Immobilienvergleich: Warum sich der Hauskauf außerhalb Münchens lohnt

In Rosenheim zu wohnen und zum Arbeiten nach München zu pendeln, lohnt sich. Nicht nur, weil die Stadt mit 66.000 Einwohnern im Alpenvorland rundum herrliche Natur zu bieten hat. Es lohnt sich finanziell – vor allem, wenn man Eigentum erwerben will und kann.

Ein Einfamilienhaus in München kostete im Frühjahr 2026 im Schnitt 1,83 Millionen Euro. Eine vergleichbare Immobilie in Rosenheim kostet mal eben satte 902.000 Euro weniger. Kauft man statt in München ein Haus in Augsburg, hätte man sogar rund 1,12 Millionen Euro "übrig".

Stephan Kippes, der Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, hat am Freitag einen Spezialreport vorgestellt, der die vier Städte München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim miteinander vergleicht. Denken muss man sie zusammen, so der Professor für Immobilienmarketing. „Die vier Metropolen sind stark ineinander verzahnt. Letztlich sind sie ein einziger Immobilienmarkt.“ Das sieht man auch an den ständig steigenden Pendlerzahlen.

Aus Ingolstadt pendeln 3600 Menschen nach München

Allein aus Augsburg (301.000 Einwohner) kamen im vergangenen Jahr 11.000 Menschen zum Arbeiten in die Landeshauptstadt. 2013 waren es noch 7020, ein Anstieg um 57 Prozent. WAugsburg ist die Pendlerstadt Richtung München schlechthin", sagt Kippes. Aus Ingolstadt pendeln 3600 Menschen nach München, aus Rosenheim kommen 3300 Menschen zum Arbeiten.
Das Preisgefälle fürs Wohnen in den vier Städten ist dabei gewaltig. Im Frühjahr 2026 kostete eine Eigentumswohnung in München rund 7800 Euro pro Quadratmeter. In Rosenheim waren es rund 40 bis 45 Prozent weniger, in Ingolstadt sogar 50 Prozent.
Für das, was man derzeit für Baugrund in der Landeshauptstadt berappen muss, bekäme man für dasselbe Geld nur eine halbe bis dreiviertel Autostunde (ohne Stau) entfernt gleich drei Grundstücke auf einmal: eines in Augsburg, eines in Ingolstadt plus eines in Rosenheim noch dazu.

Die Miet-Nachfrage ist deutlich größer als das Angebot

Auf dem Mietwohnungsmarkt bleibt die Lage unverändert angespannt, sagt Kippes. "In allen vier Städten übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich." Besonders knapp ist es bei kleinen, bezahlbaren Wohnungen sowie bei familiengerechten Drei- und Vierzimmerwohnungen.

Die Frühindikatoren für den künftigen Wohnungsbau lassen nicht auf baldige Besserung hoffen: Die Zahl der Baugenehmigungen ist in München 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 25 Prozent eingebrochen, in Rosenheim um 26 Prozent und in Augsburg sogar um 57 Prozent. Nur Ingolstadt ist die Ausnahme. Hier blieb es mit einem winzigen Plus von 1 Prozent relativ stabil.

Bauaktivitäten eingebrochen

Ebenfalls mau sieht die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohngebäude aus, auch hier sind die Zahlen deutlich gesunken: in München um 33 Prozent, in Rosenheim um 66 Prozent, in Ingolstadt um 58 Prozent und in Augsburg um 15 Prozent.

Gerechnet auf jeweils 1000 Einwohner wurden im vergangenen Jahr in München nur drei neue Wohnungen fertig, in Ingolstadt und Rosenheim waren es zwei, in Augsburg vier. Viel zu wenige.