Mietwucher: Frankfurt holt über Hunderttausende zurück – jetzt schaut München hin

AZ: Vor Kurzem hat der Münchner Stadtrat beschlossen, einen Mietenmonitor einzuführen. In Frankfurt nutzen Sie das Tool schon lange. Sind dadurch die Mieten günstiger geworden?
MARKUS GWECHENBERGER: Das kann ich Ihnen noch nicht sagen. Der Mietenmonitor ist ein Instrument, das die Wohnungsinserate scannt und dann die Vermieter informiert, wenn ihre Angebotsmieten zu hoch sind. Es hat keinen direkten Effekt, dass die Mieten unmittelbar danach sinken. Es wirkt aber natürlich schon, wenn die Stadt Frankfurt einen Vermieter anschreibt und ihm mitteilt: "Ihre Miete ist aus unserer Sicht zu hoch, bitte prüfen Sie diese noch einmal. Wir haben einen fairen Mietspiegel. Dort können Sie nachschauen, was die Wohnung eigentlich wert ist. Bitte orientieren Sie sich daran.“

Und wie viele Vermieter senken dann tatsächlich die Miete?
Wir haben noch keine statistische Erfassung, da wir den Mietenmonitor erst gestartet haben. Mit dieser Initiative wollen wir klarmachen, dass wir uns genau anschauen, was auf dem Mietmarkt passiert. Doch allein die Tatsache, dass wir darauf hinweisen, dass die Mieten zu hoch sind, hat Auswirkungen auf den Markt. Unser Vorbild ist Baden-Württemberg. Dort gibt es in mehreren Städten einen Mietenmonitor.

"Wir übernehmen eine Pionierrolle"

Wie viel Personal kümmert sich bei Ihnen im Rathaus darum?
Im Wohnungsamt haben wir eine Abteilung, in der vier bis fünf Personen überwiegend mit den Themen Mietenmonitor und Mietwucher beschäftigt sind.

Mehrere Parteien im Münchner Stadtrat fordern, dass sich die Stadt auch beim Thema Mietwucher ein Beispiel an Frankfurt nehmen soll. Was machen Sie in diesem Bereich anders?
Zum Thema Mietwucher stehen wir mit vielen Städten im Austausch, auch mit München. Wir übernehmen eine gewisse Pionierrolle, da wir den Paragrafen 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches schon länger als andere Kommunen nutzen. In Frankfurt betreiben wir viel Aufklärungsarbeit. Wir informieren darüber, dass der Mietspiegelrechner genutzt werden soll. Beim Mietspiegelrechner verlinken wir direkt zur Stadt. Wenn eine Mietüberhöhung oder auch Mietwucher vorliegt, dann kann man das dem Wohnungsamt melden.

Und dann?
Das Wohnungsamt setzt sich dann zunächst mit dem Mieter in Verbindung, schaut sich die Wohnung und den Mietvertrag an und prüft, ob eine Überhöhung tatsächlich vorliegt. Wenn das der Fall ist, schreiben wir die Vermieter an und klären sie darüber auf, dass die Miete zu hoch ist. In den allermeisten Fällen reduzieren sie die Miete dann. Das heißt, wir einigen uns meistens außergerichtlich.

"Wir betreiben einen riesigen Aufwand"

Und wenn nicht?
Dann führen wir als Stadt Frankfurt das Gerichtsverfahren. Die Mieterschaft hat damit nichts zu tun. Bei einem positiven Abschluss informieren wir die Mieter:innen wieder und überweisen das zu viel gezahlte Geld, das sie von ihrem Vermieter zurückbekommen. Wir hatten bereits einige Erfolgsfälle. Anfang des Jahres hat eine Wohngemeinschaft mit Studierenden beispielsweise über 26.000 Euro zurückbekommen. In diesem Fall hat man sich auch vor Abschluss des Verfahrens geeinigt.

Ist das ein Ausnahmefall oder kommt so etwas häufiger vor?
Im Dezember 2025 hatten wir einen ähnlichen Fall, bei dem 19.000 Euro zurückgezahlt wurden. Außerdem musste der Vermieter eine Geldbuße in Höhe von 10.000 Euro zahlen. Unsere Arbeit wirkt. Und mir geht es natürlich auch darum, zu kommunizieren: Wir akzeptieren nicht, dass sich die Mieten nur nach oben entwickeln. Auch in Frankfurt gibt es Wohnungen, die eigentlich 15 Euro pro Quadratmeter wert wären, aber für 25 oder 26 Euro angeboten werden. Das können sich Normalverdiener nicht leisten.

