Experten erklären, wann sich eine Eigentumswohnung in München rechnet

Wer in München eine größere Summe sparen konnte oder in letzter Zeit geerbt hat, gelangt schnell zu der Frage: Wie legt man das Geld eigentlich gut an? Eine Idee unter vielen ist, eine Wohnung zu kaufen. Aber ist es eigentlich ein guter Zeitpunkt, um in München ein Apartment oder etwas Größeres zu kaufen?

Ein Anruf bei Stephan Kippes, Geschäftsführer und Sprecher des Immobilienverbands (IVD) Süd. Ja, sagt Kippes. Es sei schon ein guter Zeitpunkt. "Der Leitzins ist zwar gerade ein wenig gestiegen", sagt er. 2,5 Prozent beträgt er bei der Europäischen Zentralbank seit 10. September 2026.

"Aber das sollte kein Hindernis sein. Wir hatten ja ganz früher zeitweise Zinsraten im zweistelligen Bereich. Auch da konnten die Leute Immobilien finanzieren." Und überhaupt: "Die Preise sind für Münchner Verhältnisse im Keller", sagt Kippes. Das liege am verhaltenen Konsumklima.

Im August waren 1882 Wohnungen auf dem Münchner Verkaufsmarkt

Der IVD erhebt regelmäßig die Zahl der angebotenen Objekte. Auch die spricht für einen Kauf. "Man hat wieder Auswahl und muss nicht augenblicklich zuschlagen, wie in Zeiten vor Corona", sagt Kippes und meint damit die Zeiten, als die Hypothekenzinsen zeitweise bei 0,8 Prozent lagen.

Laut IVD sind derzeit quartalsweise etwa 4600 Eigentumswohnungen auf dem Münchner Markt (erstes Quartal 2026). Ein ziemlich stabiles Niveau. Im August sind es 1882 gewesen. Im Vergleich zum Juli 2026 sank dieser Wert ein wenig. Da waren es 2432 Eigentumswohnungen – der bisherige Höchststand im Jahr 2026.

"Nicht verbissen sein, sondern opportunistisch", rät Kippes. Bei der aktuellen Auswahl lasse sich mit Verkäufern gut verhandeln. Im Frühjahr lag der Preis für Münchner Eigentumswohnungen im Bestand im Schnitt bei 7800 Euro je Quadratmeter, Neubauwohnungen kosten 9900 Euro je Quadratmeter.

Worauf jeder beim Wohnungskauf achten sollte

Egal, ob man einen Finanzierungsexperten oder einen Makler zur Seite hat, sollte man die Wohnung natürlich mal gesehen haben. Worauf muss man da eigentlich achten? Ein Anruf bei Benjamin Nist (46), Vertriebsleiter bei der Sparkassen Immobilien Service GmbH. Er lädt die AZ in die Stadtsparkassen-Zentrale im Tal ein.

Die Drei-Zimmer-Wohnung sei das meistgehandelte Objekt, heißt es oft. Da widerspricht Nist. "Mein Eindruck aus der Vermittlungspraxis ist, dass vor allem Ein- und Zweizimmerwohnungen sehr häufig gehandelt werden", sagt der Experte. Nist glaubt, das habe mit dem familiären Wandel zu tun, der irgendwann bei vielen anstehe.

Die Lage einer Immobilie sei nach wie vor enorm wichtig. "Die Lage kann man nicht renovieren", sagt Nist griffig. Oder auch: "Lage schlägt Zustand". Doch Vorsicht: "Ein stark sanierungsbedürftiges Objekt kann natürlich trotz hervorragender Lage erhebliche wirtschaftliche Nachteile haben." Die Straßen rundherum und auch die Ausrichtung müsse man genau begutachten.

"Ob die Wohnung vermietet ist oder renovierungsbedürftig, spielt natürlich eine wichtige Rolle", sagt Nist. Und selbstverständlich sei eine unvermietete Wohnung grundsätzlich attraktiver. "Sie sollten gut einschätzen können, ob die Immobilie Wertsteigerungspotenzial hat", sagt Nist.

Wichtig kann auch sein, ob Freunde oder Verwandte in der Nähe wohnen

"Auch Emotionen spielen eine sehr wichtige Rolle", sagt der Fachmann, wenn etwa der Freundeskreis oder die eigene Familie in der Nähe eines interessanten Objekts wohnen. Auf die Frage, ob die Immobilie, die man kaufen möchte, unbedingt in München sein muss, sagt Nist eindeutig: Nein – vorausgesetzt, man hat nicht vor, darin zu wohnen. Der Fachmann führt eine einfache Rechnung vor.

