Mit diesen Tricks wird immer noch Geld mit Wohnungen in München verdient

Münchens Immobilien sind zu teuer? Die AZ erklärt, mit welchen Tricks in der Stadt immer noch Geld mit Wohnungen verdient wird.
| Lea Kramer
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So schön lebt es sich im Bahnhofsviertel: ein guter Kaffee – und eine echte Idylle im Nußbaumpark. Zumindest in der Werbung.
Big City Life 2 So schön lebt es sich im Bahnhofsviertel: ein guter Kaffee – und eine echte Idylle im Nußbaumpark. Zumindest in der Werbung.
Das alte Haus an der Occamstraße: Mieter, die nicht ausziehen wollten, bekamen Angebote.
Lea Kramer 2 Das alte Haus an der Occamstraße: Mieter, die nicht ausziehen wollten, bekamen Angebote.

München - Investoren legen ihr Geld ungern aufs Sparbuch. Kaum Zinsen, kaum Gewinn. Immobilien in München galten lange als sichere Bank. Schnäppchen gibt’s auf offiziellen Kanälen keine. Deshalb nutzen Immobilien-Entwickler immer skurrilere Methoden.

"Üppiges Grün" wird im Bahnhofsviertel versprochen

Ein Beispiel: Ein Mann hat eine Immobilie aus dem 19. Jahrhundert geerbt. Es fällt ihm schwer, das Mehrfamilienhaus in Altschwabing zu verwalten. Monatelang stehen Wohnungen leer, das Sozialreferat wird vorstellig. Angesichts der drohenden Strafzahlungen wegen Zweckentfremdung von Wohnraum – die Stadt kann pro Wohnung Bußgelder bis zu 500.000 Euro ausstellen – verkauft der Mann das Haus an eine Projektgesellschaft aus Köln.

Für die Entwickler von Property Ventures, die Immobilienholding der Kapitalbeteiligungsgesellschaft des Kölner Medienunternehmers Dirk Ströer, ist der Immobilienkauf ein lukratives Geschäft. Eine Beteiligung an der besagten Immobilie (in der Occamstraße) will ein Mitarbeiter des Unternehmens nicht bestätigen. Allerdings verweist er an einen Krisenmanager aus München. Der sagt, er könne einzig über das Projekt selbst sprechen, "über die Beteiligungen von Property Ventures muss das Unternehmen Auskunft geben".

So schön lebt es sich im Bahnhofsviertel: ein guter Kaffee – und eine echte Idylle im Nußbaumpark. Zumindest in der Werbung.
So schön lebt es sich im Bahnhofsviertel: ein guter Kaffee – und eine echte Idylle im Nußbaumpark. Zumindest in der Werbung. © Big City Life

Renitente Mieter erhalten Auszugs-Angebote

Das Haus liegt in prominenter Lage. Es muss zwar saniert werden, scheint aber in gutem Zustand zu sein. Einziges Problem für den Käufer: Es waren noch einige Mieter im Haus. Renitente Mieter erhalten Auszugs-Angebote von einer eigens gegründeten GmbH mit Sitz in München. Das ist kein ungewöhnliches Vorgehen, da Immobilieneigentümer so Steuern sparen können.

Einer der Mieter wehrt sich und erhält die Zusage, dass er nicht ausziehen muss. Bislang ist das Gebäude kein Einzeldenkmal. Selbst wenn es eins wird, dürfte das dem Investor egal sein. Er hat ein derartiges Risiko mit einkalkuliert. "Value Added" heißt diese Art der Investition im Immobilien-Jargon.

Das alte Haus an der Occamstraße: Mieter, die nicht ausziehen wollten, bekamen Angebote.
Das alte Haus an der Occamstraße: Mieter, die nicht ausziehen wollten, bekamen Angebote. © Lea Kramer

Immobilien in München: Wertsteigerung durch gezielte Maßnahmen

Das sind Objekte, deren Wert sich durch gezielte Maßnahmen steigern ("upscalen") lässt – vorausgesetzt, sie sind gut gelegen. "Mit passender Lage und dem profunden Verständnis für den jeweiligen Sektor sind im aktuellen Konjunkturumfeld auch Investments abseits der Top-Standorte lukrativ", sagt Marcus Cieleback, Chief Economist der Patrizia Immobilien AG in diesem Zusammenhang.

Wie solche aufgewerteten Immobilien dann aussehen, kann man eindrücklich im Bahnhofsviertel sehen. In der Schillerstraße 41 hat der heutige Geschäftsführer von Property Ventures, Bernd Hasse, mit seiner früheren Firma ein Mehrfamilienhaus an einen Grünwalder Investor vermittelt.

Das Gebäude hat turbulente Zeiten erlebt. 2011 zog der Elektronikhersteller Bürklin seinen Firmensitz aus der Schillerstraße ab. Bauunternehmer Josef Kastenberger wandelte es mit seiner JK Wohnbau (heute Isaria Wohnbau AG) zum Appartmenthaus mit 203 Wohn- und einer Gewerbeeinheit um. Eine Versicherung kaufte das Objekt, 2017 wechselt das Gebäude erneut den Besitzer.

Mobilierte Wohnung bringt mehr Geld

Inzwischen wird es unter dem Namen "BigCityLife" beworben. Das Objekt sei "in mehr als einer Hinsicht einzigartig", heißt es auf der Website. Die Wohnungen seien "ready to live". Will heißen: Sie sind möbliert. Das kostet Geld, viel Geld. Wer eine 35 Quadratmeter große Einzimmer-Wohnung kaufen möchte, muss 425.000 Euro zahlen.

Als Kapitalanlage sei das den Anbietern zufolge aber eine "herausragende Investitionschance", die Käufern "überdurchschnittliche Renditechancen" gewährleiste. Im Exposé macht der Anbieter unmissverständlich klar, um was es geht. Unter dem Punkt "Mietpreisbremse Adieu" heißt es: "Entscheiden Sie sich für die Komplettmöblierung, ist ihre Wohnunge unabhängig von der Preisbindung durch die Mietpreisbremse – ein wahrer Rendite-Turbo!"

Miepreisbremse aushebeln

Das ist übrigens ein Trugschluss. Bei der Anmietung einer normalen möblierten Wohnung gilt die Mietpreisbremse, so dass der Vermieter in der Regel nicht mehr fordern darf als die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Eine ortsübliche Vergleichsmiete für eine möblierte Wohnung festzustellen, ist allerdings oft schwer.

Ein weiteres interessantes Detail, an dem sich erkennen lässt, dass die Verkäufer keine Münchner an die Schillerstraße locken wollen. Angepriesen wird immer wieder die unschlagbare Lage – "mitten im Herzen".

Dass die Straße mitten im Bahnhofsviertel liegt, wird natürlich nicht erwähnt. Die neuen Käufer sollen lieber zum Viktualienmarkt, nur sieben Radlminuten entfernt. Oder zwischendurch die Ruhe genießen, im "üppig grünen Nußbaumpark". Immer getreu dem Motto: "Alles geht – an diesem einmaligen Standort."

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