"Wir müssen belegen, dass der Vermieter eine Notlage ausnutzt"

Vom Münchner Rathaus hört man oft, dass es sehr schwierig sei, Mietwucher nachzuweisen. Teilen Sie das?
Ich teile diese Einschätzung. Wir betreiben einen riesigen Aufwand. Man muss wissen: Dieser Paragraf 5 aus dem Wirtschaftsstrafrecht, den wir nutzen, wurde 1954 von Ludwig Erhard eingeführt. Da geht es um Verbraucherschutz. Unter dieser Überschrift betreiben wir nun Mieterschutz. Das Problem ist jedoch, dass wir nicht nur nachweisen müssen, dass die Miete über dem Mietspiegel liegt. Sondern: Wir müssen auch umfassend belegen, dass der Vermieter die Notlage des Mieters ausgenutzt hat. Dafür brauchen wir eine Erleichterung. Tatsächlich wird das gerade auf bundespolitischer Ebene diskutiert. Ausgelöst wurde diese Diskussion übrigens vom Freistaat Bayern, der fordert, dass eben nicht mehr das Ausnutzen der Notlage belegt werden muss, sondern dass eine Überhöhung der Miete deutlich über dem Mietspiegel alleine ausreicht.

Wie häufig gelingt es Ihnen, für Mieter Geld zurückzuholen?
Allein in diesem Jahr bis Oktober konnten wir in 21 Fällen 90.000 Euro zurückholen. Zwischen 2023 und 2025 waren es 60 Verfahren und insgesamt 205.000 Euro. In den meisten Fällen haben wir das über eine gütliche Einigung erreicht. Wir haben dann kein Bußgeld verhängt und auch kein Gerichtsverfahren durchgeführt, sondern es wurde eine Einigung erzielt und die Miete wurde daraufhin reduziert.

Es heißt oft, dass Mieter zu viel Angst haben, sich mit ihrem Vermieter zu zerstreiten und dann lieber nicht die Mietpreisbremse ziehen. Können Sie ihnen diese Angst nehmen?
Ja, auf jeden Fall. Viele Vermieter wissen nicht, was eine angemessene Miete ist. Sie orientieren sich an den Anzeigen, die auf den gängigen Online-Plattformen geschaltet werden und schauen sich an, wie viel andere für eine vergleichbare Wohnung nehmen. Unser Ziel ist es, dass die Vermieter künftig bei einer Vermietung den Mietspiegelrechner benutzen und sich daran orientieren. Bei vielen Vermietern ist relativ schnell eine Einsicht vorhanden, die Miete zu reduzieren, wenn wir auf sie zugehen und sagen: "Ihre Miete ist zu hoch." Denn die allermeisten haben ja ein Interesse an einem guten Verhältnis zu ihrer Mieterschaft. Ich kann den Mietern also die Angst nehmen. Denn das, was wir tun, ist vielmehr eine Aufklärungskampagne, die für einen fairen Mietmarkt sorgen soll – für beide Seiten.

"Allein in diesem Jahr: 21 Fälle, 90.000 Euro"

Haben Sie zum Schluss noch einen Tipp fürs Münchner Rathaus?
Ich habe einen großen Respekt vor den Leistungen der Münchner Kolleginnen und Kollegen. Da steht es mir nicht zu, Tipps zu geben. Wir stehen in einem sehr guten Austausch, auch bei der Wohnungsbaupolitik.

Dann umgekehrt gefragt: Was konnten Sie von München lernen?
München hat in den letzten Jahren wirklich tolle Quartiere entwickelt. Ein Beispiel ist der Prinz-Eugen-Park. Er ist ein Vorbild für uns, auch was das Thema genossenschaftliches Wohnen betrifft. Auch die Münchner Sobon und das konsequente Durchsetzen von Quoten für Sozialwohnungen im Neubau sind ein Vorbild für uns. Ich schätze die Arbeit meiner Kollegin Elisabeth Merk und ihrer Teams sehr.