Die Bruttomietrendite-Erwartung zeigt sich schnell, wenn man die Mieteinnahmen durch den Kaufpreis teilt. "Bei einer Kapitalanlage wären rund vier Prozent Bruttomietrendite attraktiv. In München ist das bei marktüblichen Kaufpreisen allerdings nicht überall erreichbar", sagt Nist. Und so lautet die Rechnung: Bei 12.000 Euro jährlicher Kaltmiete durch einen fiktiven Kaufpreis von 500.000 Euro ist das Ergebnis 0,024. Also läge die erwartete Bruttomietrendite bei 2,4 Prozent.

Die Rendite einer Immobilie spielt eine entscheidende Rolle

So könne man strategisch überlegen, ob es individuell nicht sinnvollere Anlagemodelle mit höherer Rendite geben könnte als eine Immobilie. Daher lohne sich aber auch ein Blick auf günstigere Immobilienmärkte in anderen deutschen Städten. Dort, wo Wohnungen billiger sind, müsse man nicht automatisch mit niedrigeren Renditen rechnen. "Rendite und Risiken hängen stark vom einzelnen Objekt, dem Kaufpreis und der Finanzierung ab", sagt Nist. Für langfristig orientierte Anleger gelte in München grundsätzlich: "Es gibt wenige Geldanlagen mit demselben Risiko, die besser sind als das sogenannte Betongold", sagt der Stadtsparkassen-Experte.

Nist stimmt dem IVD-Fachmann Kippes zu. "Nach einer Marktkorrektur hat sich die Lage zugunsten der Käufer gedreht", sagt er. Man habe immer noch ein relativ günstiges Zinsniveau und damit niedrige Finanzierungskosten. Der ein oder andere Verkäufer habe noch Preisvorstellungen aus Zeiten vor Corona und müsse dann die Verkaufssumme deutlich nach unten korrigieren.

Eine Sache muss man gut abwägen: "Bei einer vermieteten Immobilie können die Finanzierungskosten grundsätzlich steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Bei einer ausschließlich selbst genutzten Immobilie grundsätzlich nicht", sagt Nist. Da sollte jeder Käufer gut überlegen, ob es sich eigentlich lohnt, in dem gekauften Objekt zu wohnen.

"Im Optimalfall mehrfach besichtigen"

Wichtiger Nebenschauplatz: die Tiefgarage. Vorsicht bei anstehenden Renovierungsarbeiten, rät Nist. "Eine anstehende Sanierung der Tiefgarage kann teuer werden", sagt der Fachmann, aber: "Bei einer sehr großen Eigentümergemeinschaft von mehr als hundert Personen verteilen sich die Kosten natürlich. Der Eigenanteil der Sanierung sinkt dementsprechend." Dennoch müsse man den Kostenverteilungsschlüssel, die Miteigentumsanteile und die vorhandene Erhaltungsrücklage im Blick haben.

Der Fachmann rät auch, eine Immobilie, wenn möglich, mehrfach zu besichtigen. Im Zweifel könne man einen Bausachverständigen beauftragen und das Objekt der Begierde begutachten lassen. "Die Bewertung kann bis zu einigen Tausend Euro kosten. Bei einem Kaufpreis von mehreren Hunderttausend Euro lohnt sich diese Expertise", sagt Nist.

Und die Energieeffizienz? Das sieht der Experte nicht so kritisch. "Die Energieeffizienz lässt sich häufig verbessern", sagt der Experte. Wie hoch die Investitionen dafür sind, hänge stark vom Gebäude, der Heiztechnik und bei Eigentumswohnungen auch von der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. "Die Lage hingegen kann man nicht nachträglich ändern."

Die wichtigsten Tipps zusammengefasst:

• Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Tiefgarage: Prüfen, ob demnächst etwas saniert werden muss
• Rücklagenstand und Protokolle checken, damit spätere Sonderumlagen nicht überraschen
• Den energetischen Zustand prüfen, vor allem bei älteren Gebäuden
• Mögliche Schadstoffbelastung wie Asbest berücksichtigen, vor allem bei älteren Gebäuden
• Nicht nur an Angebotspreisen im Internet orientieren, sie stammen oft aus der Niedrigzinsphase und sind zu hoch angesetzt
• Bei Unsicherheiten: Marktpreis von Fachpersonal einschätzen lassen oder bei baulichen Themen einen Gutachter hinzuziehen
• Von Fachleuten prüfen lassen, ob die Immobilie mit dem vorhandenen Budget finanzierbar ist
• Im Kaufvertrag Kaufpreisfälligkeit, Besitzübergang, bekannte Mängel, Sonderumlagen oder mitverkauftes Inventar aufführen, unter Umständen mit Wertangabe
• Makler und Finanzierungsexperten hinzuziehen. Viele Banken bieten beides zusammen und haben von Beginn an Kontakt zu Notaren