Baukrise in München: Fertigstellungen brechen um zwei Drittel ein

Im aktuellen Marktbericht des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Süd zur Lage in München sowie im Umland wird deutlich, dass die Region vor einer weiteren drastischen Verknappung von Immobilien steht. Insbesondere die Baufertigstellungen sind weiter eingebrochen. "Auch der sogenannte Bauüberhang macht mir große Sorgen", sagte IVD-Chef Stephan Kippes.

Unter "Bauüberhang" sind die Bauten zu verstehen, die grundsätzlich schon genehmigt sind, aber einfach nicht gebaut werden. Auch das führt zu einem immer größer werdenden Nachfrage-Übergewicht von Wohnungen in München. Vor allem von Mietwohnungen.

Zahl der schlüsselfertigen Wohnmöglichkeiten pro Jahr sackt ab

Zu den Zahlen: Die Fertigstellung von Gebäuden brach vor allem im Landkreis München dramatisch ein. Im Fünf-Jahres-Vergleich wird das besonders deutlich: Während zwischen 2020 und 2024 jährlich etwa 1500 Wohnmöglichkeiten fertiggebaut wurden, sind es 2025 nur noch 517 gewesen. Das ist ein Rückgang um 66,3 Prozent.

Auch im Umland, der erstbesten Zuflucht von Wohnungssuchenden, die in der Stadt nichts finden, sieht die Lage nicht viel besser aus. Im Landkreis Freising hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen halbiert, im Landkreis Starnberg sind es minus 55 Prozent, im Landkreis Fürstenfeldbruck sind es fast wie im Kreis München minus 65,4 Prozent.

Zurückhaltung bei Bauträgern: Alles zu teuer

Die Gründe für den dramatischen Rückgang der Bauaktivitäten in der Metropolregion München sind weiterhin dieselben, unter anderem: Immens gestiegene Baukosten, höhere Zinsen und Unsicherheit beim Absatz von Wohnprojekten, die später verkauft werden sollen, verunsichern Bauträger offenbar so sehr, dass sie das Risiko scheuen.

Gleichzeitig traut sich kaum jemand, eine Immobilie zu kaufen, auch wenn das Geld grundsätzlich da wäre. Viele potenzielle Käufer bedienen sich am Mietmarkt, um eventuell auf bessere Kaufzeiten zu hoffen. Das zeigt sich auch an der Zahl der angebotenen Objekte: Im ersten Quartal 2026 wurden in München fast 6000 Immobilien angeboten. Ein Anstieg um vier Prozent im Jahresvergleich.

Das knappe Angebot an Wohnungen sorgt für immer höhere Mietpreise: So stiegen die Neuvertrags-Mieten in München zuletzt auf 21,90 Euro je Quadratmeter im Schnitt. Auch im Umland stiegen aber die Preise. "Der Unterschied zwischen Stadt und Umland ist nicht mehr so groß wie früher", sagt Stephan Kippes.

Günstiger Leben im Münchner Umland

Weil sich kaum noch jemand traut zu bauen, sind auch die Baugrundpreise weiter gefallen. Für Münchner Grund mit einer Genehmigung für Mehrparteienhäuser zahlte man im Frühjahr 2025 nur noch 75 Prozent des Wertes aus dem Frühjahr 2021. 2850 Euro werden derzeit im Schnitt aufgerufen. Noch günstiger wäre das Bauen in Bad Tölz: Hier verlangt man im Schnitt für den gleichen Grund 37 Prozent der Münchner Preise.

Ohnehin scheint die oberbayrische Stadt mit fast 20.000 Einwohnern in Zeiten von Homeoffice preislich eine beliebte Lösung zu sein. Für Mieten von Bestandswohnungen werden hier 71 Prozent der Münchner Preise verlangt, also 16,50 Euro im Schnitt je Quadratmeter. Noch günstiger ist es in Ebersberg und Freising: 66 und 67 Prozent der Münchner Mietpreise werden derzeit aufgerufen.

Der Baurückgang in der Metropolregion München macht den Fachleuten am meisten Sorgen. Der Schock bei IVD-Chef Kippes sitzt tief. "Ich hatte schon damit gerechnet, dass die Bauquote weiter zurückgeht", sagt er, "aber dass sie im Landkreis München gleich um zwei Drittel fällt, hätte ich nicht erwartet." München und die Region bräuchten ja eigentlich dringend mehr Wohnungen, so Kippes.