Immobilienmarkt in München im Korrekturmodus: Was das für Käufer bedeutet
München - Im ersten Halbjahr 2023 wurden 33 Prozent weniger Immobilien in München verkauft als in den ersten sechs Monaten des Vorjahres. Der Geldumsatz sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 42 Prozent.
Das zeigt der Halbjahresbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, dem Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, seit vielen Jahren angehört. Damit wird der Trend des vergangenen Jahres fortgesetzt.
Der Münchner Immobilienmarkt verzeichnet Rückgänge in nahezu allen Teilmärkten
Was hat sich in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres auf dem Münchner Immobilienmarkt getan? Wie haben sich die Preise entwickelt? Antworten darauf liefert der Gutachterausschuss, der alle Notarverträge auswertet und die Ergebnisse in regelmäßigen Abständen veröffentlicht. Der jüngste Bericht zeigt in nahezu allen Teilmärkten Rückgänge bei Vertragszahlen, Umsätzen und Preisen.
Besonders auf dem für München so wichtigen Markt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau waren die Transaktionen, mit minus 67 Prozent, und der Geldumsatz, mit minus 86 Prozent, stark rückläufig. Abzüglich der für dieses Segment nicht unüblichen Schwankungen lässt sich hieran doch deutlich die Zurückhaltung am Wohnimmobilienmarkt ablesen.
Starker Rückgang auch bei den vermittelten Neubauwohnungen in München
Auffällig ist zudem die niedrige Anzahl an vermittelten Neubauwohnungen. Lediglich rund 250 Einheiten wurden im ersten Halbjahr verkauft. Das ist ein Rückgang um rund 76 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Die Preise für Neubauwohnungen hingegen stiegen um 7 Prozent, jedoch nur bei Objekten in guten Wohnlagen. Hier kostet der Quadratmeter Wohnfläche aktuell 12.600 Euro. In durchschnittlichen Lagen gingen die Preise erstmals seit Beginn der globalen Finanzkrise 2008/2009 um rund sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurück. Sie liegen derzeit bei rund 10.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Die realisierten Transaktionen stellen eine gewisse Marktverzerrung dar
"Die Datenbasis für die Preissteigerungen bei den Neubauwohnungen in guten Lagen beruht allerdings auf sehr wenigen Einzelobjekten. Tatsächlich wurden zahlreiche dieser Objekte bislang auch einfach nicht gehandelt und sind weiterhin am Markt. Die realisierten Transaktionen stellen daher eine gewisse Marktverzerrung dar", erläutert Thomas Aigner.
Er ergänzt: "Nur wenige dieser sehr guten Wohnungen in Toplagen konnten zu noch höheren Preisen als 2022 verkauft werden und bilden statistisch diese Preissteigerungen ab."
Reihenhäuser in München wieder unter der 1-Mio.-Euro-Grenze verfügbar
Während die Preise für neu gebaute Doppelhaushälften um neun Prozent auf rund 1.735 Mio. Euro im Mittel anstiegen, gingen sie bei Reihenhäusern sowohl im Neubau als auch im Bestand zurück. Gab es im vergangenen Jahr kein Reihenhaus mehr unter der 1-Mio.-Euro-Grenze, sind derzeit wieder Objekte knapp darunter verfügbar. Dies betrifft Reihenmittelhäuser im Wiederverkauf.
"Natürlich reden jetzt viele wieder von einem Preisverfall in München und fragen sich, wo das hinführt. Ich sehe diese Entwicklungen eher als Zeichen einer Differenzierung bei Lagen und Qualitäten", sagt Thomas Aigner. Gerade der massive Rückgang der Transaktionszahlen bei Neubauwohnungen sei ein Beleg dafür.
"Es wird in den kommenden Jahren daher keine Preisentwicklungen im zweistelligen Prozentbereich mehr geben, sondern eher eine Seitwärtsbewegung bzw. ein Angleichen der Preise an die jeweiligen Parameter der einzelnen Immobilien. Man könnte daher sagen: Der Münchner Immobilienmarkt ist im Korrekturmodus. Eine professionelle Maklertätigkeit gewinnt für beide Parteien daher noch mehr an Bedeutung."
