Als würde ganz Mainz nach München ziehen: So stark wächst die Stadt aktuell – und was das bedeutet
Das Forschungsinstitut des IVD Süd hat die Wechselwirkungen des Immobilienmarktes in Südbayern untersucht, in den Städten München, Augsburg, Ingolstadt sowie Rosenheim. Und das Ergebnis: Auf dem Verkaufsmarkt sind Interessenten immer noch zurückhaltend und wählerisch. Dennoch stabilisiert sich der Markt in der ganzen Region. Auf der Mietenseite ändert sich nicht viel. Das Niveau bleibt hoch oder steigt. Dafür sorgen vor allem Miet- und Kaufinteressenten, die aus München in die umliegenden Städte ausweichen.
Auch in Rosenheim und Augsburg steigen die Preise
Enorme Bau- und Energiekosten, Effizienzanforderungen an den Energiehaushalt, sowie ein hohes Preisniveau dominieren die komplizierte Marktlage für Käufer, Bauträger und Investoren, vor allem in München. Kaufinteressenten verhalten sich preisbewusst, Neubau findet nur in homöopathischen Dosen statt und der Mietmarkt gerät immer weiter unter Druck.
Auch in Städten wie Augsburg oder Rosenheim sprechen Fachleute wie Alexander Neubauer oder Florian Schreck davon, dass potenzielle Käufer sich häufig lieber etwas mieten. Von "tendenziell steigenden Mietpreisen“, spricht der IVD-Chef Stephan Kippes.
So viel Zuzug, als würden alle Mainzer nach München kommen
Trotz allem ist ein Aufschwung auf dem Immobilien-Kaufmarkt spürbar, der nach 2024 auch 2025 anhält. Die Immobilienumsätze in Bayern steigen im ersten Quartal 2025 auf 13,4 Milliarden Euro. Im Jahresvergleich zum ersten Quartal 2024 sind das etwa 2,5 Milliarden Euro mehr. Eine große Sorge von Kippes ist und bleibt, dass die Zahl der Baugenehmigungen und der Baufertigstellungen vor allem in der Landeshauptstadt weiter fällt.
So verknappt das Angebot ständig, bei einem jährlichen Zuzug von 8000 bis 11.000 Menschen nach München. "Man muss sich das vorstellen, das ist in etwa die Einwohnerzahl der Eichenau", rechnet Kippes vor. Insgesamt stellt das den Immobilienmarkt im Großraum München vor eine große Zerreißprobe, so Kippes. Die Bevölkerungsprognose für München bis 2045: 1,83 Millionen, wenn der Zuzug bleibt. Ein Plus von 225.000. Das ist in etwa so, als würde bis 2045 ganz Mainz nach München ziehen.
Eine Hundert-Quadratmeter-Wohnung in München: 2140 Euro – Kaltmiete
In Zahlen sieht das Ganze so aus: 21,40 Euro je Quadratmeter (Herbst 2024: 21,20 Euro) kostet eine Münchner Mietwohnung im Bestand auf dem freien Markt. Neubaumieten klettern auf 24,50 Euro. Altbau liegt bei 22,40 Euro – alles Kaltmiete natürlich.
Neubauwohnungen kosten im Schnitt 9900 Euro je Quadratmeter, Eigentumswohnungen 7700 Euro. In Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim zahlt man in allen Fällen zwischen der Hälfte und zwei Drittel des Münchner Niveaus. Münchner Baugrundpreise fallen.
