Geförderte Wohnungen: Weniger öko, mehr bauen
München Es ist eine große Wundertüte, aber Xaver Kroner freut sich nicht darüber. „Im Superwahljahr ist plötzlich alles anders“, sagt er. „Politiker vertreten auf einmal ganz andere Positionen als die Jahre zuvor. Man kann sich auf nichts mehr verlassen.“
Xaver Kroner ist Direktor des Verbands der Wohnungsunternehmen (VdW) in Bayern, einem Zusammenschluss 454 sozialorientierter Wohnungsunternehmen. Dazu gehören zum Beispiel Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen. Verbandsdirektor Kroner klagt: „Alle Politiker folgen dem gleichen Reflex und rufen: ,Es muss mehr gebaut werden, die Standards müssen steigen und die Mieter besser geschützt werden’.“
Aber was ist daran falsch?
„Wohnungen kosten Geld“, sagt Kroner, „und dieses Geld fehlt im geförderten Wohnungsbau.“ Viele Forderungen der Politiker seien „Hohn in unseren Ohren, weil wir seit Jahren bei der Miete nur das genommen haben, was nötig war“. Der durchschnittliche Mietpreis der 530000 von VdW-Mitgliedern bewirtschafteten Wohnungen lag 2012 bei 5,23 Euro pro Quadratmeter: „Und jetzt sollen die Mieten noch stärker beschränkt werden – und wir sollen gleichzeitig mehr bauen. Das ist, als würde man der Kuh weniger Futter geben, damit sie mehr Milch gibt.“
Zwar will der Freistaat dieses und kommendes Jahr 60Millionen Euro mehr in die Wohnraumförderung stecken. Doch das reiche nur für zusätzliche 500 Wohnungen. Kroner: „Wenn wir 3000 neue geförderte Wohnungen bauen sollen, brauchen wir weitaus mehr.“ Maximal 1500 neue Wohnungen, mehr sei nicht drin. Und weil die Standards immer weiter verschärft werden, werde es sogar schwer, die jetzige Situation zu halten.
Diese Sorge hat auch Hans-Otto Kraus. Er leitet den VdW in München und ist außerdem Geschäftsführer der städtischen Wohngesellschaft GWG. Auch ihn plagen die strengen Verordnungen. Energie sparen, Umwelt schonen und Sicherheit erhöhen – die Anforderungen wachsen. Und zwar überall.
„Im geförderten Wohnungsbau“, sagt Kraus, „gelten die gleichen Standards wie beim The Seven.“ Der Luxusbau im Glockenbachviertel bringt aber viel mehr Miete als eine geförderte Wohnung oder ein genossenschaftliches Projekt.
Deshalb fordern Kroner und Kraus eine „Produktdifferenzierung“. Die Standards sollen sich nach der erwarteten Miete im Neubau richten. Das heißt: Wenn die Wohnung günstig sein soll, dann darf’s halt auch bei den Öko- und Stromspar-Standards ein bisschen weniger sein.
Hans-Otto Kraus erklärt das am Beispiel der Dämmung. Die Effektivität sei umstritten, die Kosten seien hoch. Oft zu hoch. „Lieber ein bisschen weniger dämmen und dafür die Wohnung überhaupt bauen – und danach das Mietniveau halten können“, meint er.
Auch innen könne gespart werden: „Steckdosen, Leitungen und Leuchten müssen nicht immer in die Wände integriert sein, und auch eine Badewanne könnte mal freistehen.“ Weniger Stellplätze für die Neubauten zu planen, sei ebenso günstiger.
Sein Verbandskollege Xaver Kroner sieht das genauso: Wenn es nicht mehr Geld gebe, müsse irgendwo gespart werden – oder es werde eben nicht gebaut. Schließlich drohen viele Wohnungsunternehmen sonst in die roten Zahlen zu rutschen. „Im Moment“, so Xaver Kroner, „klappt es nur, weil das Kapital so günstig ist und die Zinskosten niedrig. Aber wenn sich das wieder ändert, geht gar nichts mehr.“
: Zahl der Sozialwohnungen schrumpft
70000 neue Wohnungen wünscht sich die Staatsregierung pro Jahr. Doch 2012 waren es gerade mal 41139. Die meisten davon waren Eigentums- oder teure Mietwohnungen.
Nur 1304 neue Sozialwohnungen wurden gebaut. Gleichzeitig verloren 6209 Wohnungen ihren geförderten Status. Unterm Strich schrumpft die Zahl der Sozialwohnungen damit weiter. 154386 gibt es nur noch.
Der Verband der bayerischen Wohnungsunternehmen (VdW) fürchtet, dass der Schwund weitergeht, wenn die Förderung nicht erhöht wird. Im vergangenen Jahr hätten die sozialorientierten Wohnungsunternehmen 1,22 Milliarden Euro investiert, um günstigen Wohnraum zu schaffen. Weitere 366 Millionen Euro seien in die Instandhaltung geflossen. Mit 402 Millionen Euro habe man 1498 Wohnungen und Heimplätze aus dem Bestand modernisiert.
Doch die Kosten für den Wohnungsbau steigen schneller als die Förderung, so der VdW. Deshalb könnten immer weniger der dringend nötigen günstigen Wohnungen gebaut werden.
