Die Miete kommt auf den Index
München - Eine Mietwohnung in der Jutastraße in Neuhausen. 64 Quadratmeter im Erdgeschoss, ohne Terrasse, ohne Balkon. Kaltmiete: 720 Euro. Kein Schnäppchen, ein ganz normales Angebot von voriger Woche. Trotzdem standen die Bewerber Schlange. Über 100 Anrufe, 80 Besichtigungen. Am Schluss hätten 50 Menschen die Wohnung vom Fleck weg genommen. Typisch für München.
Auch wenn das Appartement noch eine Nummer größer (und teurer) ist, bleibt das Bild das gleiche. Bei einer Kaltmiete von 1295 Euro für 115-Quadratmeter konkurrierten zuletzt 40 Bewerber miteinander. „Bei jeder Wohnung gibt es mindestens fünf bis zehn Bewerber – selbst wenn sie nicht gerade attraktiv ist“, sagt Rudolf Stürzer vom Haus- und Grundbesitzerverein München. Woran liegt das?
„Haus + Grund“ stellte seine jüngste Analyse vor.
In München fehlen 31.000 Mietwohnungen.
Das hat eine Studie des Pestel-Instituts ergeben. Gleichzeitig sind in der Stadt aber Flächen für den Bau von mehr als 60.000 Wohnungen vorhanden – und das schon seit Jahren, wie Rudolf Stürzer betont. Seit 2007 seien gerade mal 25<TH>000 Appartements dazugekommen. Gleichzeitig wurden neue Bauflächen frei.
Woran hakt es?
Langwierige Verfahren bei der Ausweisung von Bauland, bei Planung und Genehmigung sind das eine Hemmniss, das der Verein ausgemacht hat. „Aber das ist nur die halbe Wahrheit“, sagt Stürzer.“ Die andere Hälfte: „Es gibt den klassischen Mietwohnungsbau nicht mehr.“ Kaum jemand baue heutzutage noch Wohnungen, um sie dauerhaft an andere zu vermieten.
Weil das offenbar auch nicht rentabel ist.
Stürzer macht eine Rechnung auf: Ein Anleger erwirbt eine Neubau-Wohnung für rund 380.000 Euro – Steuer, Gebühren und Notar inklusive. Sein Glück: historisch niedrige Zinsen. Und doch wird das Ganze für ihn rasch zur Milchmädchenrechnung. Selbst dann, wenn er 20 Prozent Eigenkapital mitbringt.
Stürzer kalkuliert mit einem Darlehenszins von vier Prozent und einem Prozent Tilgung. Außerdem muss der Bespiel-Käufer monatlich 120 Euro an die Hausverwaltung zahlen, die er nicht auf den Mieter umlegen kann. Ums kurz zu machen: Das Ganze rechnet sich nicht. Wenn der Mieter ortsübliche 1151 Euro für die Wohnung bezahlt, fehlen dem Vermieter am Schluss rund 230 Euro im Monat.
Stürzers Fazit: „Die steuerliche Förderung fehlt. Das ist das tiefe Loch, das da entsteht.“
Der Druck auf dem Mietmarkt wird noch heftiger. Was ihn noch anheizt: Der einzelne Münchner braucht immer mehr Platz. Ein Dauer-Trend. Der Haus- und Grundbesitzerverein geht davon aus, dass jährlich bis zu 14.400 Wohnungen nötig sein werden, um dem Zuzug und dem größeren Flächenbedarf gerecht zu werden.
Was das Problem aus der Sicht des Vereins nicht löst, ist ein Umwandlungsverbot.
Das wird von der Stadt seit Jahren gefordert. Jährlich würden gerade mal 0,2 Prozent der bestehenden Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, sagt Stürzer: „Das Verbot ist also überflüssig wie ein Kropf.“ Rein „vorsorglich“ rät er zur raschen Umwandlung.
Noch ein Trend zum Schluss:
Was in München stark zunimmt, sind Index-Mieten. Also Mieten, die nach dem amtlichen Verbraucherpreis-Index steigen. Schon die Hälfte aller Neuvermietungen richten sich danach, sagt Stürzer. Der Mietspiegel spielt dabei keine Rolle mehr.
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