Grenze klar überschritten: München ist die unerschwinglichste Stadt Deutschlands

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Deutschland ist flächendeckend erschwinglicher geworden – aber in fünf Metropolen auch für Besserverdiener nach wie vor sehr teuer. Nach Berechnungen des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln mussten Käufer aus den einkommensstärkeren 30 Prozent der deutschen Haushalte im Oktober durchschnittlich 29 Prozent ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die Wohnungsfinanzierung ausgeben. Das lag deutlich unter der Schwelle von 35 Prozent des Haushaltseinkommens, die in der Immobilienbranche als Grenze zur Unbezahlbarkeit gilt. 

Eigentumswohnungen: München ist unerschwinglichste Stadt Deutschlands

Auftraggeber der Berechnungen war der Münchner Finanzierungsvermittler Interhyp. Das Unternehmen publiziert regelmäßig einen "Erschwinglichkeitsindex" für Wohnimmobilien. 

Der Einkommensschwelle von 35 Prozent entspricht dabei ein Wert von 100 Punkten. Je höher die Punktzahl über 100, desto erschwinglicher ist Wohneigentum. In diesem Herbst lag der Index mit 128 Punkten im grünen Bereich – höher als 2023, aber weit niedriger als vor zehn Jahren: 2015 hatte der Erschwinglichkeitsindex einen Spitzenwert von 221 Punkten erreicht. 

Je weiter sich Käufer aufs Land begeben, desto günstiger wird es

Den Berechnungen liegen nicht die finanziellen Verhältnisse der deutschen Bevölkerung insgesamt zugrunde, sondern die verfügbaren Nettoeinkommen der oberen 30 Prozent – den Menschen, die sich üblicherweise Wohneigentum leisten können. 

Allerdings sind die regionalen Unterschiede damals wie heute groß: In fünf Metropolen liegt der Index nach wie vor unter 100 und damit im quasi unerschwinglichen Bereich: München, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Köln. Teuerste Stadt ist unverändert München, wo die Finanzierung einer Eigentumswohnung laut Index 43 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens der infrage kommenden Modellhaushalte verschlingt. 

Im Verhältnis zum Einkommen am wenigsten teuer unter den sieben größten deutschen Städten sind Düsseldorf und Stuttgart. Je weiter Käufer sich aufs Land begeben, desto günstiger wird es: In ländlichen Regionen muss ein durchschnittlicher Modellhaushalt demnach im Schnitt 26 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens für die Abzahlung einer Eigentumswohnung ausgeben.