Immobilien-Kaufpreise in München: Käufer werden vernünftiger

Die Kaufpreise für Münchner Immobilien steigen zwar weiter. Aber die Vermarktungszeiten auch. Das heißt, dass Interessenten sich einen Kauf inzwischen genauer überlegen. 
| Hüseyin Ince
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Kaufpreise für Eigentumswohnungen Neubau, pro Quadratmeter: Gelb ist München, blau Oberbayern, grün Bayern.
IVD 2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen Neubau, pro Quadratmeter: Gelb ist München, blau Oberbayern, grün Bayern.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand, pro Quadratmeter: Gelb ist München, blau Oberbayern, grün Bayern.
IVD 2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand, pro Quadratmeter: Gelb ist München, blau Oberbayern, grün Bayern.

München – Sehr viele Münchner möchten weiterhin eine Doppelhaushälfte. Anders ist der große Preissprung auf dem städtischen Immobilienmarkt kaum zu erklären, egal über welchen Zeitraum man die Entwicklung betrachtet. Im Schnitt kostet dieses Objekt der Begierde derzeit knapp unter 1,5 Millionen Euro (1,47 Mio. Euro). Pro Quadratmeter macht das im Schnitt 1.250 Euro. Im Herbst waren es noch 1.170 Euro. Vor zehn Jahren kostete der Quadratmeter 609 Euro – also eine Verteuerung um mehr als 100 Prozent.

"Ich denke, spätestens in einem Vierteljahr ist die 1,5 Millionen-Marke bei Doppelhaushälften durchbrochen", sagt Stephan Kippes, Geschäftsführer der Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH (IVD). Auch bei Eigentumswohnungen steigen die Preise deutlich (siehe Grafiken). Also kennt der Markt weiterhin nur eine Richtung?

Kaufpreise für Eigentumswohnungen Neubau, pro Quadratmeter: Gelb ist München, blau Oberbayern, grün Bayern.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen Neubau, pro Quadratmeter: Gelb ist München, blau Oberbayern, grün Bayern. © IVD
Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand, pro Quadratmeter: Gelb ist München, blau Oberbayern, grün Bayern.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand, pro Quadratmeter: Gelb ist München, blau Oberbayern, grün Bayern. © IVD

Preise weren in München nicht zurückgehen

Fast. Zum einen erkennt man in und rund um München eine minimale Entspannung. "Ich war durchaus überrascht, dass zum Beispiel in Ingolstadt die Immobilienpreise punktuell sogar zurückgingen", sagt Kippes. Dass das langfristig einen Effekt auf die bayerische Landeshauptstadt haben könnte, ist aber unwahrscheinlich. "Mit den Preisen geht es in München bestimmt nicht nach unten", sagt Kippes, "der Trend nach oben wird ganz sicher bleiben."

Dafür sind Kaufkraft und Nachfrage weiterhin zu groß, das Angebot weiterhin zu gering. Zudem ändert sich die Großlage ohnehin, wenn man nicht ins nördliche Ingolstadt, sondern in den Münchner Süden blickt: Der IVD registrierte im oberbayrischen Rosenheim einen starken Preisanstieg – zwischen Herbst 2018 und Frühjahr 2019 um bis zu fünf Prozent. Ähnlich war es in Nürnberg, Bamberg und Bayreuth.

Münchner Immobilien gehen nicht mehr ganz so schnell weg

Doch es gibt noch einen Indikator, der auf ein Ende oder zumindest auf eine Pause der ständigen extremen Preissteigerungen deutet: das Verhalten der Kaufinteressenten. "Die Vermarktungszeiten sind deutlich länger geworden", sagt Thomas Blasig, ein Immobilienvermittler aus Starnberg-Percha. Sprich: "Käufer denken viel länger nach als früher, warten ab und lassen sich alternative Angebote machen, vor allem dann, falls der Preis unverschämt hoch wirkt", sagt Blasig, "das war bis vor kurzem noch nicht so." Rudolf Dahn von Gerschlauer Immobilien sieht das ähnlich und fasst es so zusammen: "Die Hysterie ist vorbei." Kippes formuliert es noch einmal anders: "Es hat sich ausgereizt."

Auch wenn auf dem bayerischen Immobilienmarkt die Dynamik ein wenig nachgelassen hat, heißt das nicht, dass die Preise stagnieren. "Der Anstieg ist lediglich etwas moderater geworden", sagt Kippes. Bayernweit registrierte man eine durchschnittliche Verteuerung zwischen 3,4 und 5,4 Prozent – wohlgemerkt, der Vergleichszeitraum beträgt nur einige Monate: Herbst 2018 und Frühjahr 2019. Kaum eine andere Geldanlage verzeichnet derzeit ähnliche Zuwächse. Ein- und Mehrfamilienhäuser verteuerten sich durchschnittlich am stärksten, um 5,4 Prozent. Im Zehn-Jahres-Vergleich kann man feststellen, dass sich bayerische Immobilienpreise in etwa verdoppelt haben, völlig unabhängig von der Art des Wohnobjekts.

Preis-Wahnsinn beim Baugrund in München 

Aber zurück nach München: "Der Preisauftrieb hat sich hier abgeflacht", sagt Kippes. Dennoch liegt die Vierteljahres-Verteuerung zwischen drei und acht Prozent, je nach Objekt und Lage der Immobilie. Von Betongold ist ja in den vergangenen Jahren die Rede gewesen. Aber eigentlich müsste es Bodengold heißen.

Denn noch extremer als die Immobilienpreise stiegen nämlich Münchner Baugrundpreise. "Bei Baugrund für Einfamilienhäuser liegen sie im Zehn-Jahres-Vergleich beim Vierfachen", sagt Kippes. Auch der Baugrund für Geschossbauten verteuerte sich kräftig. Wer bereits 2009 so einen Grund besaß, kann heute das 2,8-fache verlangen.

Lesen Sie hier: 5-Euro-Miete - er soll München zeigen, wie günstiges Wohnen geht

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