Die Mieten in München steigen — trotz Corona

Das zeigt ein neuer Immobilienbericht der Hypovereinsbank. Und auch die Preise für Bauland in der Stadt werden immer höher.
| Emily Engels
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In München steigen die Mietpreise trotz Corona weiter. (Archivbild)
In München steigen die Mietpreise trotz Corona weiter. (Archivbild) © Sina Schuldt/dpa

München - Eine Eigentumswohnung im Lehel, die 26.000 Euro pro Quadratmeter kostet. Das war die teuerste Wohnung, die Martin Jauch, Chefbegutachter der Hypovereinsbank, dieses Jahr aufgefallen ist.

Insgesamt hat die Hypovereinsbank für die teuerste Stadt Deutschlands festgestellt: Es gibt eine ungebrochen hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot. Das führt zu weiter steigenden Miet- und Kaufpreisen in allen Teilmärkten.

Steigen weiter: die Miet- und Kaufpreise für Wohnungen in München.
Steigen weiter: die Miet- und Kaufpreise für Wohnungen in München. © Grafik: Hypovereinsbank

Eine weitere Besonderheit: Während der ersten Wochen der Corona-Krise hat der Markt zwar etwas an Dynamik verloren. Mit den Lockerungen sind die Verkäufe jedoch wieder deutlich angestiegen und dürften jetzt wieder so hoch sein wie vor der Krise.

"Die Nachfrage ist bisher unverändert hoch und übersteigt bei Weitem das Angebot an Wohnraum. Lediglich bei der Verkaufsgeschwindigkeit lässt sich eine gewisse Verlangsamung ausmachen", fasst Peter Hoffmann, Regionalbereichsleiter Privatkunden in München, zusammen.

Mangel an Mietwohnungen

Haben die Bemühungen der Stadtpolitik nichts gebracht? Jauch beobachtet: "Auf dem Mietwohnungsmarkt ist derzeit keine Entspannung festzustellen, obwohl in den vergangenen Jahren wieder einige neue Wohnungen gebaut wurden." Den größten Mangel gebe es beim bezahlbaren Wohnraum, so Jauch. Eine ähnliche Entwicklung gibt es in den acht Landkreisen um München herum. Hier sei der Zuzug ähnlich groß.

Mietpreise je nach Lage

Die Hypovereinsbank hat besonders Neuvermietungen beobachtet. Diese unterliegen nicht der Mietpreisbremse - und sind deshalb besonders hoch. In sehr guter Lage (Bogenhausen, Harlaching, Nymphenburg und Solln) zahlen Mieter von Neubauwohnungen zwischen 23 und 30 Euro pro Quadratmeter. In guter Lage (Haidhausen, Harlaching, Lehel, Ludwigsvorstadt, Maxvorstadt, Neuhausen, Pasing, Schwabing und Trudering) zahlen Mieter zwischen 18 und 23 Euro.

In mittlerer Lage (Feldmoching, Freimann, Giesing, Laim, Moosach, Neuperlach, Riem und Sendling) sind es zwischen 15 und 19 Euro und in einfacher Lage (Hasenbergl, Freimann) zwischen 13,50 und 15,50 Euro.

München aus der Immobilienbrille betrachtet: Je roter die Fläche, desto besser die Lage und desto teurer die Preise. Dunkelgraue Flächen sind Gewerbeflächen, hellgraue Flächen stehen weder Gewerbe noch als Wohnraum dauerhaft zur Verfügung (zum Beispiel die Theresienwiese). Grüne Bereiche sind Grünflächen wie Forste, Wälder und Parks.
München aus der Immobilienbrille betrachtet: Je roter die Fläche, desto besser die Lage und desto teurer die Preise. Dunkelgraue Flächen sind Gewerbeflächen, hellgraue Flächen stehen weder Gewerbe noch als Wohnraum dauerhaft zur Verfügung (zum Beispiel die Theresienwiese). Grüne Bereiche sind Grünflächen wie Forste, Wälder und Parks. © Grafik: Hypovereinsbank

Auswirkungen durch Corona

Jauch beobachtet auch hier, dass sich Auswirkungen durch die Pandemie bisher kaum feststellen lassen. Er begründet: "Denn Mietausfallrisiken wurden durch den staatlichen Kündigungsschutz und weiteren Mieterschutz durch Staatshilfen abgemildert." Nach dem Auslaufen des Kündigungsmoratoriums im Herbst könnten Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern zunehmen, beziehungsweise pandemiebedingte Kündigungen erfolgen.

Begehrter Grund und Boden

Die Preisexplosion bei Baugrundstücken hält stadtweit unvermindert an. Im Fünf-Jahres-Vergleich haben sich die Baulandpreise sogar verdoppelt. Die durchschnittlichen Grundstückspreise in guten Lagen bewegen sich aktuell bei rund 2.700 Euro pro Quadratmeter. Chefgutachter Jauch prognostiziert: "Der begehrte Grund und Boden wird sich auch nach der Krise weiter verteuern."

Selbst Reihenhäuser in mittelguten Lagen kosten mittlerweile mindestens eine Million Euro. In den gehobenen Wohnlagen wie Bogenhausen, Harlaching, Nymphenburg und Solln gibt es Häuser ab zirka zwei Millionen Euro. Jauch spricht von einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 15.000 Euro.

Teure Eigentumswohnungen

Zur Vermögensbildung in Städten sind Eigentumswohnungen der bevorzugte Wohnungstypus, beobachtet Jauch. "Wohnraum bleibt eine beliebte Kapitalanlage", sagt er. Hoffmann beschreibt weiter, dass Privatkunden die Wohnungen im Schnitt über 20 Prozent Eigenkapital finanzieren. "Eine hohe Nachfrage gibt es besonders bei der Erbengeneration", fand Hoffmann heraus.

In den Bestlagen Bogenhausen, Harlaching, Nymphenburg und Solln liegt der Kaufpreis bei 11.000 bis 17.000 Euro pro Quadratmeter. Zumindest im Schnitt. Ausbrüche nach oben sind im teuren München immer möglich.

Wie bei der Wohnung im Lehel, für die ein Käufer 26.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt hat. Bei der Wohnung handelte es sich übrigens nicht etwa um ein kleines Studio, sondern um eine 300-Quadratmeter-Wohnung. Der Kaufpreis lag also bei 7,8 Millionen Euro.

Etwas "günstiger" gibt es Eigentumswohnungen noch im Hasenbergl oder in Freimann. Hier kostet der Quadratmeter zwischen 7.000 und 9.000 Euro. Noch immer mehr Geld, als eine Wohnung in beliebterer Lage in Stuttgart oder Frankfurt kostet.

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