Wartung und Reparatur: Wer bestellt, wer zahlt?

Reparieren und instand setzen, warten und instand halten sind Pärchen, die in Mietverträgen und Nebenkostenabrechnungen häufig zusammen auftreten. Während das Duo warten und instand halten vorbeugend verhindern soll, dass etwa der Aufzug kaputt geht, bedeutet das Duo reparieren und instand setzen, etwas ist defekt und wird wieder in Ordnung gebracht, erläutert Mietrechts-Expertin Beate Heilmann.

Für die Wartung muss in der Regel der Mieter zahlen, für Reparaturen und Instandsetzung der Vermieter. Zumindest wenn die Reparaturen sich im Jahr auf mehr als 400 Euro summieren und wenn der Mieter den Schaden nicht verursacht hat. Die Grundlagen für diese Regeln finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in den Verträgen.

Die Hinweise im Vertrag stehen in der Kleinreparaturklausel. Dort schreiben Eigentümer hinein, dass ihre Mieter Bagatellschäden wie einen gebrochenen Lichtschalter auf die eigene Kappe nehmen. Dies betrifft laut Ulrich Ropertz vom Mieterbund (DMB) ausschließlich Gegenstände wie Rollläden, die der Mieter direkt und oft nutzt. Instandsetzungen an einer unter Putz liegenden Leitung fallen nicht unter diese Regel.

Grenze bei 400 Euro

„Die Obergrenze für einen Bagatellschaden liegt bei 100 Euro“, erklärt Ropertz. Und die Kleinreparaturklausel ist nur gültig, wenn sie eine Höchstgrenze für sämtliche Reparaturen und Instandsetzungen enthält. Diese Grenze darf sechs Prozent der Jahresmiete oder maximal 400 Euro pro Jahr nicht überschreiten. Weitere Bedingung: „Aus der Klausel muss hervorgehen, dass der Mieter lediglich verpflichtet ist, zu zahlen, und nicht den Auftrag hat, den Handwerker zu bestellen“, erläutert Ropertz.

Fehlt nur eine der aufgelisteten Voraussetzungen, sei die komplette Reparatur- und Instandhaltungsklausel unwirksam. Das gelte auch dann, wenn andere Zahlen auf dem Papier stehen – mit der Konsequenz, dass der Vermieter auch für Bagatellschäden zahlt.

Wartung und Instandhaltung sind vorausschauend angelegt. Sie sollen dafür sorgen, dass „etwas in Ordnung bleibt und die Sicherheit gewährleistet ist“, sagt Heilmann. Klassiker sind etwa die Überprüfung der Betriebsbereitschaft von Heizung, Rauchmeldern und Aufzug. Das ist Sache des Vermieters. Er holt seine Ausgaben über die Nebenkostenabrechnung zurück.

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Wartungskosten abziehen

Probleme tauchen auf, wenn Wartung und Reparatur miteinander vermischt sind. Fällt der kaputte Heizungsknopf, der bei der Wartung entdeckt und ausgetauscht wurde, nun unter Instandhaltung oder unter Instandsetzung? Sowohl als auch, sagt der DMB. Er rät Mietern, nachzusehen, wie die Position in der Handwerkerrechnung angesetzt ist. Wartung und Austausch des Knopfs gehören getrennt aufgelistet. Die Wartungskosten dürfen später in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters stehen, die Einbaukosten für den neuen Knopf aber nicht.

Schwierig sind Vollwartungsverträge. Sie schließen Reparaturen ein, ohne sie gesondert auszuweisen. „In dem Falle kann der Mieter den Abzug der Wartungskosten fordern“, sagt Ropertz. Etwa 35 bis 40 Prozent ließen sich herausrechnen. Führt ein Hausmeister Reparaturen aus, gehören diese Ausgaben ebenfalls nicht in die Nebenkostenabrechnung.