der Bericht. Einen Preiseinbruch habe es nicht gegeben. Für Doppelhaushälften wurden im ersten Halbjahr im Mittel knapp 1,5 Millionen Euro gezahlt, für Reihenmittelhäuser rund 1,2 Millionen Euro.
Laut Marktbericht liegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in guter Lage im Mittel bei 10.700 Euro, in durchschnittlicher Lage bei 10.000 Euro. Bei neu gebauten Wohnungen sind die Preise in guten Lagen im ersten Halbjahr um fünf Prozent gesunken.
Die Bodenpreise sind gefallen.
Was außerdem spürbar gesunken ist, sind die Bodenpreise. Bis 2023 waren sie jährlich nach oben geschnellt. Seitdem gehen sie runter. „Der Preisrückgang für Wohnbaugrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen betrug allein 2024 sieben Prozent“, so Immobilien- und Finanzierungsspezialist Maximilian Ludwig von der Hypovereinsbank.
Noch nicht wieder zurück sind die goldenen Zeiten für die Entwickler von Luxus-Immobilien: Einst kalkulierte Preise von über 20.000 Euro seien oft nicht mehr zu erzielen, heißt es in dem Marktbericht. Die Folge: Derartige Projekte würden eingestellt oder verschoben.
Hohe Finanzierungskosten in Kombination mit stark gestiegenen Baukosten belasten die Baubranche nachhaltig, heißt es in der Analyse. „Insolvenzen von Bauträgern und Projektentwicklern sind häufig die Folge.“ Dies führe dazu, dass Bauvorhaben pausieren oder ganz eingestellt werden, was wiederum „die äußerst angespannte Marktsituation zusätzlich“ verschärfe, heißt es in dem Bericht.
"Eine eklatante Unterversorgung mit Mietwohnungen"
Die Experten sprechen zudem von einer „eklatanten Unterversorgung mit Mietwohnungen“. In den vergangenen drei Jahren wurden nur jeweils rund 6.500 Wohnungen gebaut, statt wie angestrebt 8.500 – eine Trendwende sei nicht in Sicht. Die düstere Prognose der Hypovereinsbank: Auch auf absehbare Zeit werde viel zu wenig neu gebaut. Die hohe Nachfrage und „eklatante Unterversorgung mit Mietwohnungen werden somit bis auf Weiteres bestehen bleiben“.
Und auch Münchner, die eigentlich eine Wohnung kaufen wollten, dies aber wegen der hohen Zinsen aufgeschoben haben, sind nun zusätzliche Konkurrenz für alle, die eine Mietwohnung suchen.
Derzeit liegt das durchschnittliche Mietniveau bei 22,50 Euro für eine neuwertige Wohnung in mittlerer oder guter Lage. Im Städtevergleich liegt München damit ganz oben. Weitere Mietsteigerungen, so der Wohnimmobilien-Marktbericht der Hypovereinsbank, seien zu erwarten.
