Wie Selbstständige einen Baukredit kriegen

MÜNCHEN Die eigenen vier Wände sind der Traum vieler Deutscher. Doch eine Berufsgruppe hat es besonders schwer: Selbstständige. Sie werden von Banken besonders kritisch unter die Lupe genommen. Es scheitert oft schon an den Grundvoraussetzungen. Ein ausreichendes Einkommen, ein sicherer Job und ein hoher Anteil Eigenkapital sind die besten Voraussetzungen, um einen Immobilienkredit zu bekommen. „Doch viele Selbstständige erfüllen gerade diese Grundvoraussetzungen nicht“, sagt Jörg Sahr, Finanzierungsexperte bei Stiftung Warentest. Denn der Selbstständigkeit ist – zumindest aus Bankensicht – die Pleite immanent. Die Berufsgruppe gilt als unsicher, zudem schwankt das Einkommen häufig, und ein großer Teil des Vermögens steckt bereits im eigenen Unternehmen und fehlt daher beim Eigenkapital. Die Dauer der Selbstständigkeit und die Branche sind weitere Kriterien, auf welche die Banken besonders schauen, bevor sie einen Kredit vergeben, sagt Eike Schulz, Autor eines Ratgebers zur Immobilienfinanzierung. Diese Faktoren fließen neben dem Eigenkapitalanteil und der Höhe des Einkommens mit in das Risikoprofil, welches die Banken für potenzielle Kunden erstellen. „Wer seit fünf Jahren oder mehr ein eigenes Unternehmen führt, hat bei Banken relativ gute Chancen.“ Existenzgründer und Unternehmer, die erst seit ein, zwei Jahren auf dem Markt sind, sind dagegen fast chancenlos. Am besten stehen laut Schulz die „freien Berufe“ dar. Ärzte, Apotheker und Rechtsanwälte sind bei Banken wenigstens genauso willkommen wie Angestellte und werden teils sogar hofiert. Anders dagegen „kleine Selbstständige“ wie Webdesigner, Hebammen und Physiotherapeuten. Aufgrund des meist geringeren Einkommens sind sie für Banken riskanter. Restaurantbesitzer und Handelsvertreter rangierten ganz unten auf der Beliebtheitsskala der Banken. „Daneben stehen sich viele Selbstständige selbst im Weg“, weiß Baufinanzierungsberater Olaf Varlemann. Damit sie möglichst wenig Steuern zahlen müssen, rechnen sie sich für das Finanzamt arm. Beantragen Apotheker, Handwerker und Gewerbetreibende dann einen Hauskredit, erweist sich diese Strategie oft als Eigentor. Denn auf dem Papier erfüllen sie die Minimalvoraussetzungen nicht. Und der Hinweis, dass in der Bilanz nur die Hälfte der Einkünfte drin steht, ist wenig hilfreich. „Der erste und wichtigste Schritt für viele Selbstständige ist daher, die Finanzen in Ordnung zu bringen“, sagt Varlemann. Stimmen die Grundvoraussetzungen, brauchen Selbstständige mitunter einen langen Atem. „Lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn Sie mehrfach abblitzen“, empfiehlt Sahr. Laut Stiftung Warentest-Test schwanken die K.O.-Kriterien der Banken erheblich. In einem bundesweiten Test von 100 Banken hat Stiftung Warentest sogar Institute gefunden, die auch solchen Selbstständigen einen Kredit geben, die erst seit einem Jahr am Markt sind. Auch die Konditionen schwanken erheblich. So erhoben viele Banken bei Selbstständigen einen Risikoaufschlag von rund 0,3 Prozent. Die besten Chancen, einen Kredit zu bekommen, haben Selbstständige daher bei Vermittlungsgesellschaften. „Die arbeiten mit Dutzenden Banken zusammen und können die besten Angebote heraussuchen.“ Laut Varlemann kann sich eine Kreditaufnahme derzeit lohnen. „Die Geschäfte für Banken laufen schlecht, der Wettbewerb unter den Finanzinstituten ist groß, da haben auch Selbstständige bessere Chancen, einen Kredit zu bekommen.“ Finanzierungen sind schon ab 3,4 Prozent bei zehn Jahren Laufzeit möglich. Ratsam ist aber besonders für Selbstständige eine längere Laufzeit. „Das Zinsniveau ist derzeit so niedrig, idealerweise wählt man eine Laufzeit von 30 Jahren. Das kostet zwar etwas mehr, aber dafür hat man die Sicherheit.“ Denn auch bei der Kreditverlängerung werden Selbstständige anders behandelt als Angestellte. Laufen etwa die Geschäfte ausgerechnet im Jahr vor dem Ablauf der letzten Finanzierung schlecht, kann es mit der Verlängerung ernsthafte Probleme geben. Noch wichtiger als eine lange Laufzeit ist aber Flexibilität: Man sollte die Pflichttilgung besonders niedrig halten, aber sich das Recht auf Sondertilgungen sichern, empfiehlt Sahr.