Mietverträge: Die unwirksamen Klauseln
Der Mieterverein München warnt vor Formulierungen in Miuetverträgen, die nicht haltbar sind. Die AZ nennt die gängigsten Beispiele – und sagt, was wirklich erlaubt ist.
München - Haustiere, Klavierspielen, Untermieter – alles nicht erlaubt? Doch. Zwar stehen solche Klauseln in den meisten Mietverträgen, sind aber unwirksam. Eine aktuelle Untersuchung des Mietervereins München hat ergeben: „90 Prozent aller Mietverträge enthalten unwirksame Vertragsklauseln”. In München wären damit 522.000 von insgesamt 580.000 Münchner Mieter-Haushalten betroffen.
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Die falschen Klauseln stecken in allen Arten von Verträgen, warnt der Mieterverein: „In selbst gestrickten von Einzelvermietern, aber auch in Muster- oder Einheitsmietverträgen von Hausverwaltungen und sogar von großen Wohnungsunternehmen.” Mietervereinssprecherin und Rechtsanwältin Anja Franz rät: „Lassen Sie sich vor der Unterschrift beraten.” Die AZ zeigt die häufigsten solcher Klauseln – und sagt, was mit ihnen nicht stimmt.
RENOVIEREN
„Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung während des Mietverhältnisses zu renovieren. Und zwar alle 3 Jahre die Küche und die Bäder, alle 5 Jahre die Wohn- und Schlafräume, alle 7 Jahre die übrigen Räume.”
FARBEN & EINRICHTUNG
„Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.”
Die „bisherige Ausführungsart” bezeichnet den Zustand der Räume bei Einzug, etwa die Farbe der Wände. Der Mieter darf während des Mietverhältnisses seine Wohnung so streichen, wie er will.
REPARATUREN
„Der Mieter muss Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 300 Euro selbst übernehmen.”
Anja Franz: „300 Euro sind viel zu hoch, die Grenze für Kleinreparaturen (etwa defekte Lichtschalter oder Steckdosen) liegt bei maximal 150 Euro. Außerdem fehlt ein Jahreshöchstbetrag. Der gibt an, wie viel ein Mieter für Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres maximal ausgeben darf.”
RENOVIEREN
„Bei Auszug muss die Wohnung fachgerecht renoviert werden.”
Der Vermieter darf Mieter nicht so verpflichten, in jedem Fall – unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung – zu renovieren. Schlussrenovierungsklauseln sind nie wirksam.
TIERE
Ein Mietvertrag darf kein solches generelles Verbot enthalten. Kleintiere sind immer erlaubt, also etwa Wellensittiche, Goldhamster, Schildkröten oder Zierfische. „Das Halten dieser Tiere gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, zählt also zu den üblichen Gepflogenheiten”, so Anja Franz. Das bedeutet nicht, dass alle Tiere erlaubt sind. Bei Hunden und Katzen kommt es auf den Einzelfall an. Eine Klausel, die das Halten von Hunden und Katzen verbietet, ist statthaft.
VERMIETER–BESUCHE
„Der Vermieter darf die Mieträume jederzeit betreten.” Nein! Der Mieter hat ein so genanntes Besitzrecht an der Wohnung. Ein unbeschränktes Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es nicht, sondern laut Franz: „nur nach Absprache, unter Angabe eines konkreten Grundes, etwa für Nachmietersuche, und höchstens einmal im Jahr in Anwesenheit des Mieters”.
MIETMINDERUNG
„Das Recht zur Mietminderung ist ausgeschlossen.”
Bei einer Beeinträchtigung der Wohnqualität mindert sich die Miete kraft Gesetzes: Gemäß Paragraph 536, Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann das Mietminderungsrecht nicht ausgeschlossen werden.
ZEITMIETVERTRAG
„Die Mietzeit beträgt vier Jahre.”
Ein Zeitmietvertrag muss immer auch einen Befristungsgrund (etwa Eigenbedarf) nennen. Ohne den handelt es sich automatisch um einen unbefristeten Mietvertrag, der von beiden Seiten mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann.
MUSIK
„Hausmusik ist verboten.” Der Mieter darf in seiner Wohnung musizieren, muss sich aber an die Ruhezeiten der Hausordnung halten. „Er muss selbstverständlich auch auf die Lautstärke achten und Rücksicht auf andere Hausbewohner nehmen”, sagt Anja Franz vom Mieterverein.
EINZUGS–PAUSCHALE
„Bei Einzug fällt eine Bearbeitungsgebühr von 150 Euro an.”
Diese Klausel ist mangels Bestimmtheit unwirksam. „Es müsste genau angegeben werden, wofür die Gebühr erhoben wird.” sagt Franz. Es gebe Gerichte, die eine Bearbeitungsgebühr für zulässig befinden, wenn genau beschrieben ist, wofür diese Gebühr angefallen ist und sie nicht höher als 50 Euro ausfällt.
VERWALTUNGSKOSTEN
„Die Miete beträgt X Euro plus Verwaltungskosten.”
Verwaltungskosten sind keine Nebenkosten, die auf den Mieter umlegbar sind.
UNTERVERMIETUNG
„Untervermietung ist nicht gestattet. Der Mieter bewohnt die Wohnung allein.”
Ein genereller Ausschluss ist nicht möglich. Der Mieter hat Anspruch auf Erlaubnis, wenn nach Beginn des Mietverhältnisses berechtigte Interessen an der Untervermietung vorliegen: „etwa wenn sich seine finanziellen Verhältnisse erheblich verschlechtert haben. Man hat einen Anspruch auf die Erlaubnis des Mieters”, sagt Franz.
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