München - Zuerst die schlechte Nachricht für alle, die gern ein Eigenheim erwerben möchten: Die Immobilienpreise in Bayern sind seit dem Herbst 2014 erneut gestiegen. Jetzt die gute Nachricht: Die Dynamik verlangsamt sich, wie das IVD-Marktforschungsinstitut in seinem Report „Wohnimmobilien Kaufobjekte Bayern Frühjahr 2015“ berichtet.

So ist der Quadratmeterpreis für eine neue Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert in München mit 6400 Euro zwar so hoch wie nie – er ist im Untersuchungszeitraum aber nur um 50 Euro gestiegen. Im vorangegangenen Halbjahr waren es noch 150 Euro.

Die wichtigsten Trends im Überblick:

Das Rekordjahr

Bundesweit wurden 2014 Immobilien im Wert von 195,3 Milliarden Euro umgesetzt. Das sind zwölf Milliarden mehr als im Vorjahr – und ein neuer Rekord.

Auch im Freistaat legte das Umsatzvolumen 2014 zum fünften Mal in Folge zu: auf 40,7 Milliarden Euro. „In Bayern wurde damit erstmalig die 40-Milliarden-Grenze gesprengt und der Anstieg wäre ohne das limitierte Objekt-Angebot noch stärker ausgefallen“, sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstitutes.

Die Entwicklung

Die Kaufpreise in Bayern sind in den vergangenen zehn Jahren vielerorts kontinuierlich nach nach oben geklettert.

Beispiel München: Baugrund für Einfamilienhäuser ist seit 2005 um 166,4 Prozent teurer geworden. Wer ein freistehendes Einfamilienhaus erwerben möchte, zahlt 84,6 Prozent mehr als damals. Die Kosten für eine bestehende Eigentumswohnung betragen derzeit 98 Prozent mehr als 2005, für eine neu gebaute Wohnung muss man 93,9 Prozent mehr zahlen.

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„Gegenüber den letzten Jahren hat sich der Anstieg der Kaufpreise für Wohnimmobilien in München aber etwas verlangsamt“, sagt Stephan Kippes. Der Markt bewege sich mit etwas geringerer Dynamik nach oben.

„Ein Plateau, das heißt eine Situation, bei der die Preise wenigstens für ein halbes oder ein ganzes Jahr gleich bleiben, ist jedoch nicht eingetreten.“ Schließlich sei die Nachfrage weiterhin groß – und die Bautätigkeit unzureichend.

Anzeichen für die Entstehung einer „Blase“ sehen die IVD-Experten auf dem Münchner Immobilienmarkt trotzdem nicht. Sie hätten jedoch „gewisse Überhitzungserscheinungen“ ausgemacht.

München aktuell

Die höchsten Anstiege im Vergleich zum Herbst haben die Marktforscher bei den Baugrundpreisen für Geschossbau ausgemacht: ein Plus von fünf Prozent, gefolgt von den Baugrundpreisen für Einfamilienhäuser mit einem Plus von 3,5 Prozent. Neu errichtete Wohnungen sind um 0,8 Prozent teurer geworden.

Im Einzelnen: Der Grundstückspreis für ein freistehendes Einfamilienhaus beträgt in München derzeit – je nach Stadtteil – 1155 bis 2570 Euro pro Quadratmeter.

Zum Vergleich: In Nürnberg ist der Quadratmeter in „guter Wohnlage“ im Durchschnitt für 451 Euro, in Augsburg für 355 Euro zu haben.

Wer ein Mehrfamilienhaus in München errichten möchte, muss noch ein bisschen tiefer in die Tasche greifen: Der Quadratmeterpreis für Geschossbauten liegt im Moment zwischen 1125 und 3000 Euro.

Der Quadratmeterpreis für ein bestehendes Einfamilienhaus in München rangiert im Moment – wieder je nach Lage – zwischen 570 und 2000 Euro. Auch hier sind die Städte Nürnberg mit rund 437 Euro im Bereich „guter Wohnwert“ und Augsburg mit 410 Euro im selben Segment bei Weitem günstiger.

Der Wohnungsmarkt

Wer in München eine bestehende Eigentumswohnung erwerben will, zahlt derzeit zwischen 3100 und 8450 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung beträgt der Kaufpreis demnach zwischen 248 000 – zum Beispiel für ein Objekt mit Ofenheizung und ohne Bad in Langwied oder am Hasenbergl – und 676 000 Euro, wenn das neue Zuhause eine überdurchschnittliche Ausstattung haben und im Lehel, in Nymphenburg oder Alt-Schwabing liegen soll.

Eine neue Wohnung in der bayerischen Hauptstadt, ist nicht unter 5500 Euro pro Quadratmeter zu haben – und die Kosten können durchaus auf 8300 Euro steigen, wenn das Objekt in einem begehrten Viertel entsteht und luxuriös ausgestattet werden soll.

Bayern

Auch in anderen bayerischen Zentren sind die Immobilienpreise gestiegen – teils um bis zu 4,2 Prozent. Nach München am meisten zahlt man für eine Wohnung in Ingolstadt (1780 bis 3160 Euro/m²), Rosenheim (1660 bis 2980 Euro/m²), Regensburg (1590 bis 3280 Euro/m²), Augsburg (1200 bis 3000 Euro/m²) und Bamberg (1180 bis 2680 Euro/m²).

Bei den neu gebauten Wohnungen liegt Ingolstadt (3380 bis 3930 Euro/m²) bayernweit ebenfalls auf Platz zwei, erneut gefolgt von Rosenheim (3280 bis 4090 Euro/m²), Augsburg (2950 bis 3840 Euro/m²), Erlangen (2930 bis 3880 Euro/m²) und Regensburg (2910 bis 4160 Euro/m²).

Dass die Preise auch in diesen Städten kontinuierlich in die Höhe gehen, liegt nach Meinung der Experten teils an einer „Ausweichbewegung“ der Käufer: Wem München zu teuer ist, der kauft in Augsburg – und pendelt zur Arbeit.