Wieder auf dem Niveau von 2016: Das kostet der Quadratmeter jetzt im Schnitt in München
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Die Aigner Immobilien GmbH hat am Montag ihren neuen Marktbericht für München herausgegeben. Laut dem Bericht werden wieder mehr Immobilien gekauft. 10.950 Kaufabschlüsse gab es 2024, das sind 34 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.800 Euro im Jahr 2024 liegt der Wert inzwischen wieder etwa auf dem Niveau von 2016.
Erfreulich für Käufer: Die Preise für Neubauwohnungen sanken im Schnitt um sieben Prozent. Gesunken sind auch die Durchschnittspreise: um zwei Prozent bei Wohnungen im Bestand und sogar um zehn Prozent bei frei stehenden Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften. Allerdings: Bis 2040 wird damit gerechnet, dass in München 1,83 Millionen Menschen leben, der Bedarf an Wohnungen ist also riesig, aber die Wohnungsbauzahlen sind rückläufig.
Der Münchner Immobilienmarkt ist und bleibt der teuerste in Deutschland. Thomas Aigner fordert die Abkehr von den hohen Baustandards, die das Bauen "immens verteuern". Außerdem wäre es sehr wichtig, den Erwerb von Wohneigentum zu fördern. In der Stadt liegt die Wohneigentumsquote nur bei 25 Prozent.
Laut Bericht wurden 2024 insgesamt 34 Prozent weniger Wohnungen gebaut als im Vorjahr: Nur 6.500 wurden fertig. Das Ziel der Stadt liegt bei 8500 pro Jahr. Auch der Anspruch, pro Jahr Baurecht für 4500 Wohnungen zu schaffen, ist nicht gelungen: Laut Immobilienbericht waren es nur rund 1030.
Projekte für 30.000 neue Wohnungen stehen still
In München gibt es laut Stadtbaurätin Elisabeth Merk (parteilos) einen sogenannten Bauüberhang von rund 30.000 frei finanzierten Wohnungen: Sie wurden längst genehmigt – aber noch nicht gebaut. "Zudem lebt in über der Hälfte aller Wohnungen nur eine Person", heißt es in dem Bericht: All das trage dazu bei, dass es in München auch weiterhin zu wenig Wohnraum gibt.
Aigner Immobilien wertet alle Immobilienangebote ab einer Größe von 20 Quadratmetern aus, die auf Internetportalen und in Zeitungen angeboten wurden.
Hier waren Wohnungen 2024 demnach am günstigsten:
In Moosach, Fasanerie-Nord kostete der Quadratmeter in Bestandswohnungen 2024 zwischen 4.900 Euro bis 10.800.
In Aubing, Neuaubing und Lochhausen lagen die Preise ebenfalls noch vergleichsweise niedrig: Angebote gabs zwischen 5.000 bis 9.900 Euro pro Quadratmeter.
In Allach und Untermenzing ging es bei 5.300 Euro los, in Berg am Laim, Großhadern und Hadern bei 5.400 Euro.
Die besten Quadratmeterpreise für eine Neubauwohnung gabs aus Käufersicht ebenfalls in Aubing und Umgebung: ab 7.900 bis zu 11.200 Euro pro Quadratmeter.
Die teuerste Eigentumswohnung kostete 32.700 Euro pro Quadratmeter
Durchschnittlich am teuersten waren Bestandswohnungen in Nymphenburg und Gern. Hier musste man 7.400 bis 15.500 Euro 2024 und bis Mitte 2025 pro Quadratmeter hinblättern. In Schwabing und Schwabing West lag die Spanne bei 6.800 bis 19.100 Euro.
Die mit Abstand teuersten Immobilien gab es in diesen Stadtvierteln zu kaufen:
Eine Neubauwohnung in Haidhausen für 32.700 Euro pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 25, eine in der Maxvorstadt (für 30.500 Euro), voriges Jahr in Bogenhausen (27.800 Euro) und heuer im Glockenbachviertel (26.500 Euro).
Die größte Anzahl an Eigentumswohnungen wurde im Münchner Osten angeboten: nämlich insgesamt 305 in Bogenhausen mit Daglfing, Denning, Englschalking und Johanneskirchen.
Auch in Sendling, Westpark, Waldfriedhof gabs viel Auswahl: insgesamt 249 Wohnungen kamen auf den freien Markt. In Neuhausen gabs 220 Angebote, in der Isar- und Ludwigsvorstadt und im Glockenbachviertel 26.500 Euro.
Frei stehende Einfamilienhäuser wurden im vergangenen Jahr 219 (2023: 131) verkauft, elf davon waren Neubauten. Dafür wurden wieder deutlich mehr Doppelhaushälften angeboten: 350 standen zum Verkauf, davon 17 Prozent Neubauten.
Im Durchschnitt kostete eine nicht neue Doppelhaushälfte rund 1,12 Mio. Euro (2023: 1,19 Mio. Euro), für ein neu gebautes Haus musste man im Schnitt rund 1,35 Millionen Euro hinblättern (2023: 1,435 Mio. Euro).
Reiheneckhäuser wurden deutlich mehr angeboten als noch 2023: Die Zahlen stiegen um 42 Prozent und bei neu gebauten Häusern sogar um 66 Prozent. Bei den Häuschen im Bestand sanken die Durchschnittspreise etwas auf rund eine Million Euro. Ältere Reihenmittelhäuser waren im Schnitt für rund 845.000 Euro zu haben.
Aubing: Mit Glück eine Mietwohnung für 16 Euro/m2
62.500 Euro pro Quadratmeter legte ein Käufer für eine Wohnung in der Isarvorstadt hin. 10 Millionen Euro kostete die 160 Quadratmeter große Wohnung. Und im Herzogpark brach ein Verkauf sämtliche Rekorde: Eine Villa wechselte für 47,2 Millionen Euro den Eigentümer.
Bei den Mieten für Menschen, die keine Millionäre sind, gibt es keine Entspannung. Aigner hat die Preise analysiert für Wohnungen, die 2025 bis Ende Juni angeboten wurden. Demnach kosten Neubauwohnungen im Schnitt 22 bis 30 Euro pro Quadratmeter. Nur in Aubing, Neuaubing, Lochhausen und Riem gibt es mit Glück eine ab 20 Euro Miete pro Quadratmeter. In gefragten Vierteln kosten sie annähernd 30 Euro und mehr. Die teuersten Angebote gab es demnach in Neuhausen (41,40 Euro), Bogenhausen (40,10 Euro), sowie in der Isar- und Ludwigsvorstadt (39,60 Euro).
Bei den günstigsten, nicht neu gebauten Wohnungen zahlt man derzeit mindestens 16 Euro pro Quadratmeter Miete. Am günstigsten ist es auf dem freien Markt laut Aigner-Bericht im Münchner Westen (Aubing, Neuaubing, Lochhausen, Allach und Untermenzing / ab 16 Euro). Wer aber in die Altstadt umziehen möchte, findet vielleicht etwas für 22,10 Euro bis 39,80 Euro.
Alle Zahlen und Trends auch für den Landkreis München von Aigner Immobilien gibt es hier.
