Postkartenidylle bei München: Hier gibt es noch Wohnungen für 10,60 Euro pro Quadratmeter
Der Münchner Kaufimmobilienmarkt hat sich zwar in den letzten Monaten leicht belebt. Doch der Anstieg hat noch lange keinen spürbaren Effekt auf den Mietmarkt. Denn die Theorie lautet vereinfacht: Je mehr Leute kaufen, desto weniger drängen auf den Mietmarkt. In Zahlen sieht das so aus: 21,40 Euro Miete je Quadratmeter kosten derzeit Münchner Bestandswohnungen im Schnitt.
Zahl der Kaufimmobilien steigt
Um einen positiven Aspekt der Gesamtlage zu nennen: Wer derzeit kaufen möchte, hat immer noch relativ große Auswahl. Die Zahl der angebotenen Objekte hat sich in letzter Zeit nochmals erhöht. Etwa sechs Prozent mehr Angebot als noch im Vorjahr, beinahe 11.000 Münchner Immobilien zählt der Immobiliendachverband IVD derzeit auf dem Markt.
Aber das Verhältnis zwischen Miet- und Kaufmarkt ist im Grunde in der Stadt München nur die halbe Wahrheit. Denn ständig wächst bekanntlich die Zahl der Interessenten – und damit der Nachfragedruck für eine Mietwohnung. Bis zu 10.000 Neumünchner jährlich sind keine Seltenheit. "Die Mietpreise werden sicher nicht mehr günstiger", sagte Stephan Kippes bei einer Presserunde des IVD am Montagvormittag.
Den IVD-Chef beunruhigt schon seit Jahren der stagnierende Neubau, nicht nur in München, sondern auch bayern- und bundesweit. Im Landkreis München – oft die erste Ausweichregion für Neuankömmlinge – sank die Zahl der Baufertigstellungen laut IVD auf 1401 bezugsfertige Wohnungen in Neubauten. Das ist ein Rückgang um 11,8 Prozent im Vergleich zum jährlichen Durchschnitt der vier Jahre zuvor (1589).
Wenig Neubau in München und Umland:
Am Ende stellt sich natürlich die Frage: Wohin sollen denn die Leute alle ziehen, die Tausenden Neu-Münchner? In Wohngemeinschaften werden sie sicher nicht alle unterkommen. Bisher immer eine Alternative, häufig viel günstiger: das Münchner Umland. Doch bei massiv steigenden Baukosten ist hier die Lage bei Baufertigstellungen noch dramatischer. In den Landkreisen Fürstenfeldbruck, Dachau, Erding, Starnberg, Ebersberg und Freising ging diese Zahl zwischen 25,6 und 66,4 Prozent zurück.
Sprich: Der Druck auf den Münchner Mietenkessel wird steigen und steigen. Darauf sollten wir uns alle einstellen. Perspektivisch sinkt gleichzeitig die Zahl der Baugenehmigungen im Münchner Umland ebenfalls, quasi die Zahl der Wohnungen der Zukunft: in Freising, Dachau und Fürstenfeldbruck zwischen -34,1 und -52,7 Prozent. Eine große Ausnahme sind hier Starnberg und Ebersberg. Hier stieg die Zahl der Baugenehmigungen im Jahr 2024 um 9,9 und 8,8 Prozent.
Preise für Mehrfamilienhausgrundstücke fallen
Im Münchner Landkreis verzeichnet man immerhin eine höhere Baugenehmigungszahl um 6,9 Prozent (1650 neue Baugenehmigungen im Jahr 2024). Doch zur Wahrheit gehört auch, dass natürlich nicht jede Genehmigung automatisch zu einem Neubau führt. Manchmal liegen die Grundstücke jahrelang brach. Die Preise für Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser in der Stadt München sind übrigens sehr deutlich gefallen. Sie betragen nur noch 83 Prozent der Preise von Herbst 2019. Tendenz fallend.
Wo es im Münchner Umland günstige Mieten gibt
Am Ende muss man sich wiederholen. Es fehlen in der Region München Tausende Wohnungen. Wohin das mit den Mieten auf dem freien Markt führen könnte, kann man sich in etwa ausmalen. Sogar in begehrten Regionen wie Bad Tölz und Wolfratshausen werden derzeit Neubauwohnungen in der Spitze für mehr als 20 Euro je Quadratmeter Miete angeboten – und finden Interessenten, sagt Immobilienfachmann Peter Schneider.
Ja wo lässt sich in der Großregion München derzeit überhaupt günstig mieten, werden sich Leser fragen. Die Antwort: Am postkartenhaften Schliersee (etwa 60 Kilometer südlich von München) gibt es laut IVD noch Bestandswohnungen für unschlagbare 10,60 Euro je Quadratmeter.